Re: [請益]房產短期致富成功者Jason yang.大家該學習學習

要知道一件事情.

一般來講,貸款破1000破2000破3000銀行對財力的評分方式都會不一樣.

這種到高資產應該就很清楚.

所以越高金額槓桿越難開.

因此後面,要嘛就是你狂用人頭,像當年勇哥用了51個人頭..

要嘛就是你只能做低槓桿的投資.

這也是為啥房價死魚的時候,我會跑去買正二的原因.

而一般各位在算甚麼現金投報率是30% 50%甚至100%.

都是槓桿後的數字.

實際上總金額大概都在10~20%.

你槓桿5倍,利潤20%,就是賺100%.

而爆發一波例如2020~2022...中南部大多都是翻35~50%.

因此如果槓桿全開的,這2年利潤應該都是1xx%~2xx%.

不過當然一般也都是放兩年就是了.

大多數人2021進場2022的時候,光靠一年時間,應該還沒辦法總金額4x~50%增值.

當然你是中期投資老手,會抓價格彈跳最佳切入時間的另論,那是你的專業.

一般人沒那麼準...XD

並且彈跳上去後,你還不是要進入休息期...除非你立刻賣.

立刻賣你又要遇到稅金問題,並且這種暴跳,你的帳面利潤可沒那麼好嘎掉喔.

另外這還是中古屋才有這種爆炸的利潤.

預售屋我們來看一個案例.

你們都知道我白天鵝買26賣28...

第一手白天鵝最低入手沒搞錯應該在24.x~25.
(我是路過看爽,看一看就手滑簽下去...而不是本來就鎖定這個案子.
因次我去看的時候其實已經開案一段時間了,價格往上調過)

那白天鵝現在多少?

https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/13329950.html

https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/13452213.html

https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/13308713.html

不要說我只貼一間找特例...XD

這種價位大不了成交在31~32...

買24.x成交32好了,賺30%...目前只支付15%.

不錯阿...當然你要算上房地合一..這個完全無法減免.....XD
(我賣的時候還沒有預售屋房地合一...XD)

但是你從這邊就可以看的出來.

一個強勢的預售案+旁邊城揚新開案平均價47....還不包含更新中都興富發開案52.

但你的預售屋轉讓,現在就是只能賣31~32...

所以你該不會你白天鵝買24好了,現在你給他算"你這間的價值50萬一坪"??

靠,發大財是這樣發的??

白天鵝不是不能漲破40...但一定是交屋後.

預售屋越靠近交屋,價格就越死,甚至可能會回退...

因為交屋前夕投資客最愛多殺多...XD

直到交屋後,價格會跳一波上去....

之前我買大悦的故事懶得再講了..

但是如果你要交屋後才計算,那你必然需要等幾年阿...

怎麼可能立刻買就立刻說自己有多少多少..

阿市場成交目前就不是這個數字阿.

至於說中古屋短期.

中古屋短期是不排除偶爾會有超級apple的機會.

不過那個機率很低..

只是要立刻買3000就有6000的價值.

或是買1500就有3000的價值..

喔喔喔....這很難很難.

更不用說在北部,因為北部投資盯得很緊...投資物件市場洗盤很快.

另外一點,你今天買1500,你說有3000的價值.

一般是你要看旁邊有同等級的東西3000賣掉.

不然實際成交會是多少..這...

而且超級apple的機會通常都很久才出現一個...沒再天天過年的.

這跟甚麼仲介人脈都沒關係,我接觸過上千個仲介,人脈??....

而且回饋3個月專約+短期都嘛翻好就立刻賣.
(所以仲介很快就可以取回賣的專約後努力再賺一次)

但..我吃貨還不是過半都是吃591.

哪來那麼多apple.

外加,買1500可以賣3000.

仲介自己就吃了拉...仲介不吃他們店東也會吃好嗎.

通常這種超級apple甚至是一些特殊判定.

例如這個區域這間被買走就clean,然後同等級的地區價格都跳上去了.

