Re: [心得]無情真實套牢10年案例-樂居創辦人首購

kusomanfcu 發表於 2021/12/2 下午1:13:58

看板home-sale標題Re: [心得]無情真實套牢10年案例-樂居創辦人首購作者

kusomanfcu

(POE yea開始急速惡化了（)時間Dec 2 13:13:58 2021推噓 6 推:6 噓:0 →:20

PTT推薦

價差年化7%

租金看區域算2%
然後40年前按利率回推大約10%
反正就和貸款利率差不多去算最低租金投報

（10+2）/2=6
6+7%=13%

40年長期年化 13%起

大概這樣算年化

請指教

※ 引述《PTTVERTWO (PTTVERTWO)》之銘言：
: 樂居創辦人分享首購買在高點，結果套了10年
: https://reurl.cc/Okoy5y
: 目前該建案的最新實價登錄，尚未解套
: https://reurl.cc/WXo2OL
: 這篇我之前已經PO過了，不過看板上的討論焦點，似乎都是聚焦在房地產的投資效用，: 而非使用效用上。所以我想以這個無情真實案為例，針對房地產的投資效用做更進一步: 比較分析
: 有網友分享家裡40年前買的房子，現在漲了10幾倍。假設40年前買100萬，現在變老公: 寓價值1500萬，這樣的年化報酬率約7%。說起來已經算很不錯了，房地產長期持有，
: 確實是很不錯的投資選項。
: 但另一方面，從投資的角度，若當年你的100萬是買台股大盤，那以台股年報酬約8%來: 說，你現在將會有2100萬。
: 若一樣的錢投資美股大盤約10%年報酬，你現在會有4500萬。若你當初無腦買巴菲特的: 波克夏，20%年報酬，你現在會有14億6千9百萬。
: 10年前若樂居創辦人不高點買房，而是買台股ETF的話，到目前為止，他會有約
: 34836/9738 = 3.56倍的收益。(資料來源:台灣證交所, 發行量加權股價報酬指數)
: 當然，房地產特性是槓桿操作，若以4倍槓桿來看，台灣房地產40年報酬約略跟美股
: 大盤(SPY)差不多。但槓桿是雙面刃，若你使用的槓桿超出你的承受範圍，當市場短
: 時間不利時(如本案例)，你很可能承受不了損失。
: 總結來說，長期數十年來看，房地產確實是不錯的投資選項，但因為其槓桿的特性，買: 方務必要審慎衡量自己的負擔能力，捏一下的買法是很危險的。樂居創辦人一直都是房: 地產業，在高點買房尚且被套10年，一般買家，在高點更應慎選，並認真的估量自己的: 長期支付能力，以免房地產槓桿的豐厚果實未及享受到，就被虧損以及固定支付的壓力: 擊潰。

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