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[閒聊] 投資房地產最新版

看板home-sale標題[閒聊] 投資房地產最新版作者
mfcke
(低能兒看三小)
時間推噓推:117 噓:5 →:137

別再吵惹 看我這篇就行

不然各種只分享一半唬爛的

沒想到投資搞得像以前三國 WOW 天堂一樣 還要發個藍帖

首先大學畢業 碩士畢業 服役

先想辦法月薪五萬 這很基本 沒有的去自己去想辦法 汽車包膜 修水電 考公職 外送 家教

這樣是60萬一年 那你有個伴 就是120萬

沒有另一半DER 那代表你人生投資在自己很多

自己捕到年薪100 補不到你家的事 時間都去吃喝玩樂下去剛好

真的沒有一百也就算惹 還是可以用以下方式

先買一間自住 用個新青安 自備款自己想辦法 籌資是需要培養的 父母 手足 朋友

先買自住容錯率無限 不要什麼住套房去投資 這種九陰白骨的邪工不適合大多數

基本上就是抓家庭收入10~15倍 看你對生活品質要求

採用中庸之道 我們假設12.5倍 100萬就是買1250萬

你薪水只有中位數什麼36000之類的 也是12.5倍去買 沒差


要不要採用寬限 隨便 反正現在都可以加速還款

多得錢就還貸款或者買無風險美債(目前殖利率可以)

要買台灣那種美債ETF 我知道沒有稅率優勢 還要手續費

但是可以質押也能當財力證明

你說我股神 好 那妳可以左鍵惹 股神不用繼續看


few years later

建議至少還一成到兩成本金啦

去問轉貸 這時候假設1200萬屋子 增值到1400萬就好

1400萬貸個8成 因為我假設你薪資一直上漲 銀行會願意貸給你八成是因為你薪資上漲

我知道語病仔會說可能沒八成 舊屋沒八成 這些不是重點 我只是要跟你講湊錢方法

你這多出來200萬的八成是160萬

這160就是你累積出來成果 這時候路線產生分歧

如果是高收入的忙碌咖 就去買預售就好 方便又好顧 專心本業

如果是一般咖 就去買成屋 馬上就能收租 而且舊屋貸款成數有限 銀行直接幫你控管風險


當你有第二間 就是要專注FCF 自由現金流的時候

又過了幾年 你是不是 第一間 第二間又增值惹 再去轉貸 買第三間

當然 成數 利率 政策 都跟著市場再變

因為這是滾雪球 前面確實最難滾 到一個程度 就是找個斜坡丟下去就可以

=======================================================================

至於投資預售優點是 適合高收入 然後可以最佳抗通膨 不到成屋沒有任何額外成本

要走成屋路線就是要學習一點裝潢 翻修能力 當作斜槓

目前最佳化就是至少5年

明明市價有到 你放跟不放 就是45% 35% 20%差距

=========================================================

關鍵提一下

通常增貸的目的 是為了擴增 而不是以債養債等自爆

而增貸會讓你自由現金流減少

所以說 房地產新手看帳面成交價自爽 老手只看FCF


如果要有個小里程碑

處理資產 自租 自售 各三間

這樣大概就什麼狗屁爛事都會遇到惹 也就算是斜槓出一個成果


然後不要聽一個人說什麼 要看一個人做什麼

真的要請教 還是要能確認他有沒有真的真金白銀下去幹

只是出張嘴倒是滿簡單的








--

※ PTT留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.243.151.30 (臺灣)
PTT 網址

hellogym01/31 15:315年後 增貸出來買美股 買正二 買ETF也都可以

specialrain01/31 15:31推一個

hellogym01/31 15:31重點就是要有一間先上車

MaxA01/31 15:31怎麼可以看到一個人做了什麼?網路上都只能看到說了什麼啊

kage0101/31 15:32重點就是先上車 車越來越少

chen83103001/31 15:33嫩嫩的問一下什麼是FCF

aq227235371201/31 15:34美債沒到期都不能講無風險

MaxA01/31 15:34先上車是對的,但一堆人不上車在那邊邊跑邊罵車子開太快….

