Re: [請益] 會買老公寓投資客心態
※ 引述《controlfeng (controlfeg)》之銘言:
: 常看到有投資客買在台北市和新北市以
: 外的老公寓,我常常在問,難道我是窮
: 人思維嗎?現在年輕人都麻喜歡飯店式
: 大樓,漂亮公設,是誰會買老公寓阿,
: 現在台灣不管老人還是女生或是小公主
: 誰想爬樓梯,且梯間還臭臭髒髒的,就
: 算租客應該也不會想去找公寓,加上每
: 天要被垃圾車時間綁架,又沒人收宅配
: 完全不符合宅宅的需求,為何有人投資
: 老公寓,這些投客是鎖定怎樣的族群,
: 不要和我說移工會買,老公寓組群是誰
: ??謝謝。
你的重點畫錯了
不是投客喜歡老公寓
而是市場喜歡老公寓
就是因為市場需求強,投資客才會進場
這是不變的真理
其實不管哪個縣市
市區公寓都是成交量最大的案型
因為不管自住的、或投資的,都有剛性需求
理由很簡單
離不開不動產最重要的.....Location
因為佔據市區地點最漂亮位置最大宗的,就是這些老公寓
當然大家都想住新房、有電梯有管理
但最後還是得回歸現實,你錢夠嗎?
我們來算算現在買個市區新房要準備多少錢
出了雙北
市區新房一坪算個30萬好了,3房要不要個30坪,是否該準備個900-1000萬?
新大樓30坪還要扣70%公設,剩下21坪實內空間
阿老公寓呢?
同樣使用21坪,他就買24-25坪就好 (扣掉梯間)
運氣好有點增建,還有可能使用多個2-3坪
一坪給你買個15萬好了,一樣使用坪數,總價還沒400萬
老公寓屋況差,再給你個100萬裝潢好了
總價也才500
價格差不多新成屋的一半,地點還差不多
差別在每天追個垃圾車、收包裹麻煩一點、要爬樓梯
但可以省下500萬
我不敢說什麼選擇才是對的
但為了省下500萬,這的確是很多人願意接受的一種選擇
你想一下有多少人都願意為了買一送一去排幾個小時的隊
就不會意外有人願意犧牲方便換取更低的總價了
永遠要記得
老公寓是總價市場
低總價老公寓
永遠在市場是一級主流
銷售速度只有快而已
我賣過板橋50年公寓兩房沒捷運,還在橋邊,一坪50萬 (附近都只有成30幾)
也賣過中和40年公寓1樓一坪70,(非店面),一樣沒捷運,附近1樓頂多見4
都是低總價優勢
900萬一樓兩房可停車、500萬兩房精裝潢
即使在前幾年市場不好的時候
也都是一個月以內賣掉
這也是為什麼你們常看到投資客喜歡收大坪數公寓或電梯來分戶
因為他可以創造很低總價,從而賺到單價之間的價差
大坪數公寓->單價收來就低->分戶完低總價->再賣單價就能創高價
差不多就是這樣
另外投資客喜歡收公寓
除了好賣之外,還有一個原因
就是價值好創造
老公寓屋況差,容易因為屋況買到不好,買到低於市場單價的案子
新成屋卻不一樣,新成屋屋況再差都有一個水準
所以你鮮少看到同棟電梯社區行情30,被你買到22的
不用說22,低個1成27就會被瞬間買走
但公寓卻有可能同一條街,行情30,我因為屋況不好買到22萬
以老公寓來講這是十分常見的現象
然後買22萬裝潢再花個一坪5萬,再賣行情也能套利一坪3萬
(但通常裝潢過都能賣行情略高)
也因此,中間能套利的空間又更多
所以...
