[請益] 投資? or All in北市預售屋? 請指教 謝謝

想請教各位房板大大 不知道小弟是否有哪邊有盲點 或是 思考不周的地方 謝謝

背景:
目前夫妻名下各有一間房(二房 & 三房 竹圍捷運站附近, 房貸共約1000)
去年從二房換到三房(因為小孩長大的關係, 小孩現在念小一&幼兒園)
現在二房是出租的狀態
現在手中有一筆約300萬現金

1. 原本太太為了以後國中學區, 想把二房賣掉+手上現金,
到北投/關渡/石牌 買預售三房
=> 被我勸阻，因為換過去的學區 跟 現在的相比 沒有好非常多，
而且我們手上現金會因此而梭哈 & 房貸壓力會變重很多
加上看了北投 關渡 石牌預售屋後，比我太太想像中還貴不少..
所以目前被我勸阻成功
我也有跟他說，如果真的要的話，也是買中古公寓就好，而不是新大樓

2. 因為現在的兩房出租中，第一次的經驗還不錯，而手上有有一小筆現金可以運用
所以想到以下幾點:
2.1 買大學附近的中古公寓格套出租給學生
=> 預計總價大約500以下,坪數2x坪, 前屋主已隔好5~6套房，
假設一間大概房租收4k~6k *5=20k~30k
=> 這樣似乎可以cover掉房貸, 而且手上還可以保留一點現金?
不過不確定這樣的房子可以貸多少
假設只能貸5成，這樣一年扣掉房貸 約12萬~24萬 , 算起來可以有 5~10%報酬率?
當然前提是要租的掉~_~

2.2 買一般套房(一房一廳一衛有廚房那種)
=> 預計總價750以下 , 收租每月約1萬初
=> 但是不一定比較好貸(坪數關係), 收租也沒有比第一點好，
但是房客可能會較2.1好?

2.3 買公寓兩房
=> 預計750以下 , 收租每月預計約1.5萬
=> 可能比2.1 & 2.2 好貸, 但是假設貸500的話,
1.5萬似乎cover不了房貸, 還差一點
=> 房客或許又比前兩點好?

3. 不要衝動, 繼續存錢, 等北市蛋黃公寓all in?

菜鳥一枚，請麻煩各位大大指教，感謝 ~~

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買不到，所以是二房賣掉+300萬 約一千多XD

第二點投資的都是買新北的喔XD(竹圍、紅樹林, 隔套是淡江附近)