Re: [閒聊] 債券配合房地產投資
我是去年9月看了一貓大的文章才加入etf債蛙行列,
直接拿來當實例給各位看吧,
起始本金:房貸400萬/20年/1.89%/月還款2萬
後來加碼:信貸200萬/8年/2.6%/月還款2萬3
元大證金反覆質押6成4次,利率2.92-2.88%
最後總部位大概1400萬
實際持有
00687B(20年國債):124張
00948B(公司債):1030張
2月份預計債息收入:約59000
00687B:124*380/3(季配)=15700
00948B:1030*42=43260(1月有少配10元原因自己查)
結論:
以目前殖利率來看,其實每月現金流可以cover貸款月還款,另外海外債息有750萬的免稅額度,所以債息收入小債蛙不會被課到稅;優點說完,直接說缺點,etf就是要承擔可能的淨值下跌,下跌原因就不說了,所以我目前帳面也還是虧損,但這筆投資我是打算至少放5年,若沒有特殊情況就不會出場,現在進場至少成本就把我壓在地上摩擦了(嗚嗚嗚嗚
備註:
1.房貸利率是銀行員工的福利
2.元大證金利息是到期還款才收,所以真要算起來我每月的淨支出還要加上一筆2萬的質押利息,但因為我有部分信貸,純房貸的話每月應該還是淨流入
3.沒用房貸加碼的原因是被金龍上課以後分行額度也很吃緊,所以就沒去煩分行同事了
https://i.imgur.com/w348O22.jpeg
題外話,登入4000的帳號被盜了,這是新開的帳號
※ 引述《onekoni (一貓人我的超人)》之銘言:
: 我幫我朋友做的投資方式類似,拋磚引玉一下。
: 1.增貸500萬,每個月付26000,20年。
: 2.買入00948B 500萬。
: 3.質押成兩倍槓桿,並買入10%00687B當保險,彌補經濟危機第一時間下跌的跌幅,讓投
: 等債能等半年後的回彈行情。
: 4.
: 共有
: 914張00948B
: 34張00687B
: 每月配息約有4.7萬元,配息繳增貸並且餘額嚴格回買00948B,直到平均殖利率低於5.5%
: ,才准許拿來用。按照聯準會降息規劃,3年後能多200張。配息約5.7萬。
: 5.
: 若有降息QE救市導致漲30-50%則賣出債券。無則持有滿20年。
: 這樣做的好處是透過一個投資組合,讓房子自己還自己,20年後500萬入袋不說,大概三
: 年後能多3萬元花。
: 若中間經濟危機猛降息還能提早獲利了結。
: 房子是很好的存錢筒,讓他自己動起來,等於多一個房客幫你錢滾錢。
--
真的是勸債券投資人,要謹慎看到未來四年的美元貶值風險
不用多,台幣回到30就好,算一下看這樣獲利還有多少
我在12/13恐慌之下把00720B賣光了
持有240張大約十到十二個月 大概賺8X萬左右
沒有質押完全用現金玩
現在完全空手 不知道該不該再進場撿回來
如果要長投20年,那沒差,美元週期大概8-16年
如果是要三五年短投,最好是不要,賺利息賠本金
而且很大機率是債券價格賠,美金匯率也賠,DOUBLE KILL
美元要貶值建立在 1)美金資產的泡沫 資金外流
2)美國實體經濟成長開始緩慢 開始有衰退跡象
3)對前景預期堪憂後 回到新興國家或中國等其他經濟體
推這篇
以上聯準會會降息刺激市場,殖利率降 債券價格上升
要回到30是一個很強的推力,所以不是那麼容易
