Re: [新聞] 「房市最壞的情況已過去！」　代銷天王點

ceca 發表於 2022/12/12 上午7:26:34

看板home-sale標題Re: [新聞] 「房市最壞的情況已過去！」　代銷天王點作者

ceca

(生活藝術大師 N)時間Dec 12 07:26:34 2022推噓57 推:61 噓:4 →:72

PTT推薦

正確來講不是"最危險"的時間已經過去.

而是局面的變化趨於穩定.

在兩三個月前.

大家不知道會不會產生回檔,預售屋投資客殺出潮之類的.

但是到現在.

局面大概已經成熟穩定下來.

基本上就是冷盤,冷到下一個變化產生(大概下一個變化就是美國開始降息)

回檔看起來不太會產生了.

所以等回檔的節哀順變.

北部建商不確定.

南部建商還在拉高價格.

對建商還在拉高價格,只是拉很慢.

並且打算一路拉到美國降息之後再大幅炒做.

你沒看錯,它們就是這麼狂.

主因是,之前大漲太囂張+這一波是急凍+這一波急凍看起來不會太久.

漲太囂張,所以賺太多.

賺到現在建商根本不是在賺"蓋房子賣的25%利潤"...

而是在賺"土地增值".

也就是你現在如果是一個手上沒土地想要買土地來蓋房子賣的建商.

你會很悲慘的賺不到25%利潤...XD

現在利潤算起來很薄,買土地立刻蓋房子賣,利潤可能會被壓縮到20%甚至以內.

主要是土地超級貴,營造成本也超級高,但是價格那個價位又不夠高...

這是大建商故意造就的環境...讓你手上沒土地的建商直接出局...XD

免得你們這些不安定籌碼來破壞他後面大炒做的局.

急凍...

因此大建商賺太多,又沒被套,就凍結了.

不像上一波,2009~2016...其實建商應該在2013~2014銷售就開始變差.

所以2013~2016,雖然價格還在往上,但是建商套住的土地或是餘案累積量就會多.

但這一波是大漲突然急凍,建商實際被套住的很少.

反而絕大多數都是"很便宜成本取得"的土地或是餘屋.

因此這一波大建商的財務狀況非常良好.

凍不了太久.

你要知道對建商來講,上一波的冷盤2013~2014,一路到2019~2020才緩解..

但是這一波.

你美國升息結束到降息,大家預測大概明年年底或後年年初就要降息了.

你只要是有理智的投資人,無論你做甚麼投資,你應該都不會認為美國高利息會維持兩三年.

因此實際上可能只維持最多一年,也就是明年...

之後勢必就必須降息.

理由講過很多次懶得再講,反正年化通膨又不會一直維持那麼高.

你是今天便當100漲到120,你認為明年還會再漲到140??

不會啊...大概就是120開始停滯....那通膨不就停止了...

我們講的是通膨可不是物價沒錯吧.

但是如果一直維持那麼高,就會開始經濟衰退,產生通縮.

因此沒有人會認為美國會維持那個利率多少時間

單純就是到底是維持半年還是一年在那邊爭...XD
(因為股票族很急...幾個月就是"超長期".)

但對不動產來講,這時間太短了....

所以忍一下就過去了.

因此...目前建商大概就是緩升價格,直到下一次大漲.

緩升的用意是,至少慢慢把利潤拉回25%....現在利潤太低.

so...

明年怎樣.

我以前的文章都寫過了.

大概就是冷盤...冷到美國降息為止.

回檔大概不太需要期待...

當然你買房子也不太需要期待增值.

就是一個死魚盤.成交量也低迷.

可以做短期投資...有多少賺多少,一間賺個幾十萬也爽的概念.

也可以關電腦出去遊山玩水.

要收租也不不行,反正租金還在漲.

而因為局面穩定下來.

不會回檔.

局面也沒有往惡劣的方向發展.

所以建商當然就穩穩地繼續進行它們的計畫.

因此不是局面變好了.

而是局面不會再變差了.

