Re: [閒聊] 政府不會打房 我們來幫他想辦法

個人小小看法 應該很多都不容易執行 歡迎指正喔

: 1 預售屋簽約後到成屋貸款前禁止轉讓，此舉拉長資金卡住的時間，應該能擊退一些想短: 線炒作者。
預售屋還有另外一個問題，就是散戶沒有辦法得到預售屋銷售的消息，很常被代銷、仲介還有一些所謂的會員封盤買走，到了最終消費者的手上常常都是第二手或者是第三手，因此如果政府比照實價登錄網站建立一個預售屋公開資訊網站，建商開賣前必須去上面登錄所有的戶數跟房型，然後每次賣出都要到上面登錄買家資訊，然後這些資料就可以做交互勾稽的作業，例如某買家超過幾戶就要被認定投資行為，甚至可以直接產生發票以及買賣轉售繳稅歸戶？大家覺得如何？

: 2 第二房開始貸款限制成數50%或貸款只能貸10年內，讓想投資的人貸款受限必需拿出更: 多資金。
同意。金管會是在睡覺嗎？因為現在寬限期過後再轉貸另外一家銀行可以再重新跑寬限期，這樣貨幣乘數可以說是無限大、難怪有那麼多熱錢，房子變成非常高槓桿的投資。因此也要限制轉貸後不能重新計算寬限期，不知道我的認知有沒有錯誤？還有第二戶的利率也要調高，乾脆就一倍好了？

: 3 第三房和土地不限年限交易都要課45%重稅，搭配第二點避免有錢不用貸款的人買更多: 的房和地去壟斷。
建議也增加房屋的持有成本，例如房屋土地稅是按市場現值，美國的財產稅都在一到兩趴，而且會調整，2%財產稅的地方房價都只有一%財產稅的一半。
還有台灣人喜歡囤房有很大的原因是因為遺產稅計算的房屋價值遠低於市價，留現金給小孩根瘤房子跟小孩課的稅差非常的多，因此建議遺產稅要用市價計算。但可能有很多人沒有現金可以繳交，我想到的配套就是遺產繼承的房子要註記，等到將來轉手的時候，須按賣價課遺產稅的差額。
: 4 賠售者增加獎勵退稅，怎麼退還沒想到。
目前市面上的紅單轉讓，投資客直接說要實拿多少，實拿的部分÷0.45就是投資客訂的差價，因此稅金全部轉嫁到買方身上，所以反而造成預售屋價格漲更多，建議這部分如果是自住的話應該要退給買方，可以用有沒有入籍來評定？另外建議這部分的稅也要專款專用，例如增加社會住宅的供給量。
: 5 房屋從現在開始有交易都要簽條約，
房屋一次交易就要+6 %的仲介費也會墊高價格，理想的狀態是去中間化，但應該會因為利益牽扯太大無法執行。

現在房市行情其實是利率引起的，從之前的三% 到現在的1.3%，每個月的負擔其實沒有差太多，所以房價翻倍或者是翻三倍，也是正常的現象。現在剛需的人都不看總價，只看頭期款跟每月負擔了...還有房子也是存在套利空間，每個月的租金還貸款加本金，增加很多投資行為。理想的方式是增加其他的風險投資，如果這些投資的報酬比房地產高熱錢就會流過去了，但目前並沒有理想的環境，這也是造成資源配置的扭曲。

