Re: [閒聊] 債券配合房地產投資

s8752134 發表於 2025/1/14 下午9:42:18

看板home-sale標題Re: [閒聊] 債券配合房地產投資作者

s8752134

(Sea)時間Jan 14 21:42:18 2025推噓31 推:32 噓:1 →:52

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※ 引述《mfcke (待退)》之銘言：
: "用債券幫房地產掛上保險" 就這一段話
: 因為現在美債具有自償率而且不會倒的特質

之前就在看政府限縮貸款成數搞成這樣，應該會很多房產投資人跑來買債。

看來實際上真這樣做的也不少。

美國持續吸收世界各國資金中... lol

另外幫這篇補充一點東西。

資金小的真的不需要考慮買美債。

例如你是持有房子，拿這間房子去貸款出來買美債 or 美債etf，這行為除了

收債息創造現金流外，是能達到雙重避險的效果的。

雙重避險避甚麼？

1. 經濟衰退風險

2. 通膨風險

幾個原因：

1. 貸款出來的資金多半都是分 20 - 30 年償還。

2. 你持有負債(貸款)

3. 房子本身可創造現金流價值

先簡短的說一下在這貸款周期之下，基本上你不論是買直債 or 美債etf 都會

有其債券還本效果，etf 拉長週期怎麼做到還本效果的簡易說明，可以看這篇。

https://www.ptt.cc/Stock/E.am8HtaP-Tr6g

至於買直債 or etf 哪個好，沒有一定，單純只是看你這筆資金的彈性運用程度。

如果要 "無腦" 操作，直債是最無腦的。

你就貸款買直債，放著領息 + 收租金 + 繳貸款，

而買美債 etf 勢必更著重在發生重大經濟風險時，一鍵賣出可隨時轉換標的的目的。

而這行為就會需要去分析判斷 + 承擔後果。

但買直債，例如到期日還有 20 年，那你就是擺著而已。

當然直債也是能做到賣出 + 轉換標的，只是會需要久一點的時間，還有買賣較高的

交易摩擦成本。所以沒有哪個好，純粹看需求。

至於為什麼說拿房子去貸款買美債有上述的雙重避險效果？

因為 "通常" 在高通膨環境下，會伴隨著高利率。

高通膨你可以解釋成物價上漲，也能說是貨幣貶值，總之就是買同一樣東西或服務，

但價格卻變貴了。

因此當你拿房子抵押去買債券時，若持續發生高通膨高利率的狀況，

那麼你會持續收到高息的債息 (例如現在20年美債殖利率約5%)，

如果你是要 "鎖定" 一定可以拿到 5% 的債息，那麼請選擇 "直債"

但未來如果殖利率再提高，也跟你無關，相反的如果未來殖利率下降，你仍保有 5%。

etf 則是會跟著當下的殖利率進行調節變動，若殖利率持續提高，你購買的美債etf

所拿到的債息也會提高；反之如果殖利率下降，拿到的債息也會變少。

而高通膨高息的狀況，除了可以領到比較高殖利率債息外，對於房子本身而言，

也會隨著高通膨而增值，所以在這個情況下，進行拿房子去貸款買美債，

隨著時間讓你可以

領債息 + 房屋增值 + 房租收入(如果有出租)

