PTT推薦

Re: [閒聊] 債券配合房地產投資

看板home-sale標題Re: [閒聊] 債券配合房地產投資作者
wingwolf36
(….)
時間推噓48 推:50 噓:2 →:123

我是去年9月看了一貓大的文章才加入etf債蛙行列,
直接拿來當實例給各位看吧,

起始本金:房貸400萬/20年/1.89%/月還款2萬
後來加碼:信貸200萬/8年/2.6%/月還款2萬3

元大證金反覆質押6成4次,利率2.92-2.88%
最後總部位大概1400萬
實際持有
00687B(20年國債):124張
00948B(公司債):1030張

2月份預計債息收入:約59000
00687B:124*380/3(季配)=15700
00948B:1030*42=43260(1月有少配10元原因自己查)

結論:
以目前殖利率來看,其實每月現金流可以cover貸款月還款,另外海外債息有750萬的免稅額度,所以債息收入小債蛙不會被課到稅;優點說完,直接說缺點,etf就是要承擔可能的淨值下跌,下跌原因就不說了,所以我目前帳面也還是虧損,但這筆投資我是打算至少放5年,若沒有特殊情況就不會出場,現在進場至少成本就把我壓在地上摩擦了(嗚嗚嗚嗚

備註:
1.房貸利率是銀行員工的福利
2.元大證金利息是到期還款才收,所以真要算起來我每月的淨支出還要加上一筆2萬的質押利息,但因為我有部分信貸,純房貸的話每月應該還是淨流入
3.沒用房貸加碼的原因是被金龍上課以後分行額度也很吃緊,所以就沒去煩分行同事了

https://i.imgur.com/w348O22.jpeg

圖 債券配合房地產投資
https://i.imgur.com/wxsFbE7.jpeg
圖 債券配合房地產投資

題外話,登入4000的帳號被盜了,這是新開的帳號

※ 引述《onekoni (一貓人我的超人)》之銘言:
: 我幫我朋友做的投資方式類似,拋磚引玉一下。
: 1.增貸500萬,每個月付26000,20年。
: 2.買入00948B 500萬。
: 3.質押成兩倍槓桿,並買入10%00687B當保險,彌補經濟危機第一時間下跌的跌幅,讓

: 等債能等半年後的回彈行情。
: 4.
: 共有
: 914張00948B
: 34張00687B
: 每月配息約有4.7萬元,配息繳增貸並且餘額嚴格回買00948B,直到平均殖利率低於5.5
%
: ,才准許拿來用。按照聯準會降息規劃,3年後能多200張。配息約5.7萬。
: 5.
: 若有降息QE救市導致漲30-50%則賣出債券。無則持有滿20年。
: 這樣做的好處是透過一個投資組合,讓房子自己還自己,20年後500萬入袋不說,大概

: 年後能多3萬元花。
: 若中間經濟危機猛降息還能提早獲利了結。
: 房子是很好的存錢筒,讓他自己動起來,等於多一個房客幫你錢滾錢。

--

※ PTT留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.216.232.168 (臺灣)
PTT 網址