MaxA01/31 15:34不然就是坐在計程車上笑大家買車都傻瓜,孰不知司機看著跳

MaxA01/31 15:34錶笑而不語。

aq227235371201/31 15:34美債ETF跟美債則不一樣

CaLawrence01/31 15:35fcf = free cash flow

pttgogocat01/31 15:38news/article/amp/133603381389.html

chen83103001/31 15:38謝謝Cala

floatfaith01/31 15:38推m大佛

pttgogocat01/31 15:38https://reurl.cc/D4qlZN

TSMininder01/31 15:39OK 賀 好 聽你的

floatfaith01/31 15:40看來找到好對象 才是最重要的槓桿啦....

hellogym01/31 15:40你上面那篇新聞討論過了

Mithra01/31 15:41感謝整理 房版好人多

kagaya01/31 15:42推啦 一樓現在增貸出來ETF不好買阿 美債比較好買吧

redcoin01/31 15:42推推

qqphor01/31 15:43好,看你的xd

pttgogocat01/31 15:44就是要看政策嚴緊程度,如果金管會鎖死只能認最原始

pttgogocat01/31 15:44鑑價金額,那麼漲2倍也只能轉原始核貸金額。

pttgogocat01/31 15:45以後轉增貸風向不曉得,但是沒自住先買一間確實是很合

pttgogocat01/31 15:45理的。

hellogym01/31 15:45#1af3SFPt (home-sale)

hellogym01/31 15:45講過了 是第二戶管制

france528901/31 15:45不買美債買市值型ETF像是0050等可以嗎?

hellogym01/31 15:46你年化收益-利率成本 覺得划算就可以阿

chen83103001/31 15:47原來是第二戶呀

kagaya01/31 15:47我的理解是能放到會漲贏利息就可以

jeromeshih01/31 15:48有關5年的討論

jeromeshih01/31 15:4845/35/20,多放3年少15%,這樣是假設利息成本<增值*15

jeromeshih01/31 15:48%這樣

jeromeshih01/31 15:48但是否會有增值飽和的情況,ex: 貼近央行設定的高價住

jeromeshih01/31 15:48宅的門檻?