※ PTT留言評論

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.110.40 (臺灣)

※ PTT 網址

推

jemdogdog12/12 07:28打臉Jodaro嘻嘻

推

jemdogdog12/12 07:29所以不要對不熟的地方妄下定論很容易被打臉哈哈

推

Jodaro12/12 07:34Jemdog 你的超人你的浮木出現了

推

jemdogdog12/12 07:34臉痛嗎哈哈

→

Jodaro12/12 07:34現在是房市三重熱等美國降息會噴到外太空

推

jjjerry12/12 07:42空空真的不要期望回檔，別想太多了，房就是這麼穩

噓

t22272812/12 07:44升息溫水煮青蛙

推

Coolno912/12 07:45C大就是中肯

推

KrisNYC12/12 07:45就反映南北投資客熟悉的區域都轉樂觀對不熟悉的區域

→

KrisNYC12/12 07:45不確定所以持中性態度而已雙方意見不衝突

推

Ddylan12/12 08:01同感，不管新聞怎麼寫崩盤，似乎大部分投資客都在旁邊看

→

Ddylan12/12 08:01笑話

推

daye201212/12 08:04讚

推

H212/12 08:29ceca寫的房地產看看就好，什麼總經的還是跳過好一點

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checkman12/12 08:29叭叭不准你胡說

推

spermbox12/12 08:32不過這樣講起來也很奇怪

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spermbox12/12 08:32限制土地貸款，並沒有讓土地跌價，相反還繼續上漲？

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spermbox12/12 08:33以台中為例，去年建商在台中瘋狂獵地

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spermbox12/12 08:34今年獵地速度慢很多了

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ceca12/12 08:34某H的總經聽了大概到現在還是魯蛇一條，科科

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spermbox12/12 08:34但我看重劃區地主完全沒在怕的

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ceca12/12 08:35土地價格停滯，現在漲，利潤20%拉到25-30%

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ceca12/12 08:35現在建商買土地蓋的利潤過薄，所以慢慢漲

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spermbox12/12 08:35可能是地主沒貸款沒壓力，價格不好就不賣吧？

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ceca12/12 08:35吃定沒有人能破局，因為沒人可以賣更便宜外

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ceca12/12 08:36他們賺太多，所以短時間量縮無所謂

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ceca12/12 08:36建商會控制土地價格，一便宜賣，大建商就吃掉

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ceca12/12 08:36因此地主不隨便便宜賣

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ceca12/12 08:37誰想不開，土地養二十年，為了居住正義便宜幾千萬賣

推

spermbox12/12 08:39這也是挺神奇的事，14期住一之一2020年才30出頭，現在

→

spermbox12/12 08:39全部60左右

推

aJan556612/12 08:40台灣房地產就是個很畸形的商業市場完全不看經濟模型的

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aJan556612/12 08:41只要政府、建商、銀行三個說好就可以無限割韭菜

→

aJan556612/12 08:41活該資本市場少子化

推

KrisNYC12/12 08:42有限制到換手速度啦沒限制貸款的話土地會飆更快

推

spermbox12/12 08:42然後就撐在60左右，直到土地限貸下來，價格還是很硬

推

sarra12/12 08:43樓上某a你的論點看日本日本不動產低迷很久出生率還是下探

→

sarra12/12 08:44硬要把少子化跟不動產結合就是找戰犯罷了

推

alotofjeff12/12 08:44貴會維持，便宜短暫

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AhJaTyYn12/12 08:51房蟲嘴硬明年一定蔥價

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AhJaTyYn12/12 08:53一堆不屑買的房地產大師講的才是最準的

推

cutemico12/12 08:56降息的時間還是預估長一點比較好，這個版上還是一堆人

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cutemico12/12 08:56現金流很緊繃，太樂觀判斷降息時間對這群人會壓力很大

推

topaaron1212/12 08:57C大人真的很好…. 講那麼清楚

→

airjade12/12 08:58這次經濟軟著陸的可能性很大，所有金融性的危機幾乎都被

→

airjade12/12 08:58堵住

推

IS098712/12 08:59不信的就不會信啦 C大早安

推

sspider082912/12 09:00C大真誠講不聽魯空硬要出來被打臉真是醉了XD

推

sspider082912/12 09:02就算明年有經濟危機或是景氣崩盤太厲害大家484忘了

→

sspider082912/12 09:02老美又能大降息降息沒用還可以QE

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toto12312/12 09:02股票可以回到一萬8 我就相信

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toto12312/12 09:02股市好房市才會好股市都是提前反應的

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toto12312/12 09:02大家有賺錢才可以買汽車買房子