總結來說
買新屋的投資客,賭的是趨勢
趨勢看漲,就容易大賺
看漲時新成屋、預售屋賣得特別快
遙想98年房地產正要起飛時
新成屋真的是一日三市,早上30買進下午就能32賣出
房仲都是賣到沒案子賣
但賭他未來會漲以投資的角度來看,其實還是有點投機
因為我們終究無法看出究竟未來要漲還跌
大部分都只能事後諸葛
所以要掌握可控制變因
就要像富爸爸說的
「買入時你就知道獲利多少」
所以你會看到常買賣的投資客
大部分的做法就是這樣
買低於行情的市區公寓(屋況差之類的)->創造價值(裝潢)->略高於市價賣出
舉剛剛的例子來說
買到22的房子,我就知道裝潢5萬後,行情賣一坪可以賺3萬
這就是很明確算得出來,而且89不離10的
這新成屋是很難做到的
因為除了新屋很難買便宜之外,你還很難算出他未來能漲到多少
這也造就為何投資客很愛買老公寓
差不多就是這樣
--
幫推
推推
獲益良多
謝謝分享投客的心態 對未來我家舊屋處理的方式 有些幫助
讚 低總價物件可以溢價賣的原因:口袋不夠深的人選擇少
本來就是啊...我在第一篇推文就講了,更多的是像現實妥協
的人
感謝分享
早說「總價」說很多次一堆人還是轉不過來QQ
人都看對自己有利的,說些小謊無關痛癢,預算低的人遇
到業務員就跟你談單價(裝闊),不是買不起是單價太高不屑
買;預算高的人遇到業務員就跟你談總價(裝窮),然後簽
約後說不貸款
窮的裝闊 富的裝窮 確實有這個現象
正確是新大樓要15萬實坪計價賣我
15萬不用打一下五折嗎
違建叫運氣好 難怪台灣舊市區市容醜到爆
你改變不了整個台灣 但可以改變自己對違建的看法 XD
不是醜是窮,你出錢保證一堆人同意改建新房
這不一定喔... 都更也都是建商出錢阿...
不改建不只是沒錢重建啦
多的是條件很好 但有想要更多的
推
zzz...
謝謝分享,原po好人
買大坪數來分戶是什麼意思?
就...字面上的意思@@"
推 sdhpiptmm: 現在很難 以前比較多 有人買下北市中心百坪B辦 然後合法 01/18 13:46
申請分戶 找建築師畫圖送審 然後領到比如說10坪小套房x10
的門牌 10張房屋權狀10張土地權狀 這樣分成10間來賣
特別是北市的一些明星學區最多
比如說2010年左右 市區豪宅破百萬 小套房60~70萬 B辦單價
30萬都站不太上去 當時一堆人在北市精華區搞這套
如果是三四十坪的住商混和大廈 不用分戶裝潢一下當住宅賣
就一大堆價差可以賺了 當年常常看售屋網站的人都會發現
現在通通洗過好幾輪了 單價已經通通反映 而且分戶變成要
取得鄰居同意 就變得不太容易辦到了
正確 現在北市分戶要過半區權人同意 難度瞬間增加五顆星
受教了
國外對老房子都是一堆規範與罰則,老房子就沒那麼受歡迎
了,台灣縱容這些老房不維護又亂搞,才會顯得便宜
樓上考慮搬到國外,這樣看到老公寓會比較讓你舒服
乾我真的遇過買1800萬在那邊跟我討價還價,叫我送他居
家清潔什麼碗糕的;後來要幫他送貸問他希望幾成
回:不用,我不想繳利息 直接全現金
台灣人有錢的真的一大堆,我就說我同事跟她老公結婚,買松
山兩千出頭萬,男方直接現金全付,後來婚後才知道是宜蘭
田僑仔= =
我以為是西卡大回文
推deltaz大說法. 如果台灣像日本政府強迫老屋維護成本...
我相信也不會那麼多人抱殘守缺了...
中和金城武太少發言了 好多人不認識QQ
哈哈....很少看板....今天剛好心血來潮分享一下...XD
推地點很重要 老公寓保值大部分是地點好
推 專業好文
專業 推一個
3
上個月 我買了板橋某藍線捷運站旁 30秒路程 面20米大路 之四樓含全封頂加 屋況好 我買60w/p12
雖然你問的是雙北以外,但以台北市公寓來說,現在很多都有專門配合幫你收垃圾的私人 業者,一個月大概300塊,還會固定打掃樓梯間,完全沒有追垃圾車的問題,而且梯間幾 乎沒人在堆雜物,置於宅配根本沒差,超商幾乎50公尺內都會有,不能超商取貨的就直接 不買,也沒有因為不能宅配影響過生活 : 完全不符合宅宅的需求,為何有人投資20
我家算是我看過公寓維護頂級好的, 沒人堆東西在樓梯間, 門隨時都有關好 我都不敢這麼有自信了 ※ 引述《shuichia (水餃)》之銘言: : ※ 引述《controlfeng (controlfeg)》之銘言:9