shuichia01/31 15:48提升所得-找好隊友-一間一間買

GBTC01/31 15:49感謝 這篇含金量非常高

pttgogocat01/31 15:49對,是第二戶啦,不過幾年後會不會變成第一戶難說,

pttgogocat01/31 15:49所以自己還是得注意變化

hahaha8101/31 15:50想請教一下 質押的股票也能當財力證明這部分 是指股票

hahaha8101/31 15:50價值還是配息 質押的股票還會在庫存嗎

SaiWan01/31 15:50預售只想等成屋賺個幾十萬就跑,不想負擔太多成本,也不想

SaiWan01/31 15:50出租麻煩,這樣可以嗎

iamneptune01/31 15:50預售不用挑入手價嗎 ?還是就無腦買

SaiWan01/31 15:51會太虧或是錯過大波段嗎

mfcke01/31 15:510050質押的利率跟成數 要去問 20年美債ETF很漂亮

hellogym01/31 15:51怎麼可能第一戶限制轉增貸XDD 你政府是想搞死老百姓喔

mfcke01/31 15:51只賺十幾萬建議還是別這麼累惹 除非你真的是要白手拚

mfcke01/31 15:52你淨資產300萬 當然20萬也要賺 端看你淨資產

hellogym01/31 15:52只賺10幾萬去台股賺不就好 要上2萬了

SaiWan01/31 15:52幾十萬 例如60-80萬的話

mfcke01/31 15:53增值飽和那是到4000

hellogym01/31 15:53不然買夯夯的美股不是更香

mfcke01/31 15:5360~80 那就賺吧 這我也賺

shena3033501/31 15:54一般人要不吃喝玩樂很難欸,很多人年輕時都在享受人生

mfcke01/31 15:54但是你要是確定放到成屋 可以賺更多 幹嘛不要

SaiWan01/31 15:54股跟房都有啦 ,長榮鋼不含息賺了70多%了

SaiWan01/31 15:55放到五年還有些管理成本、出租風險,加上投資跟居住地差了

SaiWan01/31 15:552個縣市

mfcke01/31 15:55那就賺個60閃人吧

pttgogocat01/31 15:55hellogym,第一戶如果要蠻幹就是可以轉,不給增。然

pttgogocat01/31 15:55後呢,當初第二戶就整到不少人了啦!不過幾年內應該

pttgogocat01/31 15:55不會有太大變化我猜?畢竟現在沒有完全執政?

SaiWan01/31 15:55感謝m大 桃竹明燈

nnyc01/31 15:57請教m大,意見分歧的那段,多貸出來的160,如何再買下一間

nnyc01/31 15:57

mfcke01/31 15:58160不就第二間頭期款

KrisNYC01/31 15:58重點就是 各位要知道自己都是終南山裡的雜魚弟子

Arnol01/31 15:59佛心藍帖

KrisNYC01/31 15:59玄門正宗心法就是練5年 10年方有小成

duriel331301/31 15:59增貸是要怎樣頭期款= = 最近才風聲鶴唳不是麼

hhao012401/31 16:00請問現在檔一檔etf適合這樣做

KrisNYC01/31 16:00但是不會把你搞死 不要雜書看太多真的都以為自己主角命

valkytie01/31 16:00重點是本業要有一定水準 並且買第二間時也要有成長

valkytie01/31 16:01沒本業成長 銀行也不會隨便放款

hellogym01/31 16:02阿本來就是 你本業沒一定水準投資啥房地產 自住都要買

hellogym01/31 16:02不起 貸款繳的喘吁吁

valkytie01/31 16:03現在很多想的是我就兩三萬而已 給我買房的方法

remotefly01/31 16:03M大舊文 不給年輕人機會那篇 對社會新人是很好警惕文

nshcjy01/31 16:04不是有人說增貸不能買房,會被查金流,還查祖宗八代

GBTC01/31 16:05#1aU_IkCS (home-sale)

j863022201/31 16:06第一段很重要 本業先加油啦 不要年薪60一直想無限放大

GBTC01/31 16:07那篇真的寫得很好 太多人不愛努力又愛抱怨了

k093977075201/31 16:07M大的美金定存再質押有推薦那幾個銀行嗎?

prichman01/31 16:08NC大戰 順便幫大家複習一下各種重點 還有m大出來發懶人

prichman01/31 16:08包攻略 其實還不賴

mfcke01/31 16:09匯豐

j863022201/31 16:09增貸頭款不是不行 而是嚴格要求之下 資金池要夠大 不然

j863022201/31 16:09被查後最慘的就是違約被銀行收回本金 人生重來 所以重點

j863022201/31 16:09還是在本業啦 本業年薪500資金池通常很健全

NotForever01/31 16:10感謝分享

jeff1230200001/31 16:12這篇新手攻略要收錄到精華區了吧,簡單粗暴好懂

GBTC01/31 16:16這篇真的可以收錄

GBTC01/31 16:16roadmap講的清清楚楚

GBTC01/31 16:16而且是真的可複製的

GBTC01/31 16:16照著做就屌虐一堆人了

AkiMinoriko01/31 16:19台灣的美債ETF反而才有稅率優勢吧(相較美股上市的債

AkiMinoriko01/31 16:19券ETF,除非用富邦國泰買特定標的才打平)