那如果反過來是經濟崩盤的狀況呢？

那則可能會有降息 + QE 的操作，此時購買的債券價格會提升，殖利率會下降。

同樣的如果你是買直債，你領到的債息不會變少，但買 etf 的領到的會逐漸下降。

而房產本身價格的波動敏感度就比股市更低，若經濟崩盤勢必股市會先被帶崩，

再來須要看影響的範圍狀況才能評估是否會影響到房價，但此時若要最保守的操作，

也可以將增貸結清，並看自己要如何運用美債賣出結清增貸後剩下賺來的錢。

但如果今天你沒有房子，也沒有持有股票，單純例如一筆本金300萬全部 allin 債券呢？

那當遇到高通膨高息環境時，你並沒有持有優良資產達到增值效果，也沒有股票部位去

獲取獲利，就會單純變成帳面債券價值虧損但可以持續領債息的狀況。

所以簡單的說，你要買債券的前提：

1. 高資產者進行股債配避險。

2. 拿房子貸款去買債券，進行雙重避險。

最後講一下這樣的操作，風險在哪裡。

1. 台美利差縮小，甚至誇張一點台灣利率反超美國。

這會嚴重增加你持有負債的償債能力，控制好自己的現金流，槓桿別開太大。

2. 高通膨且高息環境，自己的房子不漲，只有持平甚至還跌。

除非有根本性的區域性改變，否則當你選定好蛋黃區物件或是高發展性的區域時，

這個狀況拉長週期不太容易發生。這也是呼應第一點，槓桿不要開太大。

要設想最差的狀況自己都還能挺過去，真的挺得過去後面有漲才是你的，

槓桿開太大中途被抬出去，後面漲跌都跟你無關了。

3. 美債違約 - 如果你認為會發生的話，可以開一篇文去慢慢分析討論。 XD

所以買債券套著配也舒服是要這樣買的！

不是上面那兩種操作就單單去買債券，我是不建議。

除非你年紀很大了！！！

以上

※ PTT 留言評論

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.228.226.41 (臺灣)

※ PTT 網址

推

abyssa101/14 21:46推分析這套組合最難解的困境就是台灣升息

→

abyssa101/14 21:46實際美債還會再質押貸出來等於利息是要付房貸+質押兩筆

推

powerbyke01/14 21:46台灣利率很難反超美國這幾年經濟這麼好央行都不敢升息

→

powerbyke01/14 21:46了台灣利率大於美國只有美國降到快0利率才有可能但是

→

powerbyke01/14 21:46美國降到0利率美債會噴上天

→

abyssa101/14 21:47通常高通膨才帶來高利率只能寄望房屋增值增加增貸空間

推

fpfun368801/14 21:48推推

→

abyssa101/14 21:48所以這套組合拳目前看起來穩定優質

→

abyssa101/14 21:48債息又是可以合法買房的資金來源

推

NTU30315019501/14 21:49低Beta高槓桿，缺點是會被笑，呱呱呱

→

abyssa101/14 21:51被笑無所謂組一個房蟲債蛙取暖團一起取暖就好

推

yousking01/14 21:54利差交易日元都示範給你看這麼多年了...

→

yousking01/14 21:55利差可比每天盯盤在那上上下下容易許多

推

blargelp01/14 21:58真的只怕台幣升息，不過借台幣去買美債一堆錢都這樣做

→

blargelp01/14 21:58不就是會升息嗎XD 大家要低調

推

CoachKuester01/14 21:59推分析

推

yousking01/14 22:00台幣升息問題，討論非常非常多次了...這牽扯央行貨幣政

→

yousking01/14 22:00策，結論：很難

→

yousking01/14 22:00央行自己都在做利差...真的很難很難

噓

aq227235371201/14 22:00當初，隔壁版，套著配都舒服，果然嚴重套牢

→

aq227235371201/14 22:02利差交易如果，那麼簡單，久留美就不會問世～講一些

→

aq227235371201/14 22:02543

推

NTU30315019501/14 22:03風險還有券商不講武德，升質押利率XD

→

aq227235371201/14 22:04最大風險:人多的地方不要去

→

aq227235371201/14 22:04去年一整年都示範給你看，造成一堆債券套牢，現在，

→

aq227235371201/14 22:04又要被玩

推

abyssa101/14 22:07日圓示範這麼多年的成果是貶到爛投機客利率匯率贏兩次

推

aq227235371201/14 22:11沒被日本偷襲過～不用特別講大話，很多被日圓偷襲搞

→

aq227235371201/14 22:11到破產

推

yousking01/14 22:13其實樓上的哥不用想這麼複雜，債券被套牢，買家推廣也

→

yousking01/14 22:13不是要你接盤

→

yousking01/14 22:14從來我們這種散戶，都不具備接盤資格，就一個投資品項

→

yousking01/14 22:14供参而已

推

aq227235371201/14 22:18蠻有道理!!!

