Re: [心得] 借貸上的經驗

s26492755 發表於 2023/12/13 下午1:22:01

看板home-sale標題Re: [心得] 借貸上的經驗作者

(BBX)時間Dec 13 13:22:01 2023推噓35 推:35 噓:0 →:37

自己文章自己回

其實我寫的應該要上下兩部分看

上面那部分是如何增加銀行貸款意願跟給好的條件

下面那段是我後來的操作

進房地產差不多11年了

從一開始合資買賣過土地車位到後面主要做社區大樓從增值件轉收租件從汐止全部搬來新莊

以前沒有房地合一可以直接掛1轉掛4
有一次轉掛4簽約只有規定不能購置豪宅不然利率會調升沒有什麼現在這麼多毛

時空背景個人條件的不同要去做的事情當然不會一樣

有些人會看不懂我後面在幹嘛抑或是不解為何要如此做正是因為所處的階段不同

只看政策你會以為限貸是近幾年的事

其實銀行一直有在多房降槓桿尤其官股

又或是差別利率年限讓你的房貸會因為多房而背負更多的枷鎖
（一部分也是銀行本身的風控）

所以多房以後獲利的邊際效用會遞減

於是你看到了要麻全家人頭買好買滿
要麻開始把物件總價拉高但間數不變
或是直接轉別的投資工具
（板上不喜歡現金買房正是如果房子不能槓桿我也不買了跟你說）

我自己的個人原因則是撇開上一篇說的對買房的強烈執念老婆小了我七歲
我認識她的時候她有一段時間都是學生我只好都把房子堆在我身上結婚前身上是六房
婚後又捨不得把老婆身上的首購用在567百萬這種低總
且這時掛在我身上才有利繼續往下堆疊資產

https://i.imgur.com/RXQgF6c.jpg

以前做過算命我不是刻意信才去做但也蠻有趣的

============

回到如果我是現在才要起步或剛起步的階段
（我正常分享就是我自己會這樣去做）

夫妻雙方如果遇到限貸先各買兩間把身上的掛1用好用滿不要搞什麼聯名浪費扣打這種奢侈行為

如果還是男女朋友感情夠好或者確定要走一輩子沒事不要亂登記先吃政府的新青安或任何優惠買房的政策後再登記（不放心找律師或代書看要怎麼保障出錢但沒掛名的那個
如果是感情不在房版範疇）

銀行端對首購真的特別特別寬容

等到你在第五間開始遇到門檻的時候再來考慮別的開槓桿做法又或者大力去刷貢獻值

我一開始是拆成 200 200 300共700去刷三間銀行如果是剛起步拜託先早早多買一間好嗎
（其實貢獻值不用一定是現金如果你有其他金融商品等值也可以所以如果有其他投資工具的可以早點刷）

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回到銀行端部分我自己發現我在官股的經驗值很低（這部分要有官股經驗的來分享了）

畢竟以我的職業跟狀況沒跟官股打架就很好了還打交道雖然還是曾經跟官股貸款了兩次
有一家官股我做了他前後很多年的包商北部一半以上分行甚至總公司家具都我在交的
給我的貸款條件喔......

還有一家在抽號碼牌的時候就直接跟我說跟他們家以前沒來往不用問連號碼牌都不給你

到現在還是見一次臭他一次

有些私人銀行內規也是很討厭

我在買第八間的時候跟某銀行的對話
業務：您好我是xx代書介紹 blabla
您目前名下有房嗎
我：七間
業務：有貸款嗎
我：七間都有
業務：那個很對不起不好意思我們無法承作
乾正常這時候會問地址進行估價跟總貸款金額blablabla 的調查
後面我還開玩笑你在中和東帝士對不對我現在要去把你的屏風拆了

