[閒聊] 公設比超過30%的理由
「本篇不談土地200坪以下的超小建案,只談一般建案」
公設比高,是因為「有些車道灌進公設」,不要再誤會是什麼逃生梯、法規了,那是次要原因,也算是建商
的話術,
舉例來說:
A方案:
如果把100坪的停車場老老實實歸給10個車位(每個權狀10坪),才賺2500萬(每個車位250萬)。
B方案:
如果把100坪的停車場,其中50坪歸給10個車位(每個權狀5坪),另外50坪歸給公設,可賺7500萬(50坪x100萬+每個車位250萬)。
但採用B方案時,公設比會飆高,因此建商會控制在32~33%,這樣房子才好賣,又能獲取最大利益。
最後再重申,公設比高,是因為「有些車道灌進公設」,灌多灌少是建商調配公設比的手段。
實務上,車道灌進公設也不算有錯,因為機車也要走,總不能完全不灌。
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結果只是買車位的公設比更高而已 變成同一社區公設比不同
而這算法只是惹來更多爭議 你土地持分怎麼算 也有比例嗎
亂算一通
其實真的是這樣
他的前提是 賣房用單坪計價 現實是總價 這是他們的宿命
看潤泰雙子星就知道甚麼是現實了
潤泰的我算過 公設少是因為都拿來賣
那種別人豪華公設的他都沒搞
車位大的,公設比一樣高啊,到底在說啥
↑的確有,通常發生在小基地,或是車位規劃效率不佳的建案
雙子星車位很少,車道應該坪數也不多
容積最貴 建商會把免計入容積的空間最大化 比較好賣
潤泰雙子星 沒必要這樣做 所以公設比可以較低
車位大的,就是因為公設比已經很高,車道再灌進去公設比
很難看,反而難賣,誰想買40%的,價位也不會好
這之前我都寫過了
價格要查清楚,資訊要有細節,一切行情價
那有些國宅公設比27、28%+,原因是什麼?
這要看個案,但印象中國宅很流行在一二樓做極寬的走廊,也許是原因?
※ 編輯: suwy (36.228.93.61 臺灣), 10/12/2020 00:35:23公設比高。 建商賺更多啊。明明低公設比較好賣。但幾乎所有
新建案都是高公設。能夠那麼一致。只有利益才能驅使這個趨勢
低公設比交易量低喔 事實上就是這樣= =
交易量分析會告訴你 人人愛大樓
不愛華廈
車位車道以外會還蓋了一堆低成本公設
啥 同樣的錢 差不多的進出門面 大家都想公設低點吧 是
現在根本沒什麼低公設的案子 華夏現在都蓋在郊區
當室內坪數售價相同時 你會選梯廳大的 還是梯廳小的?
國宅有些車位全部都算公設 2x年前就有 35%公設比的國
宅了 然後其實沒什麼公共空間 都是b1 b2車位吃掉的
以前聽過有車位坪數0.1坪的 當公設賣扒兩層皮
公設大是利用法規免計入容積 灌入的 甚至2次施工
現在機車位也會算進公設..
總價低最高,公設隨便建商喊
推這篇
反正賣得掉 韮菜接受度高, 幹嘛賣華廈 呵呵
沒有華廈可買 變成愛買大樓勝過華廈 呵呵
這樣公設比幾%?
了解,謝謝S大
含車位公設
國宅車位都是共有的 所以30年前國宅公設就30%了
至於現在的建案 機車位本來就算公設 除非劃在庭院沒屋頂
那三十年前怎麼沒人去靠腰政府帶頭拉公設比
30年前國宅=樂透 你中了樂透會抗議政府抽稅嗎??? XD
有道理,政府帶頭做就對了
有些人是不是誤會了 樓主講的是車道被劃進公設 跟
整個停車位列在共有部分是不同概念...
下水箱要不要在地下室?洗水塔要不要從下面走?有沒有經過
車道?機電設備空間?要不要經過車道?
車道不是公設是什麼,你要綁鐵鍊當私人用嗎
對呀 所以以後直接講就好 不用牽拖逃生梯、法規, 就算逃生梯法規放寬,還是會灌到33%對吧
※ 編輯: suwy (1.200.103.242 臺灣), 10/12/2020 13:30:01所以逃生梯變兩個一定是建商免費送的。雨遮不算錢也是送的
。好高興
你知道太多了
雙逃生梯
車道不算共有 不算公設 你土地持分怎麼算? 就你最聰明?
