Re: [閒聊] 2022房價趨勢

s8752134 發表於 2020/9/10 下午3:12:21

看板home-sale標題Re: [閒聊] 2022房價趨勢作者

s8752134

(AndyChen)時間Sep 10 15:12:21 2020推噓16 推:17 噓:1 →:97

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你這文章有幾個盲點，導致你認為台北市高房價 "好似" 買得起的不多。

Q1. 你說：那是不是那些台北或新北越來越高價的房子就一直沒人買得起或是全部
都靠投資撐著了？

撇除投資買房的人以外，剩下會買房的我們就簡稱是剛需的買方。

剛需的買方有可能是首購族(你原文有提到的部分)，但更多的是『換屋族』。

上週去看一間案子跟仲介哈拉，他個人這個月成交五間，五間都是換屋族。

包含我自己之前買的房子，前屋主也是換屋才賣掉原本持有 30 年的舊屋。

其實在台北房產買賣，換屋族占很大比重，他們把 10~20 幾年甚至 30~40 年前

早已買好的台北房賣掉或出租，去買一間幾千萬的台北房，其實一點也不吃力。

更遑論有些長輩幾十年前已經買了 2 間 3 間 N 間在收租或爽賺的。

這些人換屋 or 他們的小孩出社會成為首購族，多的是足夠的資金買得起台北房。

Q2. 你說：以主計總處統計2018年的薪資中位數大概在年薪49萬左右...(以下略)

看到你在算薪資，就知道你還是存在著盲點，盲點是甚麼？來跟我念三次：

『買房靠的是資產而不是收入』
『買房靠的是資產而不是收入』
『買房靠的是資產而不是收入』

一個有 5 億資產的人，去找個 1% 的定存，甚麼屁事都不做整天吃飽睡睡飽吃，

一年也有 500 萬收入，跟一個受薪階級上班天天操年薪 500 萬的人一樣。

Q3. 你說：在台北工作我們抓高一點，抓個 60 萬好了...以下略

你只假設年收入 60 萬，你的邏輯在於主計處平均是 49，所以你加了一點 60 萬

，看起來好像已經放寬認定了，但其實這是自慰。

我是不清楚只看台北市的平均薪資是多少啦，但我知道男女平均有一顆睪丸。

台北市的房子又不是薪資中位數的人在撐盤，看平均根本毫無意義。

唯一的意義大概就是自我安慰而已...。安慰自己收入高於平均買不起台北房，

但有更多人薪資比我更低陪我，所以台北房價貴爆、不合理、不是我不夠好。

另外即便你要算沒資產沒後援的首購條件，以你的計算方式只有計算單人而已。

但實際上有買房的人，也有很大的比例情侶 / 夫妻共同努力購買。所以為什麼

之前版上才會講說真正不靠爸靠媽沒後援的首購族，大概預算抓到 2000 萬就緊

緊繃了，不是沒有道理的。

而 2000 萬目前在台北市能不能買到房子？

當然能！只是那樣的物件你看不看得上眼而已。

說個總結，你會有原本的想法是因為：『貧窮限制了你的想像』。

※ 引述《zxccxzewq3 (NGNL)》之銘言：
: 新手弱弱的借題討論一下
: 因為目前買房還是以自住為考量，還沒有步入到投資的等級
: 想討論尤其是大台北地區的房價
: 以主計總處統計2018年的薪資中位數大概在年薪49萬左右
: 在台北工作我們抓高一點，抓個60萬好了

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※ PTT留言評論

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.228.222.190 (臺灣)

※ PTT 網址

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abyssa109/10 15:16台北市家戶所得平均就165萬了 60萬旁邊玩沙...

推

F0r09/10 15:18資產不是現金建議改成5億現金的人定存

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F0r09/10 15:19認識的人可能真的太少有私人五億現金的朋友實在很稀罕

定存就是個舉例囉，不然我舉5億資產拿去放股票買黃金幹嘛的，估計又有人會講說放股票買黃金漲跌不穩，賠錢了怎麼辦之類的... = =

推

intern09/10 15:20現在沒有人在存錢了，要存能製造「cash flow」的資產，如

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intern09/10 15:20我們醫療業注重的也是patient flow.

確實現在低率環境現金夠用就好。但其實還是有很多人受老一輩影響，錢只放銀行活存 / 定存 / 儲蓄險...