a2828z3301/15 10:55真的是勸債券投資人,要謹慎看到未來四年的美元貶值風險

a2828z3301/15 10:55不用多,台幣回到30就好,算一下看這樣獲利還有多少

sdhpipt01/15 10:56我在12/13恐慌之下把00720B賣光了

sdhpipt01/15 10:58持有240張大約十到十二個月 大概賺8X萬左右

sdhpipt01/15 10:59沒有質押完全用現金玩

sdhpipt01/15 10:59現在完全空手 不知道該不該再進場撿回來

a2828z3301/15 11:02如果要長投20年,那沒差,美元週期大概8-16年

a2828z3301/15 11:02如果是要三五年短投,最好是不要,賺利息賠本金

a2828z3301/15 11:03而且很大機率是債券價格賠,美金匯率也賠,DOUBLE KILL

LINPINPARK01/15 11:04美元要貶值建立在 1)美金資產的泡沫 資金外流

LINPINPARK01/15 11:042)美國實體經濟成長開始緩慢 開始有衰退跡象

LINPINPARK01/15 11:063)對前景預期堪憂後 回到新興國家或中國等其他經濟體

qqphor01/15 11:06推這篇

LINPINPARK01/15 11:06以上聯準會會降息刺激市場,殖利率降 債券價格上升

LINPINPARK01/15 11:09要回到30是一個很強的推力,所以不是那麼容易

a2828z3301/15 11:09個人看法,這個月文章會寫詳細點,大致上是這樣

a2828z3301/15 11:09川普政見,要推出口,美元一定得貶,不然他自打臉

ni019101/15 11:10現在美元強導致各國央行不得不拋售美債穩匯也是殖利率上升

ni019101/15 11:10的主因之一

a2828z3301/15 11:10美債長短天期發行量不匹配,加上債務需求上升

a2828z3301/15 11:10要借錢,發行量就要大,發行量大,價格就貶

IBIZA01/15 11:10不要聽他胡說就亂買

a2828z3301/15 11:11反正這兩年要買,與其買債,不如買黃金,實體黃金

IBIZA01/15 11:12你有心理準備 極限狀況被抬出場嗎

ruve01/15 11:13美國實體經濟成長緩慢這點我比較納悶,服務業PMI一直都在50

ruve01/15 11:13以上,甚至預估到明年底都還在50以上

a2828z3301/15 11:14很多因素啦,最起碼五六個變因在影響

ruve01/15 11:14與其說風險是匯率,我倒覺得債券的風險是美國經濟不著陸

a2828z3301/15 11:15了解不夠全面的話,很容易會變成瞎子摸象

IBIZA01/15 11:18直債質押的風險是維持率跟匯率, ETF就複雜很多

hh80031501/15 11:18大神這樣玩是他們有龐大資產跟強大本業收入的後盾可以

hh80031501/15 11:18承受美元跟債券的資產下跌,所以無所謂的,但如果最壞

hh80031501/15 11:18的美元損 債券價格損 爽損的情況,問問自己如果承受不

hh80031501/15 11:18了就不能跟他們一樣這樣玩了,早晚被扛

Delirium01/15 11:18應該有最後一次買的ETF沒有質押,維持率快到的時候補擔

Delirium01/15 11:18保品,或是信貸和房貸下去降槓桿就過去了

a2828z3301/15 11:19同意,不過如果匯率貶值加上債券價格崩跌真的發生

a2828z3301/15 11:19ETF應該也是好不到哪裡去

IBIZA01/15 11:19債券ETF不是固定收益商品 他是利率商品 利率變動 債券收

IBIZA01/15 11:19益會有很大影響

IBIZA01/15 11:21買直債 你可以預期每年都拿到固定收益來付貸款利息

IBIZA01/15 11:21ETF是沒辦法預期的

IBIZA01/15 11:22股票跟股票ETF的經驗 是不能套用在債券跟債券ETF上

IBIZA01/15 11:22他們的性質根本就不同

IBIZA01/15 11:23你要有固定收益來負擔質押好幾倍的利息 只能選直債

IBIZA01/15 11:24我不知道為什麼你要聽一個自己也沒實踐過的人的話 去貸款

IBIZA01/15 11:25賭好幾倍槓桿

Delirium01/15 11:25可以考慮用比較極端的狀況去預估,像是殖利率跑到10%+

Delirium01/15 11:25台幣美金匯率到28這種狀況

Delirium01/15 11:27領到配息除了還款+留存撐槓桿(純網銀的短天期優惠定存

Delirium01/15 11:27是個好地方)

rabinson01/15 11:30一貓大 是誰?

diiiib01/15 11:31推實際進場

humbler01/15 11:32

kage0101/15 11:33槓桿4次套利 好猛 維持率要注意 我只質押2次 賭美國不敢

kage0101/15 11:33無限升息

IBIZA01/15 11:35就一個去年剛好貸款買期貨賺到錢的 賺到錢之後就開始傳教

IBIZA01/15 11:35用一堆假設 宣傳大家槓桿去買一些他自己也不見得了解的商品

IBIZA01/15 11:37宣稱可以保本套利

IBIZA01/15 11:37問題是他自己賺的錢也不是套利來的啊...他是賭博贏來的

powerbyke01/15 11:37台幣28+殖利率10% 你在做夢還是幻想

diiiib01/15 11:38用公司債當底要小心風險

rabinson01/15 11:42喔 看到了 一貓,他說幫朋友規劃的方案

IBIZA01/15 11:42就去年貸款買期貨賺了一千多萬 然後就突然變成投資規劃大

IBIZA01/15 11:42

IBIZA01/15 11:42原po你能信貸200萬 還有能貸款的房產 其實你資產可能比

IBIZA01/15 11:43一貓都還多 你為什麼要聽一個四十歲才靠貸款賭期貨的投資

IBIZA01/15 11:43建議?

