Re: [閒聊] 預售屋近期投資方式

※ 引述《mfcke (drive)》之銘言：
: 一些預售屋基本優缺點 我就先跳過 其他人有分享
: 這篇是要說之後市場盤整 甚至下滑 該如何進場
: 預售屋優點 就是槓桿大 金流好算 還款時間長 基本上優點可說是爆幹多
: 缺點基本上就兩個 1.地點選錯 2.景氣反轉 3.倒閉
: 有投資的房地產的人以為我在說廢話 並不是
: 應該說這兩個風險占了預售很大的部分 比成屋高很多
: 又換句話說 只要幹掉這兩大問題 預售屋投報會比成屋好
: 以圓餅圖來說 就是預售的風險 這兩塊的百分比很大
: 成屋光有租金馬上收 固有地方的機能 就跟投資預售屋有區隔了
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: 選地點我當初以為很簡單 後來發現 普羅大眾是後知後覺得
: 也就是說 選地點是很吃經驗的
: 首先就是 工作 再來是交通 1200萬以下的投資案有這兩個就行了
: 如果是要投資比較高階得住宅
: 醫療 文教 就要考慮進去 醫療不是有大醫院就好 要種類多 年齡廣
: 文教大概國小國中就可以 這大概是2000-3000萬附近
: 再上去的的豪宅線投資 大概就是娛樂 稀有性 隱蔽 群聚等等
: 以前這這邊投報高 風險大 但是自從各種貸款打壓 跟豪宅持有稅調整 不太適合投資了: 我這邊是講投資 所以 不要用自住去看
: 很多人用個人喜好去買投資房 這會GG
: 例如:這公設好漂亮 陽台好大好棒 人行道好平 附近有小吃攤
: 這些個人慾望沒特別屌用
: 至於景氣 基本上就是估算一下金流 考慮一下升息負擔 能過就能買
: 反而是倒閉是很多老手敗掉的點 這點基本上無法控制 你說我都買華固 國泰 潤泰啦
: 但是倒閉是一個機率 雖然可以降低 碰到就是100% 老手應該懂我意思
: 最後說一下選擇 目前還是維持我說的
: 看看未來利率圖(FED嘴硬 但是市場覺得明年降息...)
: 科技股表現 到第4季有沒有機會落底 或者持續到明年
: 在景氣不好得時候 預售屋一些高樓層會放出來
: 唯有在市場不好的時候 大膽入市 才搶得到好樓層 好格局
: 15層 56戶 預售屋有機會可以搶下前25%的優良戶別 我向來只買 最優的25%
: 眼光應該要放長遠 現在先放暑假 儲備銀彈 之後搶好的房子

以台中為例，現況預售市場高檔盤整，各區預售價格對比當地新屋普遍高出1~2成，買方場邊觀望，追加意願降低，以投資角度來看，超出新屋1成就不考慮，萬一回跌也還在承受範圍。

承上，而越是外圍的區域溢價程度越高，這裡的溢價不是指低基期高報酬，是指建商相較營造成本的超額利潤，假設建材原物料成本各區一樣，但土地方面外圍比市區便宜太多了，但開價卻也沒在客氣，也就是價格灌水衝高，這在多頭市場很常見，股市也是如此，好的爛的大的小的全部漲高高到同一水平難以分辨。

所以現況市區、外圍同樣是高基期的現象下，應要回防蛋黃，如上述建商超額銷售的大概率較低，因此反轉時跌幅應該比外圍小很多，對了，若外圍從高基期跌向低基期，這跌幅百分比也比市區大很多....用數學來說就是標準差大，既然外圍上漲幅度大，那下跌時的幅度也當然大

若因為卡頭期或其他因素還是要投資預售屋，建議以“鄰近蛋黃區的重劃區”為主，多了
重劃區的條件是因為有許多利多因素，包含長期置產未來增值性（儘管現況高基期），因為重劃套路就是一案疊一案往上開價，最差就是隨通膨率增值，而屬性轉變為出租物件，因此購入時記得也算一下投報，再怎麼說也要3%以上吧，這是最低要求。

再來也是因為都高基期了，一般願意多一點預算選更好的格局戶型，因此如果是投資家庭式的格局要格外留意樓層座向採光等等，反倒是一房、夾層、套房式的挑低總的格局就對了，以上前提都是地段、交通、機能都要很不錯！

另外，總價帶也是考慮之一，畢竟蛋黃重劃意味著總價已普遍偏高，因此價格帶盡量挑選中位數成交價減去利潤，舉例依據信義報告，台中中位數成交價為1200萬，也就是這個總價帶最被市場接受、轉售率佳，然而若想賺增值就不能買剛好，要減去想賺的利潤，比如買1000賣1100、1200，這樣賣出價才會落在中位數。

最後，以上都是我自己腦補的XDD 畢竟市場才是正確的，未身處第一線很難知道真正的市場現況，假日閒暇分享個人想法，謝謝~

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