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Re: [閒聊] 買老公寓三樓以後會不會下跌

ceca 發表於 2023/7/15 下午1:25:11
看板home-sale標題Re: [閒聊] 買老公寓三樓以後會不會下跌作者
ceca
 (生活藝術大師 N)時間推噓33 推:35 噓:2 →:16

不用講長期,因為長期而言,甚麼鬼東西都會漲.

那些長期看空的白癡,我們不用管他死活,哈哈...


所以我們只論一個時間區塊,例如10年好了.


10年來講.

中古屋,一切都是價差為主導.


你今天同樣大小的房子.

新大樓2000,2x~30年中古大樓1500,40年老大樓1300.

那你說,如果你三樓公寓才900.

這樣不漲公寓合理嗎?
(以上講差不多屋況做定位,請不要拿中古狀況和新翻修對比)


但是如果三樓公寓1500.

這樣不要說他漲跌.

請問你,三樓公寓你買得下去嗎?


阿你說.怎麼可能三樓公寓會漲到跟2x年大樓差不多.

喔,前幾年不是才發生過.

那時候一窩蜂的一堆玩短期,包含一大堆炒房老師興起.

我是不知道那些炒房老師是不是都躲在ptt偷看..XD

阿你們興起,然後都在做我們投資客前一段時間講的操作.

然後因為經驗並不是很充分+學員有"必須幫他投資"的壓力.

造成它們狂買亂買公寓.

把公寓價格飆升到一個很詭異的狀況.

造成"非翻新"老公寓勘住的價格居然跟2x年屋差不多.

我都嚇歪了,轉向跑去買老大樓...

後面你也看到雖然經歷了大漲波,大家都漲了.

可是老大樓還是硬生生的又把價差拉開.

那這段時間,屯公寓不如屯老大樓.



所以投資你要很計較價差.


除非你做很極端的投資,例如現在一堆老師在買公寓.

你也知道公寓很貴.

但是你剛好有機會吃到一間價位相對低的廢墟.

那你無腦把廢墟吃下來轉手賣給這些老師,快速賺一筆小錢.

ok阿..

但這種操作我們就不特別挑出來討論.

因為這不是一般人可以複製的,甚至你自己都無法複製.

這叫天上掉下來的機會...上帝賞你的錢,土地公要給你的金元寶.

顆顆.

我們討論的都是經典操作,也就是在大多數時候都可以執行的操作.


因此對於單位時間狀況來看.

你永遠都還是要把價差放在第一位做判斷.


不過因為老公寓通常...通常拉,像前幾年那種被亂買衝高的情況非常態.

通常都是最晚漲的東西.

因此你再賺補漲的時候,一般都是最容易賺到手的產品.

尤其如果這一波大漲,老公寓都還沒漲完,下一波又到來,新建案又往上衝一波.

這樣老公寓檯面上就擺明著有兩次大漲加疊的補漲空間.

而就算之後產生了回檔或是甚麼情況.

你的空間很大,那些回檔都可以打消掉還有賺外.

你也可以提早看到前面新案和熱炒區產生狀況和問題.

提早撤手不進場,甚至可以跑貨套現金.

因此操作老公寓通常都很舒服,而且很簡單(純以投資賺到錢而言很簡單)


另外老公寓房屋評定現值很低,所以房屋稅很低.

房屋稅很低,你屯房稅怎樣抽,都還是很低.

屯房稅對新屋,尤其摩天樓等級.
(高度100公尺以上,或是更高的150公尺以上,這兩個門檻一過,營造成本就會明顯上升
主要是因為消防法規不一樣)

那個房屋稅本來就很重,屯房稅率下去,自然跳的稅金就很高.

而老透天....我媽前兩個月收到台北透天店面的稅金.

商業出租非自用稅金也不過三千多塊...顆顆...
(當然地價稅就爆高)

屯房稅是打新為主阿..所以建商容易跳腳.

因此屯屋的時候,屯這種不折舊又稅金低出租投報高的.

有非常好的效應.


啥?你跟我說老屋維修費用?

那是甚麼?能吃嗎??.

你用20年為單位統計計算下.

同樣大小的新建案,房屋稅和老公寓的房屋稅差額拿來翻修都還要找很多好嗎.

你在乎翻修費用,然後瞧不起稅金??

還是你翻修都在搞甚麼世界奇觀...顆顆...
(屯屋就翻基本的就好了,你在翻甚麼鬼東西....還電線重新畫圖重配?格局還改來改去?)

你是對錢很不尊重喔.

不管甚麼錢,支出就是支出...沒有甚麼這個支出算,那個支出不算的.