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※ 引述《gogo12321 (小吳)》之銘言：
: ※ 引述《gogo12321 (小吳)》之銘言：
: : 原本懶得回了，不過看到幾位也一起提出想法的大大也被砲決定還是出來回一下不然不: : 好意思，也感謝大家這麼熱烈回覆我的文章讓小弟受寵若驚。
: : 正好今天午休同事傳了PODCAST給我看，聽天下找了內政部次長花敬群來講打房政策方?: : ，網址就不貼了有興趣自己去聽，裡面說到的預售屋禁止轉讓和提高罰款簡直和我想得: : 模一樣，再去看了發布時間是禮拜四凌晨，可惜我文章從禮拜一就開始打修得太慢沒有: : 他發布之前就先發出來，但我打文章之前可是完全沒聽到他說這些。
: : 這位花部長是誰?我也不知道，但他會去特別錄節目代表這個亂象已經被注意到了，說?: : 房其實太聳動，裡面一直強調是打”炒房”，這點讓我終於明白。我自己其實就是個多: : 無誤，我是長期看好房子會穩定上漲，原因很簡單就是因為不斷的通貨膨脹，也和2012: : 我台北老家賣出大賺2000萬有關，從此我們全家都是多多用力努力想盡辦法買房。
: : 但多多就不能討論打房政策嗎?太奇怪了吧，我文內說的幾個現象相信大家也都知道，?: : 股票來說好了，如果你知道不要ALL IN同一檔要分散風險，那你肯定也知道背後的原因: : 因為上下的幅度會讓你很痛苦，一個波動可能就把你洗出去，再一個下殺可能就讓你這: : 子永遠畢業，更別說你會白癡到期貨滿倉7倍去ALL IN宏達電嗎? 怎麼急漲就怎麼急跌?: : 因為急漲的過程中不斷就有更多散戶融資進場，下殺的時候他們逃的比誰都快。
: : 現在預售屋市場就是白癡到有人本金只有100萬卻去簽了兩棟等賣，我都不知道如果都?: : 不掉他後面怎麼辦，如果是一票人都這樣那會引爆多大的連鎖效應? 所以為什麼要打炒房
: : 就是要降低漲的速度而不是直接打到五折。但剛剛已經說過了，這波急漲已經被注意到了
: : ，絕對會有實質作為出來，不過依我觀察PTT都喜歡結果論，所以我下次會等到政策發布
: : 的時候再來回覆。
: : 至於甚麼政策打炒房，無法預知這政策的效果力度有多大，如果很大可能傷害到的都是你
: : 和我，舉個例:搞不好你家人剛好生病了需要一筆大額醫療費，結果因為打房政策造成市
: : 場急凍讓你被迫緊急7折賣出你的房子換取金錢，結果幾年後回去看自己砍再超級阿呆谷
: : ，這樣你會比較高興嗎? 所以我也是打了幾點給大家分析想想不是我要當總統，如果那幾
: : 點會讓你撐不住必須被迫停損出場，那是不是要考慮降低部位或是獲利了結?
: : 最後再提醒一下，那位花部長說的預售屋禁止轉讓，就很適合先拿來判斷自己會不會被洗
: : 出場了，我個人覺得他會說出來應該是只差最後幾個細節需要擬定，執行率應該高於80%
: : ，如果這樣你就撐不住代表你本來就不適合投資預售屋，如果你仍然安穩就繼續抱著不用
: : 管。
: : 更慘忍的事實是真正高手再任何打房政策下都依然會活得好好的，除了他們很清楚資金配
: : 置和風險之外也是他們多年累積下來的經驗和資產，等到房地產最後入場門檻越拉越高，
: : 也是拉大你我和他們財富距離的開始，最後造成貧富差距越來越大。如果你看到這裡還希
: : 望房市最好還是繼續大爆漲那你不是超級WINNER就是想成為溫拿的魯蛇，就這樣而已。: 自己打得文自己回，11/19就已經說預售屋禁止轉讓執行率高於80%，當時還被幾位特別激: 動的大大無情狂噓，過了3個禮拜看來現在執行率應該高於98%。好比念大學的時候教授上: 課說這題期末考會考歐，底下的同學每個都說不可能會考拉之前教授也說要考結果都沒考: ，結果期末考前一天有人不小心偷看到考卷裡面還真的有那題，現在每個同學才開始熬夜: 狂讀。
: 今晚看各大LINE群開始哀鴻遍野，除了之前我說的那種只有100萬也簽了兩間預售屋等賣: 的，也有許多是只有幾千萬卻同一個案買了10幾間成為傳奇人物的，現在應該瑟瑟發抖中: ，要把槓桿開到這麼大本來就是讓自己提早畢業而已，投資比的是誰活久活得下去，現在: 要平轉的趕快逃吧，背後已經一票本很厚的或剛性自住客等著了。
: 但預售屋不能轉讓執行下去，我認為短期內頂多就維持平盤，原因還是要回到熱錢太多的: 根本身上，加上各大公司又準備發年終，股票也快回到萬八以上，錢終究都要有個地方去: 的。但這個短期趨緩的時間要持續多久就很難說，搞不好幾個月後真來一個黑天鵝重擊，: 讓實價登陸開始讓你看到比你晚買的人越買越便宜，但我更相信是之後又會引爆下一波強: 大上漲，原因除了熱錢，還有大夥可是聰明得很，上有政策下有對策，馬上蹦出新玩法。: 所以我說政府打房永遠都是慢一步，政策都不先想好等到暴漲後才開始想，有錢的人仍然: 影響不到，預售屋不能轉讓只是拉大貧富差距而已，頂多就時間拉長而已還是繼續買，等: 到成屋出來繼續加價賣，因此可以預見下一波漲勢應該是由成屋去帶動預售屋，只好我在: 回顧一下我當初提的幾點打房方案
: 1 預售屋簽約後到成屋貸款前禁止轉讓，此舉拉長資金卡住的時間，應該能擊退一些想短: 線炒作者。
預售屋還有另外一個問題，就是散戶沒有辦法得到預售屋銷售的消息，很常被代銷、仲介還有一些所謂的會員封盤買走，到了最終消費者的手上常常都是第二手或者是第三手，因此如果政府比照實價登錄網站建立一個預售屋公開資訊網站，建商開賣前必須去上面登錄所有的戶數跟房型，然後每次賣出都要到上面登錄買家資訊，然後這些資料就可以做交互勾稽的作業，甚至可以直接產生發票以及買賣轉售繳稅歸戶？大家覺得如何？