所以我可以立刻clean市場之後比照同等級的地區賣...

例如以前我講的北鹽埕區故事.

而這種,我只能講.基本上都不會是仲介報的.

仲介其實不擅長這種操作..

因為仲介最愛"參考歷史",..

所以他們不擅於"創造"未來.

而真的"炒"手,是在創造未來!!!
(炒是動詞,不是被動詞)

各位仲介自己說是不是.

之前31期2020的時候我說他說之後31期兩房會破800跟我說不可能.

正勤之前說會上700,不是問可能嗎?

聽到我買11.x的諾貝爾,問說怎麼會買那個,那個不是不會漲?

喔,以上都版上仲介...XD

這些都還只是"補漲推論"的操作.也就是極度無腦就可以判斷的中期投資基本心法.

並且都只是搭車而已.

真的跳躍性操作.

發生過我買了我忘了是200還是250,翻好掛5xx底價4xx.

要創在地超天價.

給他專約在那邊冷笑,愛賣不賣,讓三個月過去.....

之後開放一般約5個月就出去了...

阿對喔,去年那間前鋒國宅,給專約3個月,仲介也不相信會賣掉,愛賣不賣.

開放一般約一個星期被秒殺....害我驚到賣太便宜.
(當然也是創社區天價...然後立刻幾間拿出來比照我的價格賣)

這就是大多數的仲介盲點.

他們容易受以前的成交給綁住思維.

以前的成交很重要...但是這樣會無法開創未來.

當然反過來講,仲介對當下的成交數字很敏感.

所以例如這邊行情1000,有物件可以成交8xx,仲介會立刻知道.

所以通常當下帳面上就可以獲取的利潤超過一個數字,仲介店會自己吃掉..
(這也是當投資客最好在附帶點技術,不然你都只能賺小錢)
(至於你說你去當仲介會不會發大財??
不會....因為apple很少+你自己開發到的可能幾年才一間.
而如果報到店裡的,最多給你插股...更多是根本不報進店裡
所以...利潤很高但是你營業額很低....你無法規模經濟
外加你是仲介,其他仲介的線全斷光光...連賣都不幫你賣.
有投資客跑去當仲介,被嚇到....三個月後立刻離職.
另外高雄某品牌的老闆..喔...我是說,高雄這個品牌幾乎都他開的.
不是指她是這品牌老闆
他本來是投資客,開一間店想要進出貨,結果發現一間店會餓死.
所以繼續開,後來開了五間以後發現他的人生都忙著經營仲介店...XD
因為仲介店"人"的問題很麻煩....所以老闆要花很多精力去處理.
因此後面幾乎都是忙著經營仲介店.....還說他有點後悔不該踏進來
阿當投資客涼涼爽爽愛出國出國愛睡到自然醒睡到自然醒.
最近不想幹,短期的出光留中長期,然後去過墮落人生甚麼都不管幾年都不是問題...
但你經營仲介店,你連放自己一個月的假都不敢)

這就是另一個角度來看仲介的專業地方.

不過基本上,炒手也不是無腦亂炒.

前鋒國宅我敢開那個價格是因為.

我知道整個市區電梯三房的行情,知道所有比我物件低的電梯大樓三房的條件和狀況.

知道比我貴一點的其他電梯三房的條件.

所以我肯定我必然可以往上賣,但至於最高可以挑戰多少就比較混沌狀況.

因此通常會開略高先試水溫...但沒想到被秒殺....這就代表挑戰的難度太客氣了.

so..價格都是在非常多物件包含同區不同區同類型等等的比較當中.

歸納出來的.

一種渾沌系統最佳化辦法....最近不是很夯AI...這是兩大AI結構的其中之一.

只是我用我的大腦去跑而不是用電腦去跑..XD

不過講的好像很高大尚....但...實際上很簡單.

我只是"講的好像很學術,用了很多專有名詞"

至於簡單...是..因為...他可以容忍的誤差很大...XD

所以回到原始主.