推

a9693200001/14 22:19人多的地方不要去,那..市值ETF和高股息ETF,2330,美債

→

a9693200001/14 22:19這些人都很多啊XDD

推

aq227235371201/14 22:27樓上，最近這些都套牢

推

LINPINPARK01/14 22:55確實

推

jeromeshih01/14 22:591對應的風險算是匯差嗎?因為在想一個情況，如果要避免

→

jeromeshih01/14 22:59匯差，理論交易美元計價的美債ETF，但如果同時買入台

→

jeromeshih01/14 22:59幣計價美債ETF，是否可以部分抵消台美匯差影響，但相

→

jeromeshih01/14 22:59對任一方貨幣的波動也都會影響配息收益?

推

aq227235371201/14 22:59無法避免

→

jeromeshih01/14 23:00還是貨幣避險應該要再採取其他方式?

→

aq227235371201/14 23:00你只能走Ib，對做新臺幣

推

ken8501/14 23:00日本跟中國買一堆美債為啥沒有達到雙重避險阿~~~~???~~

→

abyssa101/14 23:01計價幣別不影響匯差也沒有避險功能

→

aq227235371201/14 23:01所以，這幾年狂倒貨～

→

ken8501/14 23:02雙重避險理論很好但日本跟中國為啥不去避險阿@@?

推

aq227235371201/14 23:03他拋售，穩定該國匯率就是在避險

→

aq227235371201/14 23:03麻煩，重修經濟學

推

abyssa101/14 23:04個人的角度是個經國家的角度是總經完全不一樣的東西

→

abyssa101/14 23:04日本人有錢人也的確狂借日圓投海外身體力行好嗎

推

kusomanfcu01/14 23:08不要槓桿買中概不就好了

→

ceca01/14 23:08中國跟日本?...它們現在問題又不是國家窮..XD

→

ceca01/14 23:09它們現在問題是內部結構問題,但國家很有錢耶.

→

ceca01/14 23:09韓國才是窮的..或是義大利之類的.

→

ceca01/14 23:10國家有沒有錢,跟地方政府有沒有錢,跟股票或是產業狀況.

→

ceca01/14 23:10要切割清楚.

→

ceca01/14 23:10台灣一直都很有錢,但之前苗栗差點破產.

→

ceca01/14 23:10美國自己印鈔票,結果底特律破產.

→

ceca01/14 23:10日本一直很有錢,但是人均GPD降到比台灣還低.

→

ceca01/14 23:11而破產的例如...別為我哭泣的阿根廷..XD

→

ceca01/14 23:11或是歐債豬國.

推

aq227235371201/14 23:14等等，你何時要去幫世界學站台???

→

ceca01/14 23:15不行要低調.

→

ceca01/14 23:15外加他自己要偷偷拉價,那她開心就好.

→

ceca01/14 23:15外加,有不動產群組抗議他開價太客氣...

推

aq227235371201/14 23:18他們超靠背，鎖樓層，還鎖快3分之2

→

ceca01/14 23:19因為Lesson7之後風向不明,所以先開一小部分試水溫

推

maypcc01/14 23:34再配上美金定存便可避掉匯率風險若維持高利率.美定可以

→

maypcc01/14 23:34一直存而低利率美債就噴了

→

maypcc01/14 23:36說這波兩年美債套牢的手上若同時持有房子/美金/美股都翻

→

maypcc01/14 23:36多少了有在看那一點美債虧損?

推

jeromeshih01/15 02:29但樓上說的美金定存不是類似短天期美債，如此用台幣購

→

jeromeshih01/15 02:29買美債長天期ETF加上美元短天期ETF，是否也類似?

推

wdpone554101/15 07:25推

推

klwei01/15 07:26推，我也是增貸出來買美債etf躺著配

推

maypcc01/15 09:58類似但美金還多了旅遊和逃難用途但美金利息要併入所得

→

maypcc01/15 09:58稅債etf有750萬免稅額所以各有優缺點

推

floatfaith01/15 10:09講得超清楚推S大!!!

→

dcdc01/15 10:18買美元公司直債利率會比公債更好哦~

推

diiiib01/15 10:31推分析邏輯清晰，佩服

推

jeromeshih01/15 10:44謝謝79F m大說明，我再思考一下

→

abyssa101/15 10:54公司債利率當然比公債好風險有差啊

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