個人看法,這個月文章會寫詳細點,大致上是這樣
川普政見,要推出口,美元一定得貶,不然他自打臉
現在美元強導致各國央行不得不拋售美債穩匯也是殖利率上升
的主因之一
美債長短天期發行量不匹配,加上債務需求上升
要借錢,發行量就要大,發行量大,價格就貶
不要聽他胡說就亂買
反正這兩年要買,與其買債,不如買黃金,實體黃金
你有心理準備 極限狀況被抬出場嗎
美國實體經濟成長緩慢這點我比較納悶,服務業PMI一直都在50
以上,甚至預估到明年底都還在50以上
很多因素啦,最起碼五六個變因在影響
與其說風險是匯率,我倒覺得債券的風險是美國經濟不著陸
了解不夠全面的話,很容易會變成瞎子摸象
直債質押的風險是維持率跟匯率, ETF就複雜很多
大神這樣玩是他們有龐大資產跟強大本業收入的後盾可以
承受美元跟債券的資產下跌,所以無所謂的,但如果最壞
的美元損 債券價格損 爽損的情況,問問自己如果承受不
了就不能跟他們一樣這樣玩了,早晚被扛
應該有最後一次買的ETF沒有質押,維持率快到的時候補擔
保品,或是信貸和房貸下去降槓桿就過去了
同意,不過如果匯率貶值加上債券價格崩跌真的發生
ETF應該也是好不到哪裡去
債券ETF不是固定收益商品 他是利率商品 利率變動 債券收
益會有很大影響
買直債 你可以預期每年都拿到固定收益來付貸款利息
ETF是沒辦法預期的
股票跟股票ETF的經驗 是不能套用在債券跟債券ETF上
他們的性質根本就不同
你要有固定收益來負擔質押好幾倍的利息 只能選直債
我不知道為什麼你要聽一個自己也沒實踐過的人的話 去貸款
賭好幾倍槓桿
可以考慮用比較極端的狀況去預估,像是殖利率跑到10%+
台幣美金匯率到28這種狀況
領到配息除了還款+留存撐槓桿(純網銀的短天期優惠定存
是個好地方)
一貓大 是誰?
推實際進場
推
槓桿4次套利 好猛 維持率要注意 我只質押2次 賭美國不敢
無限升息
就一個去年剛好貸款買期貨賺到錢的 賺到錢之後就開始傳教
用一堆假設 宣傳大家槓桿去買一些他自己也不見得了解的商品
宣稱可以保本套利
問題是他自己賺的錢也不是套利來的啊...他是賭博贏來的
台幣28+殖利率10% 你在做夢還是幻想
用公司債當底要小心風險
喔 看到了 一貓,他說幫朋友規劃的方案
就去年貸款買期貨賺了一千多萬 然後就突然變成投資規劃大
師
原po你能信貸200萬 還有能貸款的房產 其實你資產可能比
一貓都還多 你為什麼要聽一個四十歲才靠貸款賭期貨的投資
建議?
原來就是蜈蚣王
那個就抓一個誇張的worst case的估計當下限
意見同IB大
你這個部位搞這個真的本末倒置,
不過開心就好。
流水的股版投資大師,鐵打的房版IB
下個循環他就不見了
槓好槓滿我都覺得危險,維持率200%以上,等待這兩年的大
空頭
大家都在賭大空頭
不是賭好嗎?是概率不小XDD
借問一下 美國的 BND 這種不好嗎
不想複雜化 做這隻不好嗎
老話一句...不是一籃子就好...危機來臨只有米國公債
BND你其中公司倒了,一樣會影響,而且風險真的來臨
只有政府公債有扛風險的屬性
不是說債券ETF不能買 而是你要了解債券ETF性質
債券ETF是利率商品 獲利隨利率變動
沒出事都很棒!初四你就完蛋,債已經很久沒出事了~
下波海嘯一定是債
債券ETF能不能獲利 能 而且現在買我相信獲利可能很高