挖靠,買3000就有6000的價值.

買1500就有3000的價值.

這是"沒槓桿"的100%投報率.

在槓桿下去是多少?

嚇死寶寶.

這種等級的投報率,值得你到處募資...

你要知道我們槓桿很難開是建立在我要30年又要利率低.

你這嚇死人的投報率.

你去借10%甚至15%都沒啥問題.

你可以跟銀行借3000萬,你去找中租可能就可以上看4xxx~5xxx...利率12~16%.

利率12~16%怕啥,你絕對投報率100%.

買了還可以再開二胎三胎.

因此你先去募資,用10%資金募資,然後去銀行搬錢,之後再去中租搬錢.

很簡單你就可以把資產擴充到兩三億.

然後給他翻一倍,就四五六億.

幹...發大財阿!!!!.

然後...

然後當然立刻賣掉阿,你買了就看到利潤你不賣掉?

現在冷盤價格變化又不大,你增值等不太到...

寧願給他抽稅,你也賣掉.

反正你賣掉之後又再去買一批阿.

沒多久至少苗栗首富沒啥問題.

絕對投報100%耶....XD

我們中南部大漲,漲了兩三年,也沒有100%....

等甚麼增值拉...

太厲害了.

不過後來發現.

是開課老師.

喔喔喔....難怪...

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仲介看到賣家會報低,看到買家會報高. 但實際上他們會知道中間數在哪裡,並且非常清楚!!

一般會發生. 這個社區成交物件300 310 305 330 325. (每一筆成交他們都會知道,尤其作這一區的) 然後你這個投資客吃315,說要賣450. 哪有可能,你慢慢賣,你再搞笑嗎... 之後成交420....XD 這就是仲介會卡住的思維.

做投資你一定會看很多價格. 成交的掛賣的等等. 仲介則是會比你更清楚每一筆交易... 但你不需要有仲介那麼清楚每一筆交易. so...投資客想要賺得多. 你要跳脫仲介的專業領域. 不然你只能吃仲介吃剩的. 因此你用其他策略賺錢,要剛好不是仲介擅長的領域. 那就會很少人跟你競爭... 這樣你利潤才會大. 聽起來很難其實也不難. 建構策略的時候比較難. 建構之後就只是SOP去跑而已.

他在7/1之前,可交易前買的. 所以如果有人投可以轉過去那可以解.

不用資產負債比的話. 用現金...!! 你準備現金給銀行看,要放三個月. 例如你要貸款2000,準備1000萬現金給他看. 喔定存也可以.. 現金很威的... 不過要看銀行. 中國信託不吃這一套. 但是富邦很喜歡. 現金可以突破資產負債比的上限金額..

通常是你熟悉的領域. 偶爾會有樂透可以中. 一般人最容易踩雷的是. 跳脫你熟悉或是很制式的市場. 你玩股票領股利ok... 你買債券,買房子收租ok. 你參加imb....你已經死了. 你玩比特幣ok. 你存入FTX...你已經死了. 之前我朋友才參加甚麼農耕活動被詐騙了一筆. 這還是很完整的詐騙. 交易的時候如果牽扯到一些額外合約或是有得沒有的. 也很容易就踩到雷. 所以一般人都必須先在正規的市場中站穩腳跟. 之後你再去慢慢擴張你的投資觸角. 並且隨時都要有被害妄想症. 你永遠都要想,這世界所有人都要騙你的錢. 所以要讓你的錢全都在受政府監控的範圍內流動. (除非你本來就做黑的) 而在這種正規的市場中. 平時看起來都只是混個吃飽飯的收益. 但是偶爾就是會有大利潤的機會. 這也是所謂機會是給準備好的人. 你窩在這個市場打滾,那跳出來的機會你就抓得住. 但是如果太貪心. 或是有壓力的人. 一般來講它們不太接受混個吃飽飯的收益. 因此他們一開始就在找樂透. 而正規的市場就算有樂透,他也不見得會懂. 而且放在她眼前他可能還會猶豫,結果一猶豫就被"準備好的人"給秒掉. 所以他們就會跑去走歪路. 而走歪路....十走九輸....顆顆. 因此你會看到,越有壓力的人越會虧錢. 越窮的人越容易被騙. 反而每天做SOP操作的人. 一段時間你突然發現他就發了一筆財... 而且人家長期來講都是穩定正獲利,財富不會在那邊跟你大起大落.

