Re: [閒聊] 改實坪制，有什麼影響？

IBIZA 發表於 2022/4/21 上午3:06:41

看板home-sale標題Re: [閒聊] 改實坪制，有什麼影響？作者

(溫一壺月光作酒)時間Apr 21 03:06:41 2022推噓19 推:19 噓:0 →:57

※ 引述《Lions2020 (喵喵中冠軍)》之銘言：
: 大家請平靜，理性討論，我個人認為的與國外接軌實坪制應為在權狀內僅列出
: 主建物(或再多附屬建物)，公設坪數根本不應在權狀內記載，或者根本不該在
: 任何地方記載，像是日本的不動產這樣。
: https://i.imgur.com/8vo6bkV.jpg

圖https://i.imgur.com/8vo6bkV.jpg?e=1667446194&s=6A8fRHT36sZH6mdEqcctrA, 改實坪制，有什麼影響？

: 公設多且豪華的建案，公設比自然高，但卻也容易吸引客戶購買，所以房價自
: 然較同區位沒有公設的建案來得高。
: 而我也認為，若台灣設施與國外相同的實坪制後，房價不會有任何的改變。但
: 會開始鼓勵建商去規劃設計一些真正有用的公設，或是說依據每個產品的定位
: 給予不同的公設比。比如說這就是普通的大樓住宅，沒有必要弄一堆豪華公設
: ，只要符合建築或消防法規規定即可。若是高總價或是豪宅型產品，公設內容
: 與項目自然不能馬虎，畢竟這是區隔一般白領階級與高總價客戶的門檻，以上供參。
: --
: ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.216.44.23 (臺灣)
: ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/home-sale/M.1650469207.A.D84
: 推 piliwu: 你覺得台灣建商喜歡蓋沒用的公設讓自己建案滯銷嗎... 04/20 23:42: 推 KrisNYC: https://imgur.com/jt7ViXT 04/20 23:43: 推 tfct: 大推 04/20 23:43: → KrisNYC: 其實他只是買賣的時候不討論大多數狀況你繳稅還是要繳 04/20 23:43: → Lions2020: 我補充一下，現況床面積不是上面敘述的公設梯間面積， 04/20 23:50: → Lions2020: 而是與您那戶相接的的牆面面積，日本是這樣的，權狀面 04/20 23:50: → Lions2020: 積採共通牆面的中心線算起，若非共通牆面則從牆最外緣 04/20 23:50: → Lions2020: 算起，但是課稅面積則是扣掉牆面的真實使用到的面積， 04/20 23:50: → Lions2020: 所以如果有寫的比較詳細的日本物件，會有兩個面積表示 04/20 23:50: → Lions2020: 。 04/20 23:50
這個說法是錯的, 對於集合住宅來說
現況床面積 = 課稅床面積 = 專用+共用的面積
但現況床面積沒有登記在建物登記事項證明書上, 而是登記在固定資產評價證明書上
所以這不是謄本的一部分

日本對於集合住宅的面積, 分成四種

專有面積

一般我們在日本仲介網站上看到的面積, 指的是專有面積
專有面積是以建築物外牆跟隔戶牆的中心線計算, 所以又稱為壁蕊面積
但這並非實際登錄在建物登記事項證明書的官方認定面積

延床面積

這個是登記在建物登記事項證明書(日本的權狀), 整棟建物表示的區塊
這邊會列出整棟建築物的階數(樓層數), 跟每階的總面積
採內法面積, 也就是不計算外牆的面積, 不含陽台

登記簿面積

這個是登記在建物登記事項證明書(日本的權狀), 專有部分建物表示的區塊
這邊指的就是專用部分, 採內法面積, 不含陽台
這個就是日本官方認定的登記面積, 也稱為公簿面積

現況床面積（課稅床面積）

這個是登記在固定資產評價證明書, 日本政府課固定資產稅跟都市計畫稅用的面積
基本上整棟建築物有價值的部分都要課稅
所以這邊的面積是個人專用部分, 加上共用部分的個人持分

然後不同用途、結構的建物, 都有一份再建築評點基準表
表上各種建築物有各式各樣的構件跟構件的點數, 再依施工良劣有不同的補正率
你持有的專用及共用面積, 依照不同的部分的面積乘上評點
把點數加總起來, 稱為再建築費用評點, 這把這總點數做經年減點補正(也就是折舊)
最後依木造一點0.94日圓, 非木造一點1.1日圓, 作為持有建築物的課稅評估價格

所以日本有沒有登記公設面積？
還是有的, 只是只拿來課稅用

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願歲月靜好，現世安穩

※ PTT留言評論

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.240.209.249 (臺灣)

※ PTT 網址

推

s2649275504/21 03:12我怎麼覺得更複雜了

推

a2457316504/21 03:13詳細推

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a2457316504/21 03:13s26大沒睡啊

推

s2649275504/21 03:16閒閒沒事啊確診太多例我會罷工不接案

※ 編輯: IBIZA (111.240.209.249 臺灣), 04/21/2022 03:21:21

推

kyova04/21 04:38好麻煩...連海外的也要研究...除非你想要移民過去

推

s2649275504/21 04:40人家博覽群書。像我都直接往下拉

推

k79897686904/21 05:48不用罷工啦確診只會愈來愈多

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aesdu04/21 05:59反正事情絕對不是魯蛇想的那樣簡單

