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Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"

看板home-sale標題Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"作者
kusomanfcu
(POE yea開始急速惡化了()
時間推噓19 推:19 噓:0 →:62

數學觀念良好的英才

2012 2000萬房貸款1600
20年房貸 頭期400 利率算固定2%

現在3200

算到2022年

10年房貸本利和
809.4萬

總支出1209.4萬

還有房貸扣除額30萬 基本上全部用掉

租金略高於利息 2.5%

所以利息+持有稅 租金+扣除額

只需要算本金

本金400+800=1200萬


均化投入成本 400+800/2*10萬
=400+400=800
價差1200萬為獲利

估計算800變成2000萬

2000/800=2.5倍

年化投報約9.6%

大概是這樣


然後投入股票

加權指數投保12.4%

我是完全不想點進去看

應該是含股息

算法一樣
(年化投入資金)
400*3.2185*2-
年化租金
(2000+3200)/2*2.5%*10年

2574-650=1924
(有少算租金減少的機會成本)
再來必備條件10年不搬家


2000 VS 1924
右邊還有搬家的不確定成本還有股息稅金

基本上
平常投報沒贏過大盤的就是買房就對了


租屋存股仔要贏買房
就是只能租廉價房
然後越破越好
最好是房東什麼都不修那種
但是住十年身體爛光光也剛好而已

※ 引述《imwich (尾鰭是我)》之銘言:
: 因為最近剛買房 所以友人就貼了這個影片給我
: 但綜合我短時間內所學我真的看不太懂
: 或者說跟我看到的有所牴觸
: 如影片開頭,以下「」引用影片原文
: 「如果在2012年...買一棟2000萬的台灣住宅,
: 到了2022年...會變到3200萬,
: 這個報酬率看起來不錯是吧?
: 但年化報酬"僅僅只有4.8%"」
: ps 這是過去十年內政部住宅價格指數的漲幅
: 「相比之下同期間
: 台股大盤加權指數的年化報酬..0050是12.4%,
: 所以在台灣投資房地產的報酬,
: 其實沒有想像的這麼好。」
: 因為 4.8% < 12.4% 所以結論是
: 投資房地產沒有這麼好
: 但疑惑的是 這4.8%是投入600萬 (影片假設你有600萬)
: 等於你只用了600萬 就能去做2000萬的生意然後賺4.8%(10年)
: 但要丟股市 你600萬就只能是600萬 能買多少股就是多少股
: 當然除非你融資 但這樣很怪。
: 以這樣的邏輯下 怎麼可以用只用%數
: 而忽略了你花600拿到2000
: 就來講報酬沒這麼好呢?
: 再來是以投資為前提
: 都先不管版上常提的轉貸增貸操作
: 幹嘛買兩千萬的房
: 還花額外兩百來處理?(含交易產生的各種稅費+裝潢)
: 再來是整個影片的重點比較片段
: 他說他大放水,假設
: 每月66,667元房租買股
: VS
: 買2000萬的房子
: 跑他的回測誰更加有利?
: 根據結果 淨資產累積
: 你將在第26年贏過買房的人
: 期初600萬+每年投入
: 30年後資產破六千萬
: 40年後資產破億
: 這段應該是表示紀律很重要
: 每月租六萬六以內 持續30年
: 不知道有多少人能做到就是了..
: 最後整理兩個
: 影片中說的兩點跟房版不一樣的論點
: 1.財務決策寄託在房價會像過去那樣
: 不切實際飆漲的人非常低能
: 2.買房年化報酬算出來可以快到20%
: 是哪個天才想出來的

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※ PTT 留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.37.144.99 (臺灣)
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※ 編輯: kusomanfcu (114.37.144.99 臺灣), 04/10/2023 17:22:59 ※ 編輯: kusomanfcu (114.37.144.99 臺灣), 04/10/2023 17:24:11 ※ 編輯: kusomanfcu (114.37.144.99 臺灣), 04/10/2023 17:27:11 ※ 編輯: kusomanfcu (27.53.241.23 臺灣), 04/10/2023 17:28:50 ※ 編輯: kusomanfcu (27.53.241.23 臺灣), 04/10/2023 17:31:56

sspider082904/10 17:36其實睡公園也可以 租屋股神總不考慮自住der

kusomanfcu04/10 17:42一樣的東西 幾年前也有算過 重點在房地產後面漲不漲

kusomanfcu04/10 17:42而已,漲就是買

sspider082904/10 17:45股神只說妳我不懂衝浪樂趣

kusomanfcu04/10 17:47而且這個是用20年房貸去算,30年的話房地產贏定了....

kusomanfcu04/10 17:47.

KrisNYC04/10 17:48瞬間幫他算好相對正確的比較算式 笑了

KrisNYC04/10 17:48我就不知道他亂算一通還花不知道多久去做那個影片

kusomanfcu04/10 17:49先不管各種投資做價差,自住絕對屌打所有投資因為政

kusomanfcu04/10 17:49府必須讓自住投報最好

KrisNYC04/10 17:49自己不覺得丟臉就算了 信徒一堆也嗨啦嗨啦的怎麼回事

WMV04/10 17:50他其實就是要起爭議 大家才會去點來賺流量

kusomanfcu04/10 17:55就上篇 推文推完後 發文時間 邊想邊打字大約15分鐘lol

kusomanfcu04/10 17:56先打個五分鐘就發文再修文 我有故意在算我花了多少時

kusomanfcu04/10 17:56間噴人

benson50204/10 17:56買房增貸拿去炒股不就好了,爭什麼?