你知道的太多了 XD
不會啊,七樓以下集合住宅只要單逃生梯,公設比約在27%左右
潤泰雙子星雙逃生梯公設比19%...
,你知道嗎?
怎麼沒看建商灌到33%
新的華夏很多都35%起跳, 小基地建案不是用灌的,是天生很容易就破35%
※ 編輯: suwy (223.136.230.135 臺灣), 10/12/2020 19:31:59我看過大基地,故意將蓋三棟七層並在一起的建築,就是為了
搞27%公設比...超蠢... 買家還很high... 等到要保養更新三
組電梯會哭死XD
潤泰那是因為海砂屋重建容積獎勵... 呵呵
獎勵是獎勵 無關公設比喔
※ 編輯: suwy (223.136.230.135 臺灣), 10/12/2020 20:38:51當然有關,你自己去查資料。
沒關啦,潤泰主要是規劃壓縮公設比
一層四戶然後 沒啥特殊公設全都拿來賣 ,然後少車位
公設比歸公設比
獎勵容積和公設根本沒關係
電梯看標配圖像一般華廈電梯
一直拿潤泰雙子星來說嘴,其實比較同樣地點的他案實坪單
價來比較啊
你也可以問問為何潤泰其他案子不能蓋出來這種低公設的建
案
1. 這個新建案故意只蓋到15樓,再往上蓋會有更多建築法規
限制,多蓋會多更多公設(有錯請指正)
2. 這個建案基本上要靠海紗屋獎勵多的容積來賺錢
3. 最重要的原因,一般梯廳這種不計容積有一定上限,通常
建商為了獲利一定蓋好蓋滿,但是這建案因為承諾原住戶不
用花錢。潤泰要靠多於的容積獎勵賣給新買家來賺錢,如果
把公設蓋好蓋滿,反而利潤會更低,所以你仔細這建案的梯廳
大小和一般大樓不太一樣,反而像華廈
4. 最後原本舊海砂屋當初賣7X萬,現在賣12X萬虛坪價,科
科。以為潤泰是良心事業寧願虧本蓋房子?
Neymar專業 困惑很久終於明白了 潤泰真是奇葩個案
馬引進的啊 看國外都沒有
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講實在的 就是沒理由 當建商一點一點侵蝕著你的實際權狀坪數的時候 購屋族只能任人宰割 為啥呢2
講再多 就是知道沒錢啦 有錢有差公設哪點錢嗎? 沒錢又不甘心買中古才是重點 不然你怎算都差不多拉4
先說我同意實坪制讓資訊透明,但對實施實坪制後能降低房價感到很懷疑 不計較大環境漲跌幅的情況下,同一建商,同一塊地分兩期A,B案賣 A案實坪制實施前拿到建照,50坪賣2000萬,公設33%,實坪33.5坪 單價一坪40萬,換算實坪制價格後變一坪近60萬 B案實坪制實施後才拿到建照,建商按照大家期望緊縮公設變20%,實坪一樣33.5坪7
你的預設是: 在室內坪數相等的情況下 如果甲建商的梯廳比乙建商梯廳小(甲建商的公設比低) 甲建商 總售價少10萬 那麼甲建商就會賣的比較好17
請問你是買家的話, 看到隔壁同樣建商的建案賣2000萬 有健身房、豪華門廳、漂亮梯廳、氣派交誼廳一堆公設 你這棟同樣室內大小, 只有廉價公設, 你會用跟隔壁一樣的價錢買嗎? 最有可能的就是價格落在2跟3之間, 也許是1800萬 這樣愛公設的買2000萬, 不愛公設的買1800萬, 不是很好嗎?96
公設幾乎都是免計容積 公設幾乎都是免計容積 公設幾乎都是免計容積 所以本身基地的法定容積跟容積獎勵值 跟公設比,一點關係都沒有27
這不需要看藍圖 只要會小學的邏輯跟算數 用公設比推算價格就知道了 我實際碰過大概三位數的買方,其中學歷最弱的就是小學畢業的 連這種人都會按計算機27
我想問一下 好啦,就算今天要實施所謂實坪制啦, 那官方的不動產登記買賣應該變成怎麼樣? 或者是各位心中覺得實名制應該怎麼實施? 總是得有個建議,這樣才有後續討論的空間4
這的確是事實,可惜台灣的消費者已經被建商、媒體和政府洗腦成異常高公設比是常態 雖然相關法規趨嚴導致公設比變高,建商就趁勢卡油卡滿你消費者 誰叫消費者沒求知慾又容易被洗腦,被卡油了還幫建商說好棒棒 舉兩個例子 1. 兩個條件相同的案子,比如同一區域、相同基地大小、相同容積率、成本、產品等等9
原文恕刪 我先說一下地下b1通常是防空避難室兼機車位,都是要所有人都應該持分的 至於車道部分,我想問一下,地下室有水廂、緊急發電機、抽排風設備、垃圾集中室... 等生活所需的,有些時候沒有經過車道(管道一定經過),是到不了的,這時候你能主張 你不要用車道嗎?管道要維修怎辦??
