Re: [閒聊] 窮到剩4000多萬房子你信不信

看到這篇回一下家裡在基隆的版友。

原本看第一遍我以為在台北，第二遍才發現在基隆！

這一年陸續參予了八個都更討論案，一個已拆除，兩個已簽約，其他五個遙遙無期。

都更分兩種　這裡把危老一併混進來談最後再開拆

1.建商屁顛找你-
　通常要條件很好,這裡的條件指的是地點,簡單來講,有絕對獲利空間,然後最好不複雜
這個是絕對優先

你家因為海砂等問題變成危樓+地點不會太差(地點差會搞很久-台北東湖某山區旁)

2.你家條件不是很好,房子沒有破到那個程度,但是房子舊了,大家都想更.

這時候會有建經來跟你談,簡單來講,你拿錢或貸款/重新讓建經幫你找營造商重蓋重分 這個時候重點來了。
　基本上建經ALL的成本，會在大概35W/P++(這兩年營造漲+都更都會講...很..久
其實會比35低,但是這兩年很飆,大家都抓很高,10年算是運氣好 真的。
　
　這裡講的是所涵蓋所有均價-營建-利息-未來出售代銷-等等等-很多方方面面

也就是說 假設你要都更,這裡為了好理解，已權狀30換算，成本是1050
　（但建經的利益其實在於土地坪數去換算容積多蓋，等於用便宜的錢多買）

　但是為了好理解我們往下↓

　好了，還有你的土地成本。
　土地就是原本你家，這樣應該不難理解。
　也就是說，假設你家現在是30P-已好理解我舉例都更後也換權狀30(不扣公設)
目前市場行情舉例50/P=1500萬這個是舊家,都更成本1050萬
也就是說....

你已原先不花錢拆蓋計算，價值1500為基礎成本。
　都更以後成本來到2550。
　換算容積跟你可以持有比大概會降到65-70(但這個是以需要背貸款的情況)
　但這個很難說，要具體看個案。

所以重點就是，當你家這附近新屋市場行情不到70萬/P時

連你自己都不願意花錢自辦都更，為什麼會覺得建商會幫你都更？

建議苦主可以把這個理論跟爸媽說清楚。

　他們就會理解到底是幻想還是夢想。

※ 引述《chesterhe (chesterhe)》之銘言：
: ※ 引述《a386036 (骷髏怪)》之銘言：
: : 之前討論過
: : 不過這討論的是我親戚的例子
: : 房子狀況
: : 台北市士林區捷運500公尺內
: : 8米巷權狀40坪，室內使用超過60坪＋10坪庭園
: : 公寓一樓
: : 門口可停兩台車
: : 保守估計市值4500萬
: : 家庭狀況
: : 90歲媽媽。我阿嬤
: : 2個未嫁阿姨
: : 我舅舅未婚
: : 均向60y靠攏
: : 三位均在2000年西進風暴優退裁員
: : 兩位阿姨靠到處打工
: : 舅舅則是原本有些存款，在家顧媽媽
: : 外加15年前2007時騎車在馬路上，被建案工地的工安意外弄傷
: : 髖關節碎裂，腳萎縮
: : 也無法繼續工作
: : 如今舅舅行動也開始有問題
: : 如今2022年大夥邁入60
: : 家庭成員相加超過260歲
: : 而家裡都靠舅舅跟阿嬤存款過活
: : 阿姨就.....
: : 大家看出問題了嗎？？？
: : 如果依照現況.....
: : 有病直接掰掰，那家庭不會有災難
: : 大家硬撐在15-20年應該沒問題
: : 可是一旦生病跌到等問題
: : 或是家裡房子有狀況要修繕都會出問題
: : 社會福利補助部分由於，存款與房屋現值是行不通
: : 如果要賣房子搬家換現金，阿嬤不會同意
: : 再過一段時間即便阿嬤不在
: : 要賣房換現金也有問題.....
: : 賣掉要住哪，想租也租不到房子，加上屋況已爛掉也不容易
: : 買屋在賣已經沒有錢
: : 先賣再買也要買到喜歡的
: : 以房養老當需要長照時，長照費用也付不起，更別說少數銀行願意做
: : 貸款因為沒收入+高齡。難
: : 以上社會問題遍及全台灣
: : 以上案例如果沒有房子會更慘
: : 至於你說我不救？
: : 我養我父母，之後有老婆小孩
: : 我就頭很大了....怎救
: : 我的房子也是要收來過生活......
: : 所以.....幫不了
: 看到上新聞，感覺跟家裡狀況很像...
: 家裡基隆兩間房，都在市中心車站附近
: 一間透天買1500萬 4口自住 每月還款約6-7萬 頂多繳5成左右
: 一間5樓無電梯公寓買約400萬 租人 扣租金每月還6000 繳不到5年
: 兩間都屋齡40年以上老房
: 兩老60y 都10年前銀行優退裁員 兩人戶頭各百萬內或更少 多拿來投資股票
: 母是還有做行政職 25K左右 父無業
: 姐外商 60-70K
: 我公職 45K 另信貸80萬 每月還10K
: 家裡生活費加貸款扣一扣，基本每個都存不到什麼錢，吃用也都算節儉
: 之前母主管家中財務，父負責家裡幾乎所有開銷
: 早期運氣好不小心便宜買到北市精華區的海砂屋，之後要改建時賣掉權狀大賺
: 又靠房地產景氣正盛時投資房地產賺不少
: 聽說戶頭最多有3000萬
: 但都幾乎拿去資助她弟創業、幫弟妹買房
: 自住那間房貸幾乎都沒繳，全給父用退休金繳
: 結果最後因為投資她弟把錢都燒完
: 現況是兩老期待哪天都更可以大賺，有在著手整合住戶同意
: 但我覺得很難，附近住戶多是老人，傳統觀念重，且擔心暫時居住問題
: 住戶整合我看是遙遙無期，而為了這大概10-20年不可能成形的都更
: 把生活開銷卡這麼緊、犧牲生活品質，且若中間兩老健康出現問題
: 保險不夠下，哪來多餘錢去支應或請假照顧，屋況老舊也陸續需要錢修繕
: 我是覺得可以把自住那間賣掉換小，讓現金多一點，以因應未來緊急狀況
: 或投資ETF穩定報酬，維持基本生活保障就好，沒必要追一個希望渺茫的都更發財夢
: 但父母跟姐都抱著都更夢，我覺得很傻，且沒有風險意識
: 想到未來20-30年都要過這種拮据生活，甚至哪天父母健康有問題
: 整個家經濟陷入崩潰邊緣，就覺得很無望
: 不知板友有沒有好建議？

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