總結貸款不會有標準答案

就像你考試一樣有個模糊範圍但沒有準確題目只能透過老師或學長們的經驗跟你說這個很重要可能會考去加強

問貸款頂多花你時間成本
沒有要你送件
一般送件不建議超過三家
有問有希望何樂不為

我老婆現在名下那間當初貸款的時候
建商配合的銀行質疑我老婆做的金流要打折
打折後年薪小於80 於是不肯給地板利率
換一家不止地板利率還多送你寬限期

貸款就是這麼迷的事情

但如果你問很多家結果都一樣

那就

安心上路

==========

再寫一個我對銀行利率年限寬限期的看法

現在利率是2.06 如果出現一個2.56的銀行
你各位一定跳起來打死不選對吧
也就是0.5%已經很兇惡了

我們簡單來算一下為了方便用整數計算
實際上會因為攤提扣本金而減少每月利息

1000萬利息是5萬
100萬投報淨利5%也是5萬
如果貸款金額增加到可以打掉利差
我會毫不猶豫選後者去吞利率

貸款年限以一千萬 30年跟40年來說
每個月本利和差不多差了一萬
我選了40年每個月多一萬
等於我又多了250萬的貸款力
我絕對選年限越長越好
而且真的想還也可以提早還

如果純粹看利息利率高年限長繳給銀行的絕對變多但如果你是有把握從這些利息獲取更多獲利的話反而是賺錢

捨不得孩子套不著狼
自己孩子捨不得不會丟別人家的喔
這部分玩笑話

伊索寓言裡面有螞蟻跟蟋蟀的故事
我相信大家不陌生
大意就是夏天螞蟻很勤勞蟋蟀夏天在唱歌
等到冬天螞蟻有以前累積的糧食蟋蟀沒有

那如果蟋蟀是螞蟻的房東呢

不止繼續唱著歌還吃著火鍋呢

--

※ PTT 留言評論

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.10.58.181 (臺灣)

※ PTT 網址

推

ponchicha12/13 13:30感謝S大分享祝小朋友平安健康長大

推

ProTrader12/13 13:32感謝分享我還是多跑幾間去問中租迪和也考慮

→

ProTrader12/13 13:34到目前的結論公股比民營屌同間銀行甚至同分行也有差

→

ProTrader12/13 13:35問很多間都不要你就知所進退或去找強力過件!?

好巧剛好上週朋友也跟我提中租不過我還是傾向傳統的金融機構說到強力過件我上個月因為農地需要機車比較方便外帶吃的嬰兒上餐廳根本虐待自己所以跑去買摩托車很弔詭的是分期不用開辦費設定費0利率還送你一堆保險現金買什麼都沒有那白給的幹嘛不要在分期的時候我跟店家說可是我沒工作耶最後叫我填保人我買房都還沒用過保人買機車用了填了我老婆店家還交代我老婆要接電話喔下午就會打結果我老婆因為在跟鵝子睡覺手機靜音沒接到最後晚上跟我說過了真強力過件瞬間變農地猴雖然是小錢12萬但可以這樣搞的嗎

推

sqera12/13 13:35我老婆也是小我7歲，也是學生好幾年，但我開始買房才3年已

→

sqera12/13 13:35哭

我懂哭哭下次要找小17歲的對吧

推

qqq784012/13 13:39貸款真的很迷思啊。而且很容易體現有關係就沒關係沒關係

→

qqq784012/13 13:39就有關係的地方

我爸郭台銘你就全世界有關係了

推

jc76112812/13 13:50我只知道大樹很爛

我曾經開玩笑跟他們家業務說你們貸款部門沒餓死真的奇蹟他們有強調對老屋的貸款沒有一家比得過只是我剛好名下沒老屋

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overthesea12/13 13:53但現在房價漲這麽多，大大可以先還清再掛4出來呀？

我今年有買一間啊主要我狩獵範圍低總價低總就是香

推

onenineone12/13 14:06感謝大大

推

cutemico12/13 14:12我知道農地而言，農會有循環動用的貸款，原則上看是簽

→

cutemico12/13 14:12一年還是三年或五年，但沒有問題的話，都可以一直續約

→

cutemico12/13 14:12～也就是都不用還本金的那種模式，但是利息絕對不是房

→

cutemico12/13 14:12貸的那種利息，大概會是2.9~3.0%這種利率～這種利率高

→

cutemico12/13 14:12這麼多，還會選用這種不用還本金的貸款模式嗎？

你這個是類似理財型房貸的一種我會選擇銀行端可以到七年利率也會較農會好我會選擇農會只有一個原因我的農地只有農會願意承作

※ 編輯: s26492755 (101.10.58.181 臺灣), 12/13/2023 14:25:03

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D972216212/13 14:31先推再看，受s哥幫助很大