victorytim01/31 16:21必須推

mfcke01/31 16:22海外收入670萬免稅額 你買台灣美債沒有

KrisNYC01/31 16:24其實你真的3萬也要買房 唯一辦法是免頭款 不然永遠存不到

e3355443101/31 16:24各三間 好難 嗚嗚

dorothy792601/31 16:24謝謝重點整理,對新手很有幫助

Smile365Day01/31 16:25房版只推竹北王 ++++++

jeff1230200001/31 16:27自住上車絕對要想辦法達到,後面能走到什麼程度盡

jeff1230200001/31 16:27力就好,有時候也很靠機運。

mindy2701/31 16:28已收藏感謝推一個

zyxvu01/31 16:29哈哈還是你最清醒最理智

AkiMinoriko01/31 16:33買台股的美債ETF算境內基金境外標的,只有配息算海外

AkiMinoriko01/31 16:33所得要吃750萬門檻,價差算證券交易所得只繳證交稅不

AkiMinoriko01/31 16:33課資本利得稅不會吃750萬門檻,買TLT之類的反而價差

AkiMinoriko01/31 16:33跟股息兩者都要吃750萬門檻

pilot198201/31 16:36問題在頭期款,整篇廢話,我爸媽可以隨便拿個千萬給我

pilot198201/31 16:36,我也是房產投資大師

wlcaroline01/31 16:36推一個

preikestolen01/31 16:36感謝分享。

mfcke01/31 16:38一年存50萬 4年不就有惹 可悲仔

dorothy792601/31 16:38借問,新手第一間應該買預售還是中古出租,已有自住

dorothy792601/31 16:38的地方

york198701/31 16:39一年存200萬就好了,很難嗎

nnyc01/31 16:39160頭款,但本業收入並沒有成長到可以再背另一間1200萬的房

nnyc01/31 16:39貸的話,是不是沒戲唱了

york198701/31 16:40身邊的89跟外勞一年都可以存300以上買國硯

hellogym01/31 16:41我身邊的外勞跟89 一年就能買信義哥吉拉呢

mfcke01/31 16:42那就慢慢等薪資成長 存錢

hellogym01/31 16:43買C300裝逼不是很好嗎

ab15985201/31 16:44增貸拿來買etf什麼的也很爽 不一定要背另一間房貸

flexin01/31 16:44寫這麼清楚,還有糞青怒噓,哭啊

asdlkjfgh01/31 16:47推啦

fluffyradish01/31 16:50優文收藏,祝大大一生平安

floatfaith01/31 16:52樓上n大有第一間比較好找隊友一起努力一起成長阿

GBTC01/31 16:52頭期本來就是需要自己去努力的部分

GBTC01/31 16:52這篇的大前提就是,請先想辦法努力提升本業所得,連努力都

GBTC01/31 16:52不願意又愛在那邊哀,什麼都要靠別人?