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Re: [閒聊] 高公設比是必然結果會講這些話你說你研究多少我是不信啦 7層以下雖然只要單梯, 但不計容積面積只有10%, 雙梯的話有15% 也就是8層以上雖然多一個逃生梯, 但多給5%的不計容積面積 如果說一層四戶室內合計120坪, 那就是多6坪 夠你蓋一個造價相對便宜很多, 卻可以當一般空間計價的逃生梯還有剩19
Re: [請益] 公設比有稽核的方法嗎?簡單點說 公設面積一定都有,權狀多少就是多少 公設也是另一個建號的產權,面積都是有經過稽核這沒問題 只是公設不計入容積率,有限制用途 其實樓梯間梯間,看你房子大小跟年份決定,不同年份地區使用分區消防設計不同,大小15
Re: [新聞] 修法降公設 花敬群:會很有感重點在成本 覺青宅肥最愛說的成本 凡事公開成本讓我知道你賺多少,賺太多不合理 至於唉鳳毛利多少宅肥還是照買不是 政府的土地標售還不是價高者的,取得貴成本高當然賣高11
[請益] 車位坪數多還是少比較好?最近看預售建案,發現不同建案車位的坪 數有很大差異,一個平面車位在權狀的坪 數從6坪到12坪都有,但車位大小明明都 差不多,至於車道,在規範下應該也不會 差異太大吧,我的理解是小基地建商為了9
Re: [請益] 車位坪數多還是少比較好?這題我一開始也是被搞得很迷糊,這一兩年才比較理解問題在哪裡,一個225*575面積大小 的標準車車位實際面積約4坪,但怎麼在市場上各種坪數都有呢?? 要先了解幾個問題,基地大小與形狀,會導致公設比上升或是下降。越小的基地,越奇怪的 形狀,公設比一般會較高(畸零空地多)。反過來說,面積大,形狀方正的基地,比較容易規 劃出較低的公6
Re: [請益] 無公設,公設比卻高會是什麼原因這是月經文 以前我也覺得建商亂灌,但接觸房仲裝修,到一點點的營造就懂為何了 早期的公寓主建物含梯間 民國90以前建案,應該說取得建照 至少87%主建物含梯5
Re: [閒聊] 德運京鼎是怎麼蓋到公設比才28%的?不同時期法規 排煙室逃生梯梯廳等都會因為消防法規變非常嚴格 早期90公分到要150甚至2米 基本上地下室幾乎是基地全開挖扣掉連續壁都大概還有基地的85% 假設基地1000坪2
Re: [討論] 臺灣房子計入公設是不是陋習去年底剛買了預售屋 公設比偏高換算實坪一坪也要90萬左右 然後跟周圍社區比一下好像還可以就買了 不知道是不是大家都這樣算 其實一坪多少也只是我們互相比價的方式
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Re: [新聞] 賣方很囂張?傳桃園A7「集體鎖住不賣」22
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Re: [新聞] 賣方很囂張?傳桃園A7「集體鎖住不賣」11
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Re: [請益]政府為什麼無法提供大量供給去抑制房價3
Re: [請益] 買到又貴又爛的房子該怎麼辦4
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