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aesdu04/21 05:59不然怎麼會是魯蛇

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Anyotw04/21 07:48台灣明明就還是很多不登記的…偶爾被拆公設還會上新聞

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jc76112804/21 09:261.2F ID也太像

推

tfct04/21 09:54重點是公設不計價

推

piliwu04/21 09:59政府才不管你怎麼計價他只負責登記

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piliwu04/21 10:00你沒有實務經驗無法了解整個交易流程、登記制度才一堆憑

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piliwu04/21 10:00空想像的問題

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i38604/21 10:01公設不計價那你就沒持分,產權也不在你手上,每個月另外付一筆

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piliwu04/21 10:01給地政的公契上一來不是成交價二來也沒有單價只有總價

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i38604/21 10:02使用費

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piliwu04/21 10:02連重點都抓錯你是要不登記公設？

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yiliang110704/21 10:06大家人好好，房板一如往常佛

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tfct04/21 10:06這篇不是在講日本嗎？

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tfct04/21 10:07講日本公設沒產權不計價收管理費很好啊

推

tfct04/21 10:09這篇在講日本你又講政府還實務？誰的實務？投客？

推

kusomanfcu04/21 10:10管理費含持有稅含租借費+現有管理費

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kusomanfcu04/21 10:10大概老破公寓維護費用準備*5

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kusomanfcu04/21 10:10我支持

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kusomanfcu04/21 10:11然後還要出錢給物管公司到處檢舉社區隨地丟垃圾，找人

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kusomanfcu04/21 10:11丟垃圾也是

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kusomanfcu04/21 10:11要費用高那種的去拿垃圾不落地

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kusomanfcu04/21 10:11沒毛病啊

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kusomanfcu04/21 10:12然後你覺得沒維護道理物管公司有權要求你支出維護費

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kusomanfcu04/21 10:12用

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kusomanfcu04/21 10:12不然法拍你

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kusomanfcu04/21 10:13ok der 請大家支持實坪制我打算找外勞當勞工開物管

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kusomanfcu04/21 10:13公司了

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i38604/21 10:13每個月錢拿得出來付管理費給物業公司別靠北就很好啊XD

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kusomanfcu04/21 10:13不錯喔台灣GDP 靠老破公寓屋主了

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kusomanfcu04/21 10:14工作最主要內容就是政府各種有獎金制度的檢舉

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kusomanfcu04/21 10:15從垃圾不落地開始你要放垃圾只能堆在你家內

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i38604/21 10:15台灣一堆公設都是違法二工,我物管公司要漲管理費住戶不同意

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kusomanfcu04/21 10:15如果你要人收垃圾就是物管定時收費用專人支出

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kusomanfcu04/21 10:16拆光

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i38604/21 10:16的話,我就拆二工的公設,拆到你進出家門都有困難

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kusomanfcu04/21 10:16拿去回收

推

piliwu04/21 10:16登記給物管公司大家要改去炒物管XD

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piliwu04/21 10:16薛翻這些潘仔

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kusomanfcu04/21 10:16然後拆除費用住戶支出不給就法拍你家

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kusomanfcu04/21 10:17為什麼日本老舊屋會大砍價格懂了嗎？

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kusomanfcu04/21 10:18因為便宜你支出還是不會輸高級住宅多少

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kusomanfcu04/21 10:19所以塔綠班現在支持割老破公寓當韭菜主嗎

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kusomanfcu04/21 10:19然後都更價值都烙屎

推

tfct04/21 10:21k大愛幻想若幻想成真老公寓那要跌了打房很好啊提升住家

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tfct04/21 10:21品質

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hide032504/21 10:24昨天講一堆還在跳針…不用高級住宅，地段還可以的電梯

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hide032504/21 10:24公寓，維護管理費昨天就貼給你看了，看了還不是屁都不

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hide032504/21 10:24放一句

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kusomanfcu04/21 10:28高級住宅頂多多你昨天po的那個20%而已

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kusomanfcu04/21 10:28因為地板費用很高

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kusomanfcu04/21 10:29上去其實還好

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kusomanfcu04/21 10:29人事費問題

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kusomanfcu04/21 10:30懂營運就知道在說什麼

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kusomanfcu04/21 10:30越舊越破要維護乾淨越花成本

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hide032504/21 10:31羊毛出在羊身上啊，高級住宅有些還0管理費，其實都包在

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hide032504/21 10:31租金裡了

推

sdhpipt04/21 11:14推一個其實這些東西越講會越複雜各國其實制度都不同的

推

mayu123004/21 12:53推空空沒有一個可以戰的

推

yytseng04/21 13:00空空又沒買賣房子實務經驗，都用幻想的，當然沒戰力

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yytseng04/21 13:01一買下去就立刻變多多了，很多認錯買盤，知錯能改善莫大

推

KrisNYC04/21 14:13兩種我都聽過看起來應該都是對的因為日本很多近乎無公

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KrisNYC04/21 14:14設的集合住宅可能高緯度吧維護得也很好

推

sdhpipt04/21 15:19日本的修繕積立金很多所以會定期拉皮消耗掉

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sdhpipt04/21 15:19但是其實也是有管理不善的老大樓不繳管理費放給他爛的

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sdhpipt04/21 15:20也越來越多了看過NHK的報導很多人不願意繼承遺產老大樓

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sdhpipt04/21 15:20政府拍賣也賣不掉因為要補繳一堆管理費與修繕費欠款

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