GBTC01/31 16:52板上一堆大神也都沒靠爸媽,負債起家的也不少

edison333301/31 16:56這篇真的正解

nnyc01/31 17:00抱歉在詢問一下m大,這樣一直搞下去,除非有拿房子當包租公

nnyc01/31 17:00,不然這樣每搞一次,就在再背一個1200萬(月繳四萬),等於

nnyc01/31 17:00原本房貸月繳四萬變成月繳八萬,能夠月繳八萬的工作,已經P

nnyc01/31 17:00R95了吧,甚至後面能夠月繳12/15萬的,是PR99的台灣人也不

nnyc01/31 17:00為過吧。

alonzohorse01/31 17:00笑死 寫新手攻略還要被噓XDD

hellogym01/31 17:01你房貸付不出來就是要拿來出租阿 租客幫你繳房貸捏

rshenshen01/31 17:01資本社會 不是比能力 而是你背後的家族過去做了哪

rshenshen01/31 17:01些事情

rshenshen01/31 17:01像我這種沒家族 爸媽沒資產 沒房子的

rshenshen01/31 17:01靠自己多存 想辦法多賺

qqdin8301/31 17:01佛心m大

rshenshen01/31 17:01我29要30了 勉強扛一間預售1100 還得被別人講傻傻

rshenshen01/31 17:01買最高 結果同年新開建案再創新高

rshenshen01/31 17:01感謝m大分享 大家繼續努力

nnyc01/31 17:03所以這樣搞,必須建立在房子出租補助房貸的前提下。

cblade01/31 17:06台灣還是不少靠自己賺頭期付房貸,自有率高不是假

cblade01/31 17:06

l9028931201/31 17:16增貸買ETF+1

hellogym01/31 17:17普通人房子2-3間夠用就好 增貸炒股不香嗎

ActionII01/31 17:18你扛不起第二間就投錢進股市啊==,弄給人出租也很麻煩

ActionII01/31 17:18的…

ActionII01/31 17:19板上租房大師不少都是相關產業從業人員,才有能力低成

ActionII01/31 17:19本快速處理,一般上班族搞這個真的累死

hellogym01/31 17:20房東還是辛苦的啦 遇到租客雞雞歪歪的還是很煩 股票 ET

hellogym01/31 17:20f不會對你雞雞歪歪的 頂多套牢XDD

yoie01/31 17:33有神快跪

zigq01/31 17:40猛的

ggHan01/31 17:49好人 一生平安

psow12301/31 17:53很推m大,真的人很好,很願意拉人一把

LINPINPARK01/31 18:00

CannedHamEgg01/31 18:02這篇最讚

ytlintexas01/31 18:03推一個

zhi556601/31 18:28你不想投資複雜 就是無腦定期定額ETF 0050你也不要看其

zhi556601/31 18:290050 0056就是二十年驗證過不敗 穩報8%

kazamishu01/31 18:31強太多了

yamma63001/31 18:43筆記

jeromeshih01/31 18:48

zxcd95101/31 19:03謝謝m大 年收達標了 可惜沒頭期, 信貸怕被抓 只能在等

zxcd95101/31 19:03等了

CIIIO01/31 19:14最近要掛4把新竹這兩年增幅的錢潤出來 天知道啥時規則又變

cinhoks01/31 19:15優質好文,謝謝您~愛您

yufat01/31 19:29自備款先信貸歐印美股或美債 三年之後就有

k093977075201/31 19:49感謝告知

zhi556601/31 20:04說薪資低的 GG歡迎你啦 非常欠人 還有專車接送 老天爺把

zhi556601/31 20:05GG給台灣 還是有人嫌要輪班不是躺著賺

askachage01/31 20:16真的把複雜實務操作給濃縮成高湯了

Fulva950701/31 20:18推m大

Fulva950701/31 20:18現實跟網路這種叫頭期的巨嬰,好心教不看重點,普通雙薪

Fulva950701/31 20:18青安買個800以下,591 打開看都有不殺價買也行,頭期家

Fulva950701/31 20:18裡出的爽阿關你屁事,沒人幫還不巴結一點乾脆躺平開開

Fulva950701/31 20:18心心不用上來找罪受

l5201501/31 20:23

ActionII01/31 20:50GG最近也沒前幾年門大開了,要嫌棄不努力可能要換一家

ActionII01/31 20:50公司

TheDream01/31 20:59佛!

l145678p01/31 22:29推推

s642514301/31 22:52推推

RLGUO01/31 22:53搞得我好亂啊 增貸不是不能當頭期嗎

maypcc01/31 22:55台股美債etf也計入海外670/750萬免稅額啊...