推

F0r09/10 15:23可能台北人比較不一樣蠻多幾十億大戶配個5億現金在手上吧？

※ 編輯: s8752134 (61.228.222.190 臺灣), 09/10/2020 15:32:37

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lifebreaker09/10 15:28弱弱問換房不也會釋出物件嗎一換一的話供給需求各+

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lifebreaker09/10 15:281吧

樓下回你了，換房不一定要賣，出租或單純擺著置產等增值or都更都有可能。

推

F9393509/10 15:31為什麼要賣？舊家租人就好了，整棟公寓全都租人不同產權

推

piliwu09/10 15:37台北市的家戶所得是查的到的

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piliwu09/10 15:38用所得都會有盲點了更何況侷限在薪資

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piliwu09/10 15:38台商回國置產他在統計上的所得是0

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piliwu09/10 15:39這波疫情+之前貿易戰很多台商回來

除卻台商就是 QE 資金氾濫導致貨幣不值錢，貨幣不值錢，稀缺的資源(土地/貴金屬) 自然就會上漲。

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KUJIRAGI09/10 15:41家戶所得如果平均是165 中位數大概還會低一些也比60*2

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KUJIRAGI09/10 15:41高不多

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KUJIRAGI09/10 15:41即使在台北市平均的家戶所得也不容易買房

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KUJIRAGI09/10 15:41只能說沒祖產是真的難台北居大不易

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KUJIRAGI09/10 15:42當然可以說用薪資看買台北房很天真但也反映出統計上

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KUJIRAGI09/10 15:42 不論是中位數薪資還是台北市平均家戶所得要買房真的

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KUJIRAGI09/10 15:42很困難

老實說如果以家戶 165 想買個 1000 多萬的房子在台北市還是買的到的，多半是公寓物件而已，買房就秤秤自己的斤兩，預算有限要嘛買小 / 買舊 / 買遠而已，甚麼都想要，也得能力跟的上啊。

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KUJIRAGI09/10 15:43合不合理大家看法本來就不同只能說現實就是這樣沒能力

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KUJIRAGI09/10 15:43要馬租要馬買外縣市

推

piliwu09/10 15:44會這樣是因為台北市太小了，你猜在新北創業成功企業家會想

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piliwu09/10 15:44買哪？

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piliwu09/10 15:45你把大台北當成生活圈，台北市當成曼哈頓就合理

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piliwu09/10 15:45我們韓總道地雲林人也想投資南港啊

※ 編輯: s8752134 (61.228.222.190 臺灣), 09/10/2020 15:51:33

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piliwu09/10 15:46我朋友台南人也跑去買曼哈頓

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piliwu09/10 15:46這世界就是這樣人的慾望無窮

推

F9393509/10 15:47蔡依林新莊人》買瑞安街周杰倫五股〉買和平東路

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piliwu09/10 15:48更不用說台北市超多土財主，以前公司跟部門經理出差

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abyssa109/10 15:48平均收入可以買古蹟台北平均屋齡34年新房子就是少又貴

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piliwu09/10 15:48經理在復興南路上指了好幾間說都是他在房子在收租

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piliwu09/10 15:49和平東路某路口有一整棟是他們家族持有不是一間喔是一整

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piliwu09/10 15:49棟

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lifebreaker09/10 15:50其實看那麼多推文說上一代留著或有錢人來置產不就是

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lifebreaker09/10 15:50呼應之前有篇文章說的投資撐起來的嗎

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lifebreaker09/10 15:50比如說店面或住宅收租

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abyssa109/10 15:51平均收入負擔平均屋齡平均面積其實沒那麼難

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abyssa109/10 15:5134年29坪平均價格60萬吧這樣1800萬左右大約11年所得

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abyssa109/10 15:51自備300萬貸款1500萬月付50000 算可負擔吧

是啊！但通常哀買不起台北房的，除掉真的買不起的 23K 又無後援的以外，他們在哀的多半都是買不起 "台北市的新房 or 較新的房"。一提到 30 年以上的物件就......

※ 編輯: s8752134 (61.228.222.190 臺灣), 09/10/2020 15:57:05

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abyssa109/10 15:53覺得一般所得應該要可以買台北罕見的全新大樓才奇怪

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zxccxzewq309/10 15:53我一直都沒有覺得要買全新大樓啊...

那你在算這些的時候，你原先理想認為應該要能買到甚麼？分享看看？

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KUJIRAGI09/10 15:55a大

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KUJIRAGI09/10 15:55你舉的例子貸得了1500嗎感覺銀行...