但這種獲利變動商品 不適合拿來跟貸款做組合
玩貸款就是買直債而已
事實上利差交易也不能說是套利 但利差交易也比這種獲利
想問IB大對投等債的看法如何?XD
變動的商品 更接近套利
台灣買直債不困難,大戶豐都能買
推這篇推文
投等債我沒意見 違約機率很低
債券etf 跟直債最大差別就一個不會到期(不會回本)一
個會到期(回本) 很多人會搞錯定義
直債很多地方賣 但是房版談直債的重點會在
(週轉金+直債+質押)的投資組合配置
會回本的東西可以拿來套利 不會回本的東西怎麼套利XD
槓桿感覺開太大
股板其實就一堆ETF是不是長期一定回本的討論
美股 美債 美元 有一個會爛
有人宣稱買10年一定回本 但你看TLT就知道10年沒回本
眼下美國能出口的產品都有極強的競爭力,未必要通過貶
值
ETF甚至不是債券梯 債券梯會逐年回本 你看情況不對 可以
20年etf 是不斷的加入20年的債 你今年買20年直債買100
元20年後會到期回本100元,但etf 20年後還是持有20年後
到期的債
逐年收回 用逐年收回的錢扛貸款
ETF是沒辦法的
對 etf 根本就沒有回本的可能 有些人會回本的意思是抱
著etf 隨著etf 價值漲跌 喔 持有20年後etf 漲到我買的
價格=回本 只能說有笑XD
ETF 會有price in, 會被樂觀和悲觀的買盤
影響其市價,樂觀高於淨值或悲觀拋售低於淨值
唯一一個真正可以宣稱會回本的etf 是0-1年的美債 因為
0-1本身沒賠利息 (沒記錯的話)不會有利率影響價格的
問題
*沒配
我只能說 你用ETF跟貸款對沖 我相信平安度過的機會不小
但你做好極端情況被抬出場的準備了嗎?
ETF是組合 怎麼可能保本
6成槓滿應付不來突發狀況
去年9月到現在應該虧10%以上140萬 本金600萬 等於20%虧損
沒關係,進賭場就是來賭的,你做好賭輸的準備就好
ETF在跌個7-8% 等於快跌掉你本金一半了
2025年了 還一堆人妄想債券ETF會回本
蜈蚣大上篇不是有分享自己還別人作法嗎?來驗證今
年這種情境還能不能撐的住囉
推a2828大跟IB大
印象中 蜈蚣是押來買鴻海台積?跟某一個債
上面一堆 我建議好好看IB的講法
你貸款跟債息對沖 想法沒問題
但是!你買的是債ETF 這不是單純買美債
是不一樣的商品
我記得他在股版講的是713加美債還正2忘了,有興趣
的人可以自行查閱
抱歉 我講錯了 他是貸款買選擇權大賺 還不是期貨
軟銀7% 你週轉金或是信貸下去還不是差不多 還沒有質押
問題的風險
他一直鼓吹大家買的 不是他賺到錢的商品
又沒說今年會有極端,難道不能明年,後年~金融市場
要是能預測~還有人賠錢,蜈蚣大~剛好一大串肉粽
至少不是買債正2XD
他是靠大漲那一段買大盤選擇權賺的
軟銀有最大比例的ARM
推IB
這個賭博成份比買期貨更高....
貸款買選擇權喔@@ 真的太屌了
不吹OP是因為很快一翻兩瞪眼 吹高勝率的左右手可以撐久
10個做選擇權,11個長期賠錢,S姐可以當直債代表惹
,公司逼買一堆
一點 就跟村姑金融股差不多概念 這個不用人教
兩年後再來看我推薦的阿 ,之前板上兩年前問債時我也
是推再2年後到期的軟銀
現在推31年的
中短債明明就屌打長債 一直壓新舊混合的etf做啥
但S姐主力在房子,S姐怎麼沒聽你用債質押養房~銀行
不是你在開嗎?