: 2 第二房開始貸款限制成數50%或貸款只能貸10年內，讓想投資的人貸款受限必需拿出更: 多資金。
同意。金管會是在睡覺嗎？因為現在寬限期過後再轉貸另外一家銀行可以再重新跑寬限期，這樣貨幣乘數可以說是無限大、難怪有那麼多熱錢，房子變成非常高槓桿的投資。因此也要限制轉貸後不能重新計算寬限期，不知道我的認知有沒有錯誤？還有第二戶的利率也要調高，乾脆就一倍好了？

: 3 第三房和土地不限年限交易都要課45%重稅，搭配第二點避免有錢不用貸款的人買更多: 的房和地去壟斷。
建議也增加房屋的持有成本，例如房屋土地稅是按市場現值，美國的財產稅都在一到兩趴，而且會調整，2%財產稅的地方房價都只有一%財產稅的一半。
還有台灣人喜歡囤房有很大的原因是因為遺產稅計算的房屋價值遠低於市價，留現金給小孩根瘤房子跟小孩課的稅差非常的多，因此建議遺產稅要用市價計算。但可能有很多人沒有現金可以繳交，我想到的配套就是遺產繼承的房子要註記，等到將來轉手的時候，須按賣價課遺產稅的差額。
: 4 賠售者增加獎勵退稅，怎麼退還沒想到。
目前市面上的紅單轉讓，投資客直接說要實拿多少，實拿的部分÷0.45就是投資客訂的差價，因此稅金全部轉嫁到買方身上，所以反而造成預售屋價格漲更多，建議這部分如果是自住的話應該要退給買方，可以用有沒有入籍來評定？另外建議這部分的稅也要專款專用，例如增加社會住宅的供給量。
: 5 房屋從現在開始有交易都要簽條約，
房屋一次交易就要+6 %的仲介費也會墊高價格，理想的狀態是去中間化，但應該會因為利益牽扯太大無法執行。

屋齡60年一到必需拆掉重蓋，細節多還沒想，但可
: 以順便控管為老建築和都更困難的狀況。
: 6 所有罰款都乘二或三重罰，包含預售屋不實銷售或房租沒報稅。
: 1、6 都準備執行了，2、3我認為也是非常有效的歡迎參考執行下去，如果政府不做好準: 備，我自己預測應該在政策通過的兩個月後又準備迎接一波暴漲，如果之後的打房政策再: 不硬起來，應該在明年年底每個區域都會出現往下一個級距跳，大概就是A7出現5字頭，: 青埔出現6字頭，塭仔圳出現7字頭這種概念，以前是5~10年才跳一個級距的現在幾個月就: 達成了，這樣的房市還健康嗎? 真的是大家樂見的嗎?
現在房市行情其實是利率引起的，從之前的三% 到現在的1.3%，每個月的負擔其實沒有差太多，所以房價翻倍或者是翻三倍，也是正常的現象。現在剛需的人都不看總價，只看頭期款跟每月負擔了...還有房子也是存在套利空間，每個月的租金還貸款加本金，增加很多投資行為。理想的方式是增加其他的風險投資，如果這些投資的報酬比房地產高熱錢就會流過去了，但目前並沒有理想的環境，這也是造成資源配置的扭曲。

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