kusomanfcu04/10 18:00買便宜一點的然後股票也壓啊

kusomanfcu04/10 18:00全都要

kusomanfcu04/10 18:01還有股票別壓台股

kusomanfcu04/10 18:01交易費用 長擺加上 境外所得 免稅額

kusomanfcu04/10 18:01先從境外開始是對的

kusomanfcu04/10 18:01就算是複委託都比台股便宜

F123981004/10 18:03其實買房不只是投資,更多是為了提升居住品質!

kusomanfcu04/10 18:04居住品質 對於健康很重要

kusomanfcu04/10 18:05買相對便宜的也可以

kusomanfcu04/10 18:05那種前後後陽台有鐵杆 的 都蓋加紗窗

kusomanfcu04/10 18:06那個 空污問題就處理一半以上了

kusomanfcu04/10 18:06改加

kusomanfcu04/10 18:07前面有人講全熱 全熱其實長期花費不少

kusomanfcu04/10 18:07窗戶一層 陽台 又一層 兩層 紗窗

kusomanfcu04/10 18:08清洗就是 下雨天水柱沖

kusomanfcu04/10 18:08不用換濾網那麼麻煩lol

prostar04/10 18:09身為自住客,買房能住還有少量投報真的超感動了。

KrisNYC04/10 18:15其實除了特定很誇張的區域外 全熱有點 必要性存疑

KrisNYC04/10 18:15買台三星本來6萬特價3萬5的雙層清淨機差不多了...

kusomanfcu04/10 18:17歐美全熱是因為暖氣需要用

kusomanfcu04/10 18:18不用暖氣的區域也沒在用全熱的

KrisNYC04/10 18:21之前是一些住林口新竹特定區域的 因為真的空氣有點....

KrisNYC04/10 18:21所以會覺得全熱確實有必要

kusomanfcu04/10 18:41南台灣需求很大 北台就看當地如何

kusomanfcu04/10 18:42如果說什麼住的環境空氣糟糕什麼的 連出門也是吧,要

kusomanfcu04/10 18:42做的是換地方住吧

kusomanfcu04/10 18:44林口那個不開窗是濕度+空污一起都有啊.....

kusomanfcu04/10 18:45需要的是全戶除濕吧

kusomanfcu04/10 18:46以目前電動車狀況 五年後很多地方都不需要全熱交換了

kusomanfcu04/10 18:47發電廠旁是不知道會怎樣 但是北北基桃主要空污是汽機

kusomanfcu04/10 18:47

kaijai1043904/10 19:18自住要算折舊啊 當然投資客可以避開這塊就是了

kaijai1043904/10 19:19我是滿認同買房兼指數投資做資產配置 這樣風險與預期

kaijai1043904/10 19:19報酬最穩

kusomanfcu04/10 19:33呵呵 投報市價就是已經折舊後計算了 在說什麼幻想啊

kusomanfcu04/10 19:36又不是全部都用0年屋去算

kusomanfcu04/10 19:36算什麼折舊啊

kusomanfcu04/10 19:50租金固定計算 就算是10萬租金 拉超長都可以是股市贏好

kusomanfcu04/10 19:50嗎?鬼扯蛋數學

kusomanfcu04/10 19:51租金長期就是隨通膨增加

jciw04/10 19:54他租金有算1 %通膨了

jciw04/10 19:56理由是過去幾年租金漲幅大約1 %

Robben04/10 20:03他講的不完全認同 但蠻多人感覺影片沒看完

frowning122604/10 20:2620年屋有什麼鬼折舊,哈哈哈我怎麼都不知道...

frowning122604/10 20:26好懶得跟這些不知道真傻還假傻的講一堆

buji04/10 20:2820年的房子早就開始東修西修,還有住戶吵著換電梯

kusomanfcu04/10 20:291%是錯的 lol 你覺得租金1%的話30年前的人都吃屎啦

kusomanfcu04/10 20:29市價就是已經折舊的價了 , 鬼扯一堆

dbluetree04/10 21:01十年房貸本利和是971萬 其中本金是720萬 才對

frowning122604/10 21:41是喔東修西修好慘喔,我一個28年屋兩年換過冷氣熱水

frowning122604/10 21:43疑?樓下開價+500在賣,要修什麼,修心嗎怕笑太大聲

kusomanfcu04/10 21:46我還沒用30年房貸去算勒

kaijai1043904/11 00:58那這樣請問原po觀點是認為3200萬房價算太低 沒加進折

kaijai1043904/11 00:58舊價格或是 20年房子不應算折舊? 要不然算式會出錯

kusomanfcu04/11 01:24重點是租金鬼扯

kaijai1043904/11 01:27所以租金年增率要抓幾趴會比較符合台灣現狀?我猜5%

kaijai1043904/11 01:27

kaijai1043904/11 01:30另外想問 漲租通常是一年漲一次還是幾年一次漲足啊?

sendoh0704/11 02:26股市一定穩贏嗎? 買房只要沒有意外身故 沒有買高 一定賺

buji04/11 13:10買房只能一間間買,一般人要怎麼做到不買高?

buji04/11 13:11股市能買指數求平均,買房沒辦法

freekid04/11 14:57樓上,符合當下行情實登,就是不買高啊,就算整個區域在

freekid04/11 14:57那個時間點是相對高點,持有夠久也不是太嚴重的事。當然

freekid04/11 14:57不是說要一味追高,還是要作功課,但如果只要做到不買高

freekid04/11 14:57並不困難