對阿!我也覺得為什麼有些投資客 就特別喜歡挑老公寓來買呢? 尤其頂樓加蓋特別多是投資客買單的 造成許多老舊公寓也跟著漲價 我是覺得非常很不合理20
剛比賽被幹掉,所以離下一場還有點時間來發廢文 (比賽才是最殘酷的現實,所有人眼裡只有強者,甚至只有第一名 其他都是屁) 絕對不是在簽約室吃餅乾 基本上這幾年公寓被各位炒太誇張了6
1.實際坪數大 加違建外推 冷氣外面隨便掛 實際使用坪數 比大樓多1.5倍以上2
老公寓除了以上好處, 另外一個務實的點,就是老公寓不會折舊, 因為建物殘值低到不能再低,就剩土地價值。 電梯大樓就不是,每年折舊,所以除了養 房的錢,折舊也是隱形成本。加上土地持分45
首Po常看到有投資客買在台北市和新北市以 外的老公寓,我常常在問,難道我是窮 人思維嗎?現在年輕人都麻喜歡飯店式 大樓,漂亮公設,是誰會買老公寓阿, 現在台灣不管老人還是女生或是小公主
爆
[請益] 人生首購建議...各位版友好 目前遇到人生首購想問問大家建議 因為地緣關係,預計在土城買房 我與老婆月入共10w 目前有兩個選擇:97
Re: [閒聊] 年輕人真的能接受巷弄老公寓嗎?這串一堆老人回應公寓缺點沒什麼意思,阿年輕人就不喜歡 話說回來如果年輕人真的那麼愛電梯通勤久一點也沒關係,那市區那些隔套就不會 那麼好租了,同樣的錢去重劃區租電梯新房多爽 最後還是回到預算,買公寓等於一開始就付滿頭期款,光這樣就刷掉一堆首購族 公寓裝潢CP值高,但年輕人就沒錢了,好不容易湊到頭期款,哪來的錢裝潢,22
Re: [問卦] 買小坪數套房自住都智障的八卦嗎真的不要看房子是新建案 以後會很漂亮就買 有些女生很愛這樣子 寧願拿大錢去買新北小坪數的新建案 也不去買北市三四十年的舊公寓11
Re: [新聞] 信義房屋疑聯手投資客坑殺小市民?這篇可以跟老公寓VS新大樓一起做個討論 Ptt首po,我都是在台北看所以其他縣市狀況可能不同。 很多人,尤其是新婚夫妻看房,總是喜歡看新房,再漸漸礙於現實開始退一步看老公寓, 這時候常常出現迷思我都退到公寓了,至少買個漂亮一點的,然後仲介帶去看很多整新好 的「商品」,之所以稱為商品當然就是看起來光鮮亮麗走進去心情愉悅,通常你去看的時9
Re: [閒聊] 希望小英能推動實坪計價我講一下我的看法 我家在北市有兩棟透天 和一間套房 都是商三 就是南大同沒錯10
Re: [閒聊] 剛賣掉房子馬上被重新抬價上架說一下投資客被投資客坑的經驗 可能你會比較平衡一點 去年我太太家要把一間台中北區的一樓公寓賣掉 (42年 權狀26坪 室內實際使用28坪) 先講一下屋況 採光不好 格局狹長型 中間還有一個約兩坪大的天井7
Re: [閒聊] 就是不都更之前有大概講過 台灣房屋稅率極不合理 老房一年幾千 新房一年幾萬 造就現行狀況5
Re: [討論] 女生為何很多很難接受住老公寓?其實不買老公寓的理由很多啊 一方面管線老舊 不管是漏水或是電線等問題滿麻煩的 除非買下來有機會等都更 不然建物價值只會越來越低
97
[請益] 想買青埔通勤竹科,但有點猶豫58
[心得] 感謝超級房仲魯空A7接盤俠畢業文25
Re: [請益] 想買青埔通勤竹科,但有點猶豫24
[請益]之後要換屋 該不該把板橋老公寓賣掉22
[閒聊] 先買第二棟房再買車會比較好嗎21
[請益] 10年兩房vs19年三房34
Re: [請益] 未來遺產房的處理方式19
[請益] 永和 vs 植物園17
[請益] 一個人扛2千萬的房貸…該買下去嗎21
[閒聊] 為什麼一堆人敢用信貸買房?24
Re: [閒聊] 桃園藝文特區似乎默默被吃貨14
[請益] 4字頭 潛力區煩惱選擇(竹圍或其他)12
[請益] 2房近捷運要買車位嗎4
[請益] 新建築法規隔音木地板造價比磁磚低嗎9
Re: [新聞] 京華城容積率暴增至840%挨轟 簡舒培揭公7
Re: [閒聊] 只有茂德能超越茂德 - 新莊文華苑格局7
[請益] 預售屋交屋後水電帳單寄到舊住址26
[請益] 未來遺產房的處理方式28
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Re: [請益] 舊制財產交易-重購退稅 疑問16
Re: [閒聊] 只有茂德能超越茂德 - 新莊文華苑格5
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