推

NTU30315019512/13 14:35好的銀行關係真的讓你上天堂

→

NTU30315019512/13 14:37掛幾間會接到央行電話

目前掛八間是沒接到過電話所以有接到電話的應該更兇惡

推

anda20612/13 14:39有時後一開始不搞聯名有點難搞…

這個當然就是BG版的範疇或是婚姻版來自女方或長輩的要求唉我能理解以我來說更扯我有一次買房我媽還問我要不要買我老婆名字給女生保障到底誰是親生的

推

wlcaroline12/13 14:42所以轉一掛四也可以跟銀行商談只繳利息嗎？

兄弟這個美好的東西已經被禁止了現在無法掛1轉純掛4 只還息其實跟掛1掛4無關另一種類似的有叫做抵利型房貸或透支型房貸每家銀行名稱不見得相同也是可以只還息

推

childeviler212/13 15:09前陣子是找華南貸，我老婆的收入理論上可以直接核貸

→

childeviler212/13 15:09不用我當保人，後來行員（阿桑）一直盧我擔保（年

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childeviler212/13 15:09收對她來說很可觀，名下又有幾間不動產），我想說

→

childeviler212/13 15:09快速過件，就跟她談條件，主要是確認我當保人會不會

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childeviler212/13 15:09影響我下一間首購，行員阿桑拍胸脯說沒問題，但我總

→

childeviler212/13 15:09覺得我上套了...

保人部分我是真的不熟我到今年才第一次填保人還是買機車不過如果銀行要求保人的時候代表他也是擔心不過件而影響業績或是擔心條件無法跟其他銀行競爭

推

jc76112812/13 15:15一般保人應該..沒關係.吧..

※ 編輯: s26492755 (101.10.58.181 臺灣), 12/13/2023 15:17:48 ※ 編輯: s26492755 (101.10.58.181 臺灣), 12/13/2023 15:27:36

→

Yishanhuang12/13 15:29額度會扣一些...吧

推

leota12/13 15:31感謝S大分享願意這樣耐心寫的不多了

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leota12/13 15:31且看且珍惜

推

f496328mm12/13 15:47推推，想問身上 6 房都有貸款嗎? 怎麼做到的?

其實上一篇有寫而且目前是八間有貸款搭配一下最近很夯的資產認定話題我名下資產大於房貸租金也超過要繳的本利和這樣可以算資產了吧其實即便不能自償還是資產啊何況你拉本利和去算本身就是錯的本金存在房子裡沒有什麼透過買賣才能算歡迎只要不是你亂搞二三胎搞到資不抵債的房子你認為是負資產我也不殺你原價買賣每次這樣說對方不是縮就是變理由伯

推

SouthEast6212/13 16:05大原則是每間房子都要能賺錢養自己，這樣擁有一間

→

SouthEast6212/13 16:05房與六間房的差異，就是埋在每間房子底下的頭期款

→

SouthEast6212/13 16:05是多是少的差別而已。

自償與否跟頭期跟年限也有很大關連我自己的標準是30年75成要能自償因為我目前還是無法在小於15坪的物件上突破到八成最新那間是510 租金15000

推

zaqimon12/13 16:08我不相信算命除非算命能讓我爸媽趕快去死

推

qqq784012/13 16:17其實很希望有人能分享農會跟漁會貸款的經驗

是啊這部分資訊不多

推

l8038212/13 16:19謝謝S大，受S大的文章觀念幫助很多

推

ice101512/13 16:38大樹電銷前陣子有打電話來叫我掛4可8成，我就問是不是要

→

ice101512/13 16:38VIP300，他說直屬電銷沒分行這麼多毛

真的我曾經被分行氣到想手撕存摺但想想單日匯款給非約轉上限50 跨行匯款免手續費80次這個我問過很多家銀行都做不到不然我真的手撕業務員都考慮總公司的部分也很有趣三個業務條件都不同乾這行這麼內卷的嗎

推

MatchaMAN12/13 16:45推！必須拜讀

推

howhow80112212/13 17:05邦邦很給力

對邦邦也是對小套房友善的銀行

推

ShiuanRefuel12/13 17:18如果都用現金買半年後再用掛4貸若都是自償建理論

→

ShiuanRefuel12/13 17:18上應該不論幾間都ok?

