Re: [請益] 租屋公證 租客違規不能提前解約?

※ 引述《andy3580 (嘴砲系型男)》之銘言：
: 這是最進看到的影片
: https://www.youtube.com/watch?v=UQNl78PLsZc&t=721s
: 16:35分那邊提到
: 租屋公證，就算房客嚴重欠租超過兩個月，依然還是要等租約到期後
: 才能強制把人趕走，想租約到期前趕人就只能打官司
: 這讓我有點疑惑，如果房東還要再跑民事才能強制趕人那公證要幹嘛?
: 如果租了長約 房客第二個月就擺爛房東不就完了
: 但是我之前也有看一下
: 住宅租賃契約應約定及不得約定事項這條法規
: 並沒有提到說
: 公證書不可約定租客發生欠租、破壞房屋、於房屋進行違法行為等嚴重狀況時
: 房東不能提前解約的條文
: 最近1樓有打算出租給對方當店面，也打算走公證租約
: 我自己是打算約定 房客有欠租2個月以上，破壞房屋、違法使用或任意轉租
: 等嚴重違規行為 將立即解約並要求搬離的條文
: 想先確認一下是否真的不能約定任何房東提前解約條款呢?

https://plainlaw.me/posts/2022-3-7-1

後來自己再深入查一些資料

大概歸納的重點是

1.公證於租約期內只能強制執行欠款的部分，租約期過後才能強制執行趕人
就算合約因其他原因提前到期，亦同。

2.自力救濟，包含換鎖、斷水斷電等有可能成立強制罪

是否成立強制罪要依個案而定
若斷水斷電換鎖是在租約終止後且未使用強迫的方式(比如說直接進屋把人扛走)
那成立強制罪的可能性不高，但風險並非0

所以我自己理解上

最好還是在合約記載強制解約的條件
而且這個條件不可牴觸土地法100條

當達成條件且溝通無果的狀態下

不用碰到原租客的方式執行斷水斷電或換鎖
是一個風險相對小的方式
而且一定要提供給原租客清除自己物品的機會

但整題要達成0風險，就只能乖乖等租約到期。

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