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abyssa109/10 15:56家戶所得165萬貸1500萬不是算很正常的負債比嗎？

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abyssa109/10 15:57所得房貸負擔率大概40%而已台北很正常的數字

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KUJIRAGI09/10 15:58是中古屋貸款成數可以到這麼高嗎

你的條件夠好，8成不是很正常嗎= =？

※ 編輯: s8752134 (61.228.222.190 臺灣), 09/10/2020 16:05:31

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abyssa109/10 16:00之前問公寓地坪大是沒問題老大樓貸款成數我就不清楚了

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Edisonohya09/10 16:02北市要貸八成不難吧

推

intern09/10 16:06我怎麼覺得近幾年蛋黃（中正大安），

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intern09/10 16:06權狀40坪（室內25坪）的三房坡平新房其實不多，要嘛2房要

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intern09/10 16:06嘛大坪數...

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zxccxzewq309/10 16:09我都往基隆找了我也放棄在台北買房了我想討論的文章

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zxccxzewq309/10 16:10也都有補充了大概就這樣

阿不是吼... 你自己往基隆找是一回事。要討論的是你先搬了一套自己自創的算法，然後講出一個結論說買不起台北市，阿現在問你所謂的買不起台北市是指買不起怎樣的物件，你又說想討論的都有補充了... 這個好像有四個字蠻符合的 - 射後不理... XD 不過沒關係拉，你可以不用回答，因為我沒有要針對誰的意思。只是就你提出的觀點，後續有說明就繼續討論。

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abyssa109/10 16:10Intern 我覺得建商配合市場需求舊屋主流是三房很少兩房

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abyssa109/10 16:10兩房市場缺口大市場好賣大坪數賣資產階級換屋需求

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abyssa109/10 16:10三房都被拿來跟十年二十年屋比CP值反而不好賣

建商也不笨啊，精華地段主流就是一房、二房、和大坪數。因為之前的中古大樓屋太多三房，再蓋一堆三房得先跟那些中古屋拚。(公設比致命傷) 一樣室內 25 坪新的權狀大概要 40，中古的只要 32 左右或更低，這個價差可能就快 1000 萬了...。

※ 編輯: s8752134 (61.228.222.190 臺灣), 09/10/2020 16:21:27

推

intern09/10 16:20A大，所以我看到精華公寓稀有三房（室內25左右）就下手了

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intern09/10 16:20，因為這種正三房感覺建商不太想推，要嘛2房，要嘛2房雙拼

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intern09/10 16:20合併，進可攻退可守。

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intern09/10 16:23自住還是新房，台北公寓就純投資用。我6年7班的，將來想留

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intern09/10 16:23給2個小孩各一間自住一間收租，比我資產更多的前輩多的是

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intern09/10 16:23，取得成本更低，而且會不斷地買，造成房價難跌。

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zxccxzewq309/10 16:26我文中就寫台北市動輒60~80/p 當然我沒有涵蓋全部的

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abyssa109/10 16:26然後現在退休族頂客族長輩幫置產族持續搶購兩房

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abyssa109/10 16:26四口之家越來越稀有養小孩排擠預算多數根本買不起市區

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abyssa109/10 16:26為了工作跟學區只好跟樓上租蛋黃區公寓...

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zxccxzewq309/10 16:26狀況但大多數的中古也都包含在這個範疇吧

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zxccxzewq309/10 16:27我要射後不理從頭到尾都不回不就好了...

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abyssa109/10 16:27ZX大國營事業夫妻合力買個北市中古屋沒到不能負擔吧？

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zxccxzewq309/10 16:29首先另一半並不是國營其次家裏是完全不能拿錢出來

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zxccxzewq309/10 16:29我也是考量了很久覺得可能買基隆比較合適

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zxccxzewq309/10 16:30而原文最主要也是想討論台北房價是不是不可能跌

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zxccxzewq309/10 16:30算的是很粗淺沒錯也很多人點出資產才是重點我都有

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abyssa109/10 16:30你用一個人的收入負擔全家的居住需求就太理想啊

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abyssa109/10 16:30照你的計算兩份薪資預算就加倍了一切就都變很合理