rabinson01/15 11:44原來就是蜈蚣王

bnn01/15 11:45那個就抓一個誇張的worst case的估計當下限

bustinjieber01/15 11:47意見同IB大

bustinjieber01/15 11:48你這個部位搞這個真的本末倒置,

bustinjieber01/15 11:48不過開心就好。

NTU30315019501/15 11:50流水的股版投資大師,鐵打的房版IB

NTU30315019501/15 11:50下個循環他就不見了

bettybuy01/15 11:52槓好槓滿我都覺得危險,維持率200%以上,等待這兩年的大

bettybuy01/15 11:52空頭

sagarain01/15 11:54大家都在賭大空頭

yousking01/15 11:55不是賭好嗎?是概率不小XDD

toto12301/15 12:00借問一下 美國的 BND 這種不好嗎

toto12301/15 12:00不想複雜化 做這隻不好嗎

yousking01/15 12:01老話一句...不是一籃子就好...危機來臨只有米國公債

yousking01/15 12:02BND你其中公司倒了,一樣會影響,而且風險真的來臨

yousking01/15 12:02只有政府公債有扛風險的屬性

IBIZA01/15 12:03不是說債券ETF不能買 而是你要了解債券ETF性質

IBIZA01/15 12:03債券ETF是利率商品 獲利隨利率變動

aq227235371201/15 12:03沒出事都很棒!初四你就完蛋,債已經很久沒出事了~

aq227235371201/15 12:03下波海嘯一定是債

IBIZA01/15 12:04債券ETF能不能獲利 能 而且現在買我相信獲利可能很高

IBIZA01/15 12:04但這種獲利變動商品 不適合拿來跟貸款做組合

hortl23301/15 12:05玩貸款就是買直債而已

IBIZA01/15 12:05事實上利差交易也不能說是套利 但利差交易也比這種獲利

bettybuy01/15 12:05想問IB大對投等債的看法如何?XD

IBIZA01/15 12:05變動的商品 更接近套利

hortl23301/15 12:06台灣買直債不困難,大戶豐都能買

a529271001/15 12:07推這篇推文

IBIZA01/15 12:08投等債我沒意見 違約機率很低

hh80031501/15 12:08債券etf 跟直債最大差別就一個不會到期(不會回本)一

hh80031501/15 12:08個會到期(回本) 很多人會搞錯定義

abyssa101/15 12:09直債很多地方賣 但是房版談直債的重點會在

abyssa101/15 12:09(週轉金+直債+質押)的投資組合配置

hh80031501/15 12:09會回本的東西可以拿來套利 不會回本的東西怎麼套利XD

a9693200001/15 12:10槓桿感覺開太大

IBIZA01/15 12:10股板其實就一堆ETF是不是長期一定回本的討論

roy071001/15 12:10美股 美債 美元 有一個會爛

IBIZA01/15 12:11有人宣稱買10年一定回本 但你看TLT就知道10年沒回本

alertalert01/15 12:13眼下美國能出口的產品都有極強的競爭力,未必要通過貶

alertalert01/15 12:13

IBIZA01/15 12:13ETF甚至不是債券梯 債券梯會逐年回本 你看情況不對 可以

hh80031501/15 12:1320年etf 是不斷的加入20年的債 你今年買20年直債買100

hh80031501/15 12:13元20年後會到期回本100元,但etf 20年後還是持有20年後

hh80031501/15 12:13到期的債

IBIZA01/15 12:13逐年收回 用逐年收回的錢扛貸款

IBIZA01/15 12:13ETF是沒辦法的

hh80031501/15 12:15對 etf 根本就沒有回本的可能 有些人會回本的意思是抱

hh80031501/15 12:15著etf 隨著etf 價值漲跌 喔 持有20年後etf 漲到我買的

hh80031501/15 12:15價格=回本 只能說有笑XD

LINPINPARK01/15 12:16ETF 會有price in, 會被樂觀和悲觀的買盤

LINPINPARK01/15 12:16影響其市價,樂觀高於淨值或悲觀拋售低於淨值

hh80031501/15 12:17唯一一個真正可以宣稱會回本的etf 是0-1年的美債 因為

hh80031501/15 12:170-1本身沒賠利息 (沒記錯的話)不會有利率影響價格的

hh80031501/15 12:17問題

hh80031501/15 12:18*沒配

IBIZA01/15 12:18我只能說 你用ETF跟貸款對沖 我相信平安度過的機會不小

IBIZA01/15 12:18但你做好極端情況被抬出場的準備了嗎?