半年跟75一樣是銀行的一種不成文規定因為這兩個我都破過但多數銀行都有半年這條理論上是對的但利率上會被調高越多間基本越高

推

SouthEast6212/13 17:20大樹電銷的人真的很熱心又給力，但是不知為何我的

→

SouthEast6212/13 17:20手機好像把他們使用的簡訊門號擋掉了，充滿希望地

→

SouthEast6212/13 17:20聊完以後沒有收到聯絡資訊無法回撥，氣結！

其實不管哪家銀行我都會問你能不能用line 有的上班時間不能用如果他非上班時間還願意聯絡你代表他有一定的積極跟把握這時候再來談畢竟我的貸款不是常態你看自然人擁有十戶不動產以上的全台灣才1600多人還有就是要估值要報地址我都不見得一次能背出全部地址了背完跟我說不行不是浪費大家時間我有一次要去開通社區app我還直接問我是s264我是幾號幾樓我忘了

推

qscNERO12/13 17:27推S大

※ 編輯: s26492755 (101.10.58.181 臺灣), 12/13/2023 17:28:46

※ 編輯: s26492755 (101.10.58.181 臺灣), 12/13/2023 17:41:27

推

NTU30315019512/13 17:41看來八間安全，那我再補三間ㄏㄏ

不准下來下新莊超過台65剁手舔你往後一輩子的布丁蓋

→

ice101512/13 17:42他第一次打來我就留他的line了反正結個善緣資料留者

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ice101512/13 17:42總有機會合作

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ice101512/13 17:47房地合一至少卡六年

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ice101512/13 17:47我不是幹這行的我都預想到對業務影響很大

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ice101512/13 17:47不管是仲介或銀行，對於業務來說

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ice101512/13 17:47他們要的是量

量縮對所有相關從業人員都是挑戰超級內卷我還遇過同一家分店仲介在搶人不准其他人跟我聯絡之類的

推

olliekr12/13 18:03國泰對坪數認列很寬鬆，只看建坪，聯邦、富邦露台陽台公

→

olliekr12/13 18:03設會另外估，國泰富邦增貸可30年，國泰還可寬2，聯邦只

→

olliekr12/13 18:03能20，25要寫報告

→

olliekr12/13 18:06之前看一間標準2房，公設超過95%，國泰說沒問題可以做，

→

olliekr12/13 18:06富邦說公設只能認40%還是多少，所以估價會爆炸低

其實每一家都有強項跟短板只是剛好強項有沒有打到你的點所以挑選適合自己狀況的銀行去問結果會比較好

※ 編輯: s26492755 (101.10.58.181 臺灣), 12/13/2023 18:14:09 ※ 編輯: s26492755 (101.10.58.181 臺灣), 12/13/2023 18:15:42

推

paul7631812/13 19:26現在1轉4大家都知道了，感覺央行會來找碴

不能一轉四啦

推

ceca12/13 19:29命太陰，天相入田宅的路過

其實最後還是取決於自己人一定要靠自己

推

SouthEast6212/13 19:42s26大的經驗分享真是太棒了！昨晚才跟一個隨機開發

→

SouthEast6212/13 19:42來電的民營銀行房貸部襄理在薩莉亞坐到九點多，看

→

SouthEast6212/13 19:42來對方是真的很有誠意想要談成這生意。

肯花時間正常就是有一定把握不然浪費時間

推

TheDream12/13 23:15佛心分享。

還好還好不是要過來打我臉的

※ 編輯: s26492755 (220.135.27.212 臺灣), 12/14/2023 01:27:41

推

tomap4101712/14 01:44現在第二間七成，夫妻一人一間就滿了

七成不到不能接受我都還7成5...

※ 編輯: s26492755 (220.135.27.212 臺灣), 12/14/2023 02:13:14

推

neck198212/14 09:12感謝分享推

推

jerrymax341512/14 09:48很感謝s大

→

jerrymax341512/14 09:48如果s大願意再寫一篇文分享剛進房產市場投資的20幾

→

jerrymax341512/14 09:48歲小白可以如何投資，我這種小白會受益匪淺

不同時空背景那時沒房地合一現在獨立權狀的車位也少年輕點的都掛公設了當初能做的現在無法做

※ 編輯: s26492755 (101.10.10.27 臺灣), 12/14/2023 09:55:29

→

chinck12/15 14:10請教大大如果每個月匯款給老婆做金流需要備註甚麼嗎

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