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zxccxzewq309/10 16:30受教但並不是有些人說的就出來要開戰

okay, 我們來實際分享一下你說的條件在台北市大概能買到怎樣的物件。你提到的計算方式年薪 60x2-雙薪自備款 210x2-兩人 (都是用你講的平均值算) 你提到的均價是單坪 60 ~ 80 萬沒有特別提到坪數，不過以小家庭來說我們抓室內 20 坪應該不為過。得出總價帶是 1200 ~ 1600 萬的物件。這物件搭配你說的家戶 120，自備款 320 (留100做各種交易成本或預備金) 這條件都是有物件可以挑也貸的到的。如果是用上面其他版友分享的台北市家戶 165 萬來算，更輕鬆。而這樣的預算可以買哪裡？ 1. 台北市各區的公寓都有機會看，比較偏遠的還有一坪 3x 萬的。一般近捷運的 60-70 萬一坪的選擇也不少。 2. 中古華夏 or 國宅 - 內湖南港萬華北投士林文山等區案子較多，其他區域要找。 3. 新大樓 - 上次看到一個萬華的新案子單坪開價52 (成交價可能更低)，室內近 20 舉這個例子只是告訴你台北市有這種案子，其他區域有沒有你自己要再找看看。你想要大樓有大樓、想要新的也有新的、想要坪效買公寓的也都有。一樣那句話，這樣的預算，搭配這些物件，看不看得上眼而已。

※ 編輯: s8752134 (61.228.222.190 臺灣), 09/10/2020 16:48:26

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zxccxzewq309/10 16:38很謝謝a大的建議包括在我文底下的我都有看我個人的

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zxccxzewq309/10 16:39決定可以私下討論就好原文主要就講一個概況而已當然

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zxccxzewq309/10 16:39如果用雙薪家戶可購屋的預算大概就2倍還是有機會吧

推

s2649275509/10 16:44我之前也遇過換屋的屋主想說都買另一間了這間應該

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s2649275509/10 16:44會比較急著賣吧結果掛以當時來說的高價放了三年前年

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s2649275509/10 16:44賣出持有成本低利息低放著隨便租人都賺等增值也

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s2649275509/10 16:44行

推

s2649275509/10 16:46昨天去看房子因為有限制時間跟另一個阿姨一起看

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s2649275509/10 16:46 中間仲介有問我同社區其他間租況如何

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s2649275509/10 16:46那個阿姨就一直問為什麼有得住了還要來搶關你屁事啊

推

ming271009/10 16:58其實價格會高就是因為有人會買阿但一堆人還是落在怨天

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ming271009/10 16:58尤人的死胡同裡

推

Shizuku09/10 17:03沒有銀行會讓你五億放定存的啦

推

Shizuku09/10 17:06定存又不好賺

舉例定存的原因看一樓

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zxccxzewq309/10 17:16室內20坪來說公設小的公寓大概也有25坪有電梯的大樓

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zxccxzewq309/10 17:16可能也要抓到快30坪

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zxccxzewq309/10 17:16所以算起來可能還是要1500-2000比較有機會

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zxccxzewq309/10 17:17當然也感謝你實際算給我是很難一口咬定不可能但停車

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zxccxzewq309/10 17:17或捷運擇一應該都會大幅提高房價

不知道你看的台北房跟我認知的台北房是不是平行時空... 老公寓權狀幾乎都是實坪，甚至還有陽台沒登錄的(實際坪數更大的意思)，怎麼會有公寓權狀說25室內算20的... 即便有也絕對是極少數而且不會是 25/20 差那麼多坪好嗎 = = 有電梯的華夏才是你說的權狀 25 左右室內 20 坪+。有電梯權狀 30 室內 20 的那個是新大樓居多好嗎？另外這條件就不用 2000 萬的預算啊。還是你指定要精華區的精華地段？現在信義房屋台北市開價1600以下&室內主+陽20+ 的物件就 400 件。(成交價只會更低) 其中公寓 350 件 / 中古大樓 50 件，根本就超多...下面連結送你：

https://reurl.cc/KjQXZR

※ 編輯: s8752134 (61.228.222.190 臺灣), 09/10/2020 17:36:31

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zxccxzewq309/10 17:26還有就是這樣是預算捏到緊繃的情況就別考慮生孩子了

推

s2649275509/10 17:34就市場行情啊以前養樂多五元車輪餅三個十元回得去

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s2649275509/10 17:34嗎

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s2649275509/10 17:34要抱怨物價上漲還是提高收入

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lifebreaker09/10 17:50以前不是都推薦10年薪買房