中小槍還好. 例如遇到欠租的房客. 遇到難搞的鄰居. 遇到難搞的買家或是賣家. 有的還要搞到上法院. 但這些小槍大多都會被利潤給掩蓋過去. 外加這也是為啥我房子會維持持有十間上下的原因. (短中長期都算之下) 如果你只有2間大的. 結果一間給你搞上法院加上訴要兩年. 那你不就冏.... 分拆物件避免物件因為突發狀況卡住. 中大槍的話是還沒中過. 不過平時我會帶黑銀鈦手珠. 避邪,防詛咒,防小人. 除了避免整天詛咒我們的空空的作法外. 也規避大陷阱....XD

其實很多人應該發現. 做生意的阿,做投資的阿. 很多都會多少有一點"迷信"...XD 阿就是這世界上總是有自己無法掌握的東西. (又不是寫程式,或是寫論文) 李嘉誠有999隻貔貅. 果凍拜武財神+他家你也看過有聚寶盆有老虎還有金雞甚麼的. 無論你能力再強,你還是要面對很多不可預知的變化. 那怎麼辦? 除了盡自己能力去降低風險或是產生問題的時候有辦法解決並且大幅壓制損失. 另一點就是....拜拜嚕...顆顆.

現在AI熱. 如果你說整段的話,這一波上去突破新高只是開始. 但是當然哪時候突破新高,是明年年初?還是後年年初? 這要看FED利率走勢. 科技股跟利率走勢關聯性還不低. 而如果那斯達克要突破16500... 那你之下哪時候都嘛可以進. (長投的話) 不過昨天那麼囂張,漲2.82%. 星期一二天有很大機率又殺一波下來. (如果星期一二,繼續衝,那你就要注意後面會有一個大修正) 美股指數的技術分析規律比較穩定.當然偶爾有意外. 但不會像台股三天兩頭都在意外. 因此你可以不要急著星期一進. 後面幾天看一下再說. 畢竟這一個小波段是從133xx跳到143xx,跳了一千點. 不回測一下也太不給面子了. 當然回測會測到哪不知道. 理論上應該要碰一下133xx附近上下100.....因為那邊有一個平台的密集成交區. 但是這...你自己判斷.....我就是不喜歡判斷這個所以才只做長...XD 而你長投大概就好了,除非你很想證明自己摸底的能力...XD so...回測到低於14000進場然後關電腦... 過一年再打開電腦...!! 中間愛恨情仇都不用理他. 當然如果你要降息前夕轉不動產. 那降息前夕那斯達克應該也會大噴一波. 那時候再另外挑出場時間. 啊我上面講的是小那指... 不是那斯達克指數的數字..XD

噓~~~

正二的震盪有時候很大. 質借風險就大幅提升. 這樣會干擾我關電腦+睡到自然醒的生活. 我喜歡那種完全沒壓力的生活. 錢配置好,躺著過日子. 時間到了手指動一動電話打一打. 繼續躺著過日子...XD and....FED一直升息. 其實歷史已錢FED升息都升到"發生災難. 網路泡沫 次貸 新冠. 裡面新冠可能跟升息沒啥關係. 但是另外兩件都有關係. 之前黑色星期一之後FED也才降息. 所以我對美國是否真的會在災難前降息. 一直都持保留態度. 既然如此. 我願意少賺一點. 換我一輩子平安睡到自然醒!!!!

你一年買一間,等人家報還ok. 你一年多買幾間. 你等人家報你會餓死.