Re: [閒聊] 長年租客，應該調整房租嗎？

租金這東西才是房地產最有趣的地方

坦白說房地產一定要累積到一個量跟經驗才會著墨這個地方

因為資產規模必須達到 租金可以覆蓋生活費以及新進物件的貸款

而當你沒有工作 都是靠被動收入 投資跟生活都深受租金影響

租金報酬跟穩定是呈現負相關

基礎理論有很多 不過租金實際漲跌都是太複合式原因 操作細節必須交錯使用

剛好我這幾年都合約到 直接分享實際案例

1.旅行業

3年一約 這次調漲 上一次因為疫情被凹沒調整

這次大概調整25% 主要是六年時間未調整+通膨+房價上漲

評估點:他們獲利足夠 並且5年前剛裝修一次 藉由通膨收費也變高不少

2.小型資訊公司

三年一約 小漲5% 實際上已經落後該地房租(出租越久越容易有該狀況)

這客戶配合很久 而且每次都自行處理房屋小狀況

找來水電也還幫房東省錢 不是亂找亂報價

大概落後市場租金15%

3.補教業 A B C

一個教語文的 小漲10% 3年 有哀一下 但是看他已經坐穩 而且學生數不少 裝潢也還新

一個教理科 剛起步一年 續約後未調整 有說明三年後再續約會漲10%

另一個教語文的 要擴大經營 先借放課桌椅 續租半年 租金減半 也配合十幾年

4.餐飲 5年 這一次調整25%

有保密 不多談 主要是查他財報毛利 觀察人流 經營態度 附近有同業進駐

大膽調整 算是一個成功案例

5.餐飲 只租3年後退租 目前閒置

沒有談到房租問題就已經經營不善倒閉

我明年要改建後重新招租

6.一個做香氛的 退休不續租 上漲15%之後 出租室內設計公司

主要是考慮房價跟通膨才調整

7.賣不知道三小鬼的 很妙 這房客我一直不熟

重點是他還要擴大經營搬走了 都還沒談續租的事

調整15% 理由同上 出租給美甲的

8.一個餐飲 小漲10% 3年

我是不太滿意這租客 說要漲租 一臉想耍流氓

一個不爽我直接開噴 你飲料都不只漲10% 不想租可以搬走

9.零售 有簽保密

5+5+5 這土地當年取得很便宜 現在看租金滿猛暴的

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講這麼多 大概幾個點你思考一下就好

1.房價 2.通膨 3.該產業在該地狀況

4.空租機會成本 5.跟房客關係 (這就看投緣與否)

6.房客經營狀況

後面提點一下 正常 每一次的調整 都會有一些退掉才是健康的狀況

如果你10間都沒人退租 那代表你都租太低

10間被退掉5間 那代表你是亂漲價

5%~10%的置換率是比較健康的

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