另外老公寓可不是只有市中心才有搞頭.

我當初買林園的老公寓.

賺的投報率,你市中心95%的公寓都看不到車尾燈..

工業區的老公寓,那個搶手度,你根本無法想像.
(阿就數量太少.....
當然還是那句話,如果老公寓價格飆升到跟2x年屋差不多...
你....你買的下手??)

所以只要價差有夠大.

老公寓都不用煩惱他的支撐和增值能力.



--

※ PTT 留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.102.150 (臺灣)
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推

heroic07/15 13:29西卡推～

推

Ho1liday07/15 13:31西卡推～

推

Mithra07/15 13:31Ceca大 想請教如果4F公寓兩房15p 200萬 以囤屋出租來說可

→

Mithra07/15 13:31以考慮入手嗎？

推

qqphor07/15 13:33推推推

→

Mithra07/15 13:33雖然有聽說公寓兩房不好轉 不過兩百好像蠻便宜的

推

grace052307/15 13:33推

推

saucy07/15 13:40台北老公寓也同理？

推

SINW07/15 13:41西卡大最近買了什麼？價格現在都好硬歐

推

charlie571307/15 13:48現在高雄的市區公寓還能投資嗎

推

kage0107/15 13:53感覺市區500萬以下低總都沒啥問題唄
推

TyuzuChou07/15 13:59哪邊有200萬的公寓？

→

TyuzuChou07/15 13:59可以先說地點嗎？

推

Mithra07/15 14:00物件在台南 老老的但勘住的屋況

推

D972216207/15 14:04同樣的理論，應該也能套用在老華夏吧？

推

f86050607/15 14:08台北蛋黃老公寓開放賞屋當天被秒掉的多的是

推

Robben07/15 14:09有時候長期沒漲是因為熱錢還沒回來而已

噓

sss70030407/15 14:38南部理論用在雙北？？

→

kage0107/15 14:53華廈難都更

推

NTU30315019507/15 15:05囤屋神器

推

stanley7942907/15 15:06台北老公寓已經到頂了，怎麼玩

推

WMV07/15 15:14林園公寓真的少到爆

→

benson50207/15 15:20預售太貴了，回到老公寓補漲了，新北有機會

噓

CHENCHEN66607/15 15:26看就知道你不懂雙北房地產

推

Ensidia07/15 15:28台北舊城區還一堆50-60萬的老公寓 同地段新古都80-90

推

curry5607/15 15:56

推

oldfish107/15 15:58家裡的人說現在買30年的，等你20年後要脫手，房子都變5

→

oldfish107/15 15:580年老公寓了！這怎解？

→

sagarain07/15 16:01台北現在平均就30年 後面又蓋不出新的 哪有差

→

sagarain07/15 16:01就算蓋新的 價錢一般人也買不起

推

kagaya07/15 16:18哪有差 到時候滿地50年公寓。那還是會有人買

→

kagaya07/15 16:18XD樓上先推了

推

Ensidia07/15 18:37哪有什麼怎解的問題 台北現在就滿地50年公寓有賣不出去嗎

→

Ensidia07/15 18:3850年變70年就沒人買嗎?台北就沒新房子買啊

→

Ensidia07/15 18:38新房拉到夠高就會帶動都更了

→

SDFSDF07/15 18:42變100年古蹟就要繳保護費了

推

PTTDURANT07/15 19:34推

推

migration26507/15 20:11古蹟的話，政府要給維修費吧

推

starbucks1607/15 20:14推

推

encoreg5798507/15 20:44長知識

推

endlessing07/15 20:45到底在講什麼啊？推文一堆問題版主也回應一下吧
推

jjjerry07/15 21:41c大講太多了，等等空空來跟我們搶怎辦，哈

推

kagaya07/15 21:49會來搶就不是空空了

推

chen83103007/15 22:37老師，把你在板上的文章全看完了，很少看你提到如何

→

chen83103007/15 22:37選物件（例如板上在討論的暗房），你提到的相對價格

→

chen83103007/15 22:37，把最便宜的買走，那麼老公寓的格局呢？除了暗房（

→

chen83103007/15 22:37大部分是狹長型）還需要注意什麼

推

email565607/15 23:37有林園老公寓攻略嗎，有親戚住那，好想玩一波

推

heart00007/16 01:10小港廢墟老公寓26坪買300萬路過…現在正在煩惱怎麼裝修Q

→

heart00007/16 01:10Q

推

etrangere07/16 09:48突然想到….整間老公寓都買下來，不就透天…..

推

chen83103007/16 15:07謝謝

推

qscNERO07/16 19:46推
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