CFP 版我以前也吐嘲過人
選擇權小朋友的時候 大概前後賠掉200多 這實在太吃
時間轉折了
不是正常人能操作的
很多地方就明顯 怪怪的=..=
選擇權0206,我同事賠5000萬,下午從22樓,跳下來,
重抽
小金額(1000美) 銀行拆分轉賣的 現在利率也很多很漂
亮的 要討論把整個銀行給的資料列出來 再來討論風險
利率 反正就是 選不會倒的 到期7年內 利率過5%
最好是6%以上
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首Po最近很久沒認真文 因為搞這些東西實在很忙 回到家還要打字就顯得很懶 阿分享這個可能用文字好好說明一下比錄音好 一些FCF基本觀念我就不再說 "用債券幫房地產掛上保險" 就這一段話20
我幫我朋友做的投資方式類似,拋磚引玉一下。 1.增貸500萬,每個月付26000,20年。 2.買入00948B 500萬。 3.質押成兩倍槓桿,並買入10%00687B當保險,彌補經濟危機第一時間下跌的跌幅,讓投 等債能等半年後的回彈行情。31
之前就在看政府限縮貸款成數搞成這樣,應該會很多房產投資人跑來買債。 看來實際上真這樣做的也不少。 美國持續吸收世界各國資金中... lol 另外幫這篇補充一點東西。 資金小的真的不需要考慮買美債。56
因為太多關鍵字看不懂 所以上網學習研究了一下 做個筆記順便有些疑問請教各位大大 首先是我讀到的內容整理 1.直債:直接持有美債
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Re: [心得] 還真的有人借錢買股票我本身也是借錢買股票,目前有間房子抵押 額度500萬,目前用了200萬 上禮拜又借了一筆100萬74
[請益] 股息現金流負擔房貸轉自我在房版 [請益] 股息現金流負擔房貸 各位大大好 最近想買房 家裡說可以幫忙出頭期款59
Re: [請益] 信貸all in美債是否可行?內文要更正一下 我下面講的是信貸部分應該要更正為 房貸增貸30年, 以2%利率為計算(正確來說目前最低是2.06%) 我不太知道為何原po 信貸可以2% 看到2% 我腦袋自動想成房貸利率46
[請益] 股息現金流負擔房貸各位大大好~~~ 最近想買房 家裡說可以幫忙出頭期款 去年工作年薪大概73萬 另外還有一份賺外快的收入,一個月大約1~2萬22
Re: [心得] 長天期美債ETF的機遇請問onekoni大: 如果現金流足夠,請問在目前的狀況下, 您會兩間銀行各信貸500萬(利率2.1%)總共1000萬, 購入美債20年ETF,然後配合原本就持有的006208大約800萬, 開始無限質押質押再質押~16
Re: [請益] 能接受信貸投資法嗎?兩 : : 我個人也有過貸款買大盤的經驗,所以對於這樣的做法並不牴觸,只是看到許多人用“長 期 :10
Re: [請益] 股息現金流負擔房貸借討論發問:信貸+質押槓桿會太緊繃嗎 最近入手預售屋,另外想趁股市多頭信貸200萬投入高股息ETF,順便洗一圈當成預售工程 款,被家人告誡說槓桿開太大容錯率沒有。我設想的套利模式,真的過度樂觀嗎? 《薪資/資產》 -年薪 180-200萬浮動(月薪120k)7
[請益] 這樣的條件貸款可以嗎?(信貸&房貸)大家好,社會新鮮人對貸款不大了解,也沒有購屋經驗 想問以下的貸款問題 背景: 26y 月收85k,未婚,職業很穩定的產業 資產:美股約500萬+信貸200萬,一個月還款280002
[問題] 貸款試算高手首次在此版發文 若有不妥的地方 請告知 會馬上修正 最近買了房 準備處理貸款問題 總價1300萬 希望貸款9成 共1170萬 (房貸不足成數 由信貸補足)1
[請益] 房屋增貸增加現金流目前給到2.35% 400萬 30年 想貸出購買投等債ETF (00937B / 00948B / 00970B) 月配年化約6% 以每100萬本金+利息每月繳3874元
50
[閒聊] 現在裝潢為啥會貴成這樣16
[閒聊]政府其實讓房子變成非投資商品即可,很難?12
[閒聊] A7越來越繁榮15
[閒聊] 南崁宜誠案成交破6!!27
[請益] 掛四上限可以借到多少錢?11
Re: [新聞] 小基地建案該鼓勵或避免?大面積都更、推5
Re: [閒聊]政府其實讓房子變成非投資商品即可,很難?