sagarain01/15 12:18ETF是組合 怎麼可能保本

AudiA4Avant01/15 12:206成槓滿應付不來突發狀況

ken082701/15 12:30去年9月到現在應該虧10%以上140萬 本金600萬 等於20%虧損

flexin01/15 12:30沒關係,進賭場就是來賭的,你做好賭輸的準備就好

ken082701/15 12:34ETF在跌個7-8% 等於快跌掉你本金一半了

a137901/15 12:362025年了 還一堆人妄想債券ETF會回本

mcgrady1233601/15 12:37蜈蚣大上篇不是有分享自己還別人作法嗎?來驗證今

mcgrady1233601/15 12:37年這種情境還能不能撐的住囉

yiliang110701/15 12:37推a2828大跟IB大

sagarain01/15 12:39印象中 蜈蚣是押來買鴻海台積?跟某一個債

sspider082901/15 12:43上面一堆 我建議好好看IB的講法

sspider082901/15 12:43你貸款跟債息對沖 想法沒問題

sspider082901/15 12:43但是!你買的是債ETF 這不是單純買美債

sspider082901/15 12:43是不一樣的商品

mcgrady1233601/15 12:44我記得他在股版講的是713加美債還正2忘了,有興趣

mcgrady1233601/15 12:44的人可以自行查閱

IBIZA01/15 12:44抱歉 我講錯了 他是貸款買選擇權大賺 還不是期貨

kusomanfcu01/15 12:44軟銀7% 你週轉金或是信貸下去還不是差不多 還沒有質押

kusomanfcu01/15 12:44問題的風險

IBIZA01/15 12:45他一直鼓吹大家買的 不是他賺到錢的商品

aq227235371201/15 12:45又沒說今年會有極端,難道不能明年,後年~金融市場

aq227235371201/15 12:45要是能預測~還有人賠錢,蜈蚣大~剛好一大串肉粽

kage0101/15 12:45至少不是買債正2XD

IBIZA01/15 12:45他是靠大漲那一段買大盤選擇權賺的

kusomanfcu01/15 12:46軟銀有最大比例的ARM

jc76112801/15 12:46推IB

IBIZA01/15 12:46這個賭博成份比買期貨更高....

sspider082901/15 12:46貸款買選擇權喔@@ 真的太屌了

jc76112801/15 12:47不吹OP是因為很快一翻兩瞪眼 吹高勝率的左右手可以撐久

aq227235371201/15 12:4810個做選擇權,11個長期賠錢,S姐可以當直債代表惹

aq227235371201/15 12:48,公司逼買一堆

jc76112801/15 12:48一點 就跟村姑金融股差不多概念 這個不用人教

kusomanfcu01/15 12:48兩年後再來看我推薦的阿 ,之前板上兩年前問債時我也

kusomanfcu01/15 12:48是推再2年後到期的軟銀

kusomanfcu01/15 12:48現在推31年的

kusomanfcu01/15 12:49中短債明明就屌打長債 一直壓新舊混合的etf做啥

aq227235371201/15 12:49但S姐主力在房子,S姐怎麼沒聽你用債質押養房~銀行

aq227235371201/15 12:49不是你在開嗎?

kusomanfcu01/15 12:50CFP 版我以前也吐嘲過人

sspider082901/15 12:50選擇權小朋友的時候 大概前後賠掉200多 這實在太吃

sspider082901/15 12:50時間轉折了

sspider082901/15 12:50不是正常人能操作的

kusomanfcu01/15 12:51很多地方就明顯 怪怪的=..=

aq227235371201/15 12:52選擇權0206,我同事賠5000萬,下午從22樓,跳下來,

aq227235371201/15 12:52重抽

kusomanfcu01/15 12:53小金額(1000美) 銀行拆分轉賣的 現在利率也很多很漂

kusomanfcu01/15 12:53亮的 要討論把整個銀行給的資料列出來 再來討論風險

kusomanfcu01/15 12:53利率 反正就是 選不會倒的 到期7年內 利率過5%

kusomanfcu01/15 12:53最好是6%以上