Re: [請益] 請教仲介的心態問題?

※ 引述《ken5566 (休息是為了繼續休息)》之銘言：
: 是不是有人簽要約書
: 我就選了最大間的A仲介帶看
: 第二次出790
: A說屋主底價就是830
: 沒這個價不用簽了

: A掛電話後就沒下文了
: 9月多我看實價登錄775萬成交
: 我在想屋主是不是智障

: 上個禮拜我在工作場合遇到屋主
: 我問他為何790不賣我偏偏選775的
: 屋主說A根本就沒跟他回報
: 775是B仲介成交的
: 屋主超不爽
: 屋主直接質問仲介

純粹是A仲介議價功力太爛
不會幫買賣雙方從節息節稅的方向思考

假設屋主給A仲介、B仲介的實拿價都是775萬
那A仲介給成交的最低底價是808萬 (775/0.96=807.29)

那原Po出790
沒有達到A仲介店內的規定收滿賣服4%
那當然不給成交

至於A仲介為何要鋪價830(假底價)？
也是希望原Po能再往上加數字

B仲介一看就知道是大內高手

另外一組買方(以下簡稱B買方)出775的芭樂價(甚至可能更低)
B仲介說：沒關係，出多少我都幫你去跟屋主談
但是一方面拿出808出來，說前面有誠意買方出到這個價格屋主都不賣
(目的是要給B買方一個心理建設：前面有買方出到達底屋主都不賣)

B仲介最後跟B買方說：
好吧，我直接跟你講屋主實拿就是775
(前面鋪808的效用出來了，證明自己-B仲介沒有鋪假價格，故意框買方出高價)
但仲介出來就是要賺服務費
讓你775成交可以，但希望買方能補足賣方沒出的服務費

B買方一定會說：
那我去找只收買服2%的仲介買

B仲介：
你去找A仲介也是一樣啦，他們的底價都是含4%賣服
繞了一整圈，買方還不是要付滿6%(買2賣4)
仲介同業才不會輕易丟掉政府規定的服務費上限

B買方：
(心理OS：乾....)

但B仲介一定會接著說：
但是你可以想，我們讓你用775成交，買服收6%
未來你賣房子的時候，這買服6%只要提出單據，還是可以列入取得成本
而且因為你帳面上的成交價較低 (775vs808)
一樣都是貸到8成，你每年付的本利更少，負擔更輕

然後另一方面，B仲介也跟屋主勸說：
若是要用A仲介的底價成交，很多買方聽到808就不買了
賣房時間拖越久，每個月要繳的房貸利息更多
成交後要攤的房屋稅、地價稅更多
說不定賣房拖過了年，公告地價又調高，增值稅又要繳更多

然後買賣雙方，在瞭解到775成交
其實對自己更有利
B仲介就報成交了

至於執著於收滿賣服4%，不懂得替買賣雙方節息節稅
在那邊堅持買方沒808不給成的A仲介
當然就只能望洋興嘆了

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