ctc23love01/31 23:05

sonia101101/31 23:14佛心

mfcke01/31 23:23沒有吧 我問是沒有欸 因為是台灣發出來得

mfcke01/31 23:23我是沒跟營業員查證 明天可以問看看

mfcke01/31 23:23我是買那種20年期 ETF 富邦 國泰 元大 隨便買

joegod01/31 23:33一目了然,其他人只會寫一堆廢話

scarrony02/01 00:08新手救星,可以分享一億以後要怎麼操作嗎

max7093702/01 00:08配息看註冊地,資本利得看交易地

zzyzx02/01 00:21只推m大

sendoh0702/01 01:14

kobe5810502/01 01:14佛心精華文

leota02/01 01:33

muscleloser02/01 02:18

TheDonDon02/01 02:36推啦 哈哈

qscNERO02/01 07:17感謝

hololive45P02/01 08:27真的一開始滾雪球最累,唉唉,我還在前段

neck198202/01 08:59

GBTC02/01 09:41您前天的文,在留言處有提到「先回收資金要緊點,現在買房

GBTC02/01 09:41比較不急」能分享一下原因嗎?

johnnychenme02/01 09:56重點是本業收入提升才能貸更多吧

nowonJ02/01 11:56感謝m大

lukefr25102/01 12:18推!!

grace052302/01 12:33笑死!年薪100買1250,幾年後增貸買第二間,怎麼買?

grace052302/01 12:33?貸款就過不了

MiniArse02/01 15:21台灣發行的美債ETF 配息算海外所得喔 670萬內免課稅

ups02/01 19:50佛心

RealID201802/01 23:43第三間只能貸4成

RealID201802/01 23:43你要怎麼洗聯徵?

mfcke02/02 00:36貸款怎樣過不了 自己智障ZZZ

grace052302/02 11:30喔!第二間頭期貸出來的160,可買800萬的房子,加上第

grace052302/02 11:30一間1000萬貸款,總共貸款1960萬,你把銀行當智障喔,

grace052302/02 11:30唬爛文也能推爆

grace052302/02 11:31好啦 幾年後薪水變成120萬,總貸款1960萬???

mfcke02/02 17:58真是可悲智障 1.薪水完全不成長? OK廢物 2.一定要買800 ?

mfcke02/02 17:59從第一間到第二間可能就需要5年以上

mfcke02/02 17:59你他媽薪水從120萬到140或者150很難?

mfcke02/02 18:00再來你第二間160 一定要買滿800萬? 你就算薪水沒成長

mfcke02/02 18:00不會去買具有自償率的套房收租 400萬套房?

mfcke02/02 18:00從這邊就看出你真是可悲

mfcke02/02 18:00財商根本0分

mfcke02/02 18:01160萬出來當頭期 你能貸多少 看產品 看個人

mfcke02/02 18:01用腦 懂?

mfcke02/02 18:02銀行當然不是智障 智障的是 你 懂?

grace052302/03 00:27就買房幾年後,有增值的話可以增貸投資 ,結果打一篇

grace052302/03 00:27語病一堆的廢話,大師你實際該不會只有一間,就幻想自

grace052302/03 00:27己跟c大一樣喔,笑死

mfcke02/03 01:39??這篇跟CECA有屁關係?? 完全沒有說他怎樣 腦子有洞?

mfcke02/03 01:40真他媽弱智 我這篇完全不是要嘴CECA

grace052302/03 09:30誰在罵ceca啊????理解力0,難怪打一篇廢話,沒實

grace052302/03 09:30際操作經驗出來害人,c大一年就超過你一輩子的交易量

grace052302/03 09:30了吧,可憐哪

mfcke02/03 09:41真的破腦 我說這篇沒嘴ceca 又不是說你在嘴ceca 真的低能

mfcke02/03 09:41兒 懶得屌你 可見完全沒經驗

mfcke02/03 09:43先黑了這低能廢物

GBTC02/03 11:58可憐 邏輯講不贏開始凹ceca XD

GBTC02/03 11:58這篇乾ceca什麼事?他交易量多乾你屁事?他交易量多代表你

GBTC02/03 11:58講的是對的?根本沒料硬要嘴,想引起注意?笑死

GBTC02/03 12:12然後..要拿別人來嘴也拿個淨資產比原po高的,你拿資產不到

GBTC02/03 12:12原po 1/5 的來嘴是…