推

sspider082912/12 09:051萬8還早 2025或2026再看看反正這兩年大概是16-12大

→

sspider082912/12 09:05區間震盪

噓

grace052312/12 09:05笑死！政府要開始打房了！建商還是乖乖賺那25%利潤好

→

grace052312/12 09:05了

推

grace052312/12 09:07https://reurl.cc/6LG7ey

推

DAPL12/12 09:11目前是緩跌段了。高點買的五年應該難解套。

→

toto12312/12 09:11股市就是提早反映了蛋黃區不要崩盤但是外縣市別太樂觀

→

toto12312/12 09:12今年你完全沒有買股票已經勝過75趴的人了

→

toto12312/12 09:14小咖投資者壓力很大

推

gn0169366412/12 09:16先說結論：房價漲

推

Unsullied12/12 09:16大建商那端沒問題啦開工吃10年惹

推

seou12/12 09:21目前美國CPI是7% 離目標2%還遠的勒升息你慢慢等

→

ceca12/12 09:227%是年化通膨，什麼是年化通膨去了解一下

→

ceca12/12 09:22之後石油價格走跌，你再看通膨會怎麼變

→

alexstag12/12 09:25修正可以啦，不過大環境的問題一定是全台一起修正

→

fanter7712/12 09:26高雄我不知道，台南目前某些物件小回檔賣不到年初的價

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fanter7712/12 09:26格，給你參考

推

BLUESKY10112/12 09:31我要繼續租房

推

grace052312/12 09:34冷盤每年跌個2-3%，5年後1000萬房子你頭期款就虧了50

→

grace052312/12 09:34%了，買0050的笑而不語

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grace052312/12 09:38公寓5樓打掉變蓋10幾層樓，這代表什麼？代表房屋只會

→

grace052312/12 09:38越來越多，台灣人口每年變少，還在肖想未來房子漲真的

→

grace052312/12 09:38太天真

推

ppgg48612/12 09:39我看到岡山達麗雙子星的實登有被嚇到

推

specialrain12/12 09:39C大總是不死心要把那些井蛙救起來

推

Jodaro12/12 09:51有人講出實話了台南其實有小回檔但jemdog 裝作看不見嗎

推

jemdogdog12/12 09:58Jodaro 老師說的話要好好記清楚

→

jemdogdog12/12 09:58不懂的區域不要亂猜測

→

cellnucleus12/12 09:58美國還沒還會升厚

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jemdogdog12/12 10:02正如我不會妄加猜測下面的新聞一樣

→

jemdogdog12/12 10:03https://i.imgur.com/NpklP24.jpg

推

NTU30315019512/12 10:29有教無類呀，可惜某爛泥扶不上牆

推

Jodaro12/12 10:32臭青埔的真的跟樓上講得一樣

→

Refauth12/12 10:43ㄜ，我覺得現在根本是危機前的穩定錯覺

推

leota12/12 10:53穩

→

Kudong12/12 11:05提醒一下市場上目前還是有機構/老闆預測明年會衰退，如果

→

Kudong12/12 11:05真的衰退可能會有裁員/無薪假，預估一下自己的金流能不能

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Kudong12/12 11:05撐個半年會比較保險

推

Jodaro12/12 11:10魯空趕快去跑uber 賣屁股存頭期

→

Jodaro12/12 11:10投資客根本不用你們操心

恩... 已經說過很多次. 這一波的投資客,大多一開始就是放幾年的規劃. 因此一下子急凍+凍結時間又很短. 是期待會發生甚麼問題嗎..XD 201x年那一波,高槓桿和高風險的投資客非常多. 跟這一波完全不一樣. 另外葉倫奶奶今天說了甚麼. 要不要自己去看一下.

※ 編輯: ceca (61.227.110.40 臺灣), 12/12/2022 11:21:13

推

gm325212/12 11:20中肯

推

qqphor12/12 11:32每天都在等C大的推發文，不定時更新一下XD

推

gracew070912/12 11:34銀行也很急啊沒人要買房子怎麼辦？

→

CHENXOX12/12 12:02加價賣就會一堆人急著買了賣不動的話就加碼啊

推

mitic102912/12 12:16c大平均地權條例你怎麼看，過了會有影響的不

預售屋禁止轉讓喔..XD 建商爽歪. 可以爽爽拉價沒人扯後腿. 外加一堆建商現在都不賣預售,或是它本身就禁止轉讓. 當然你說預售屋的銷售量必然還是會有影響. 但是對成屋來講完全沒影響. 所以巨觀來講是沒有影響. 你要知道,要拚預售屋轉讓的買盤. 通常一個預售案例如蓋三年,這些買盤只會出現在前半年. 過半年後就大幅減少,過一年後....要拚轉讓的沒人在一年後才買的啦. 而這些轉讓的,通常是轉給要過戶交屋的. 所以到最後過戶交屋的還是那麼多人. so...無論預售屋轉讓有沒有被禁. 對建商來講,除非他可以半年一年就完銷. 不然他只要賣久一點的狀況來看,有沒有轉讓對他完銷影響很小. 並且會完銷就是會完銷,禁止轉讓他還是會完銷. 不會完銷的案子,你不禁止轉讓,他還是不會完銷...XD 這就是巨觀上沒影響.

※ 編輯: ceca (61.227.110.40 臺灣), 12/12/2022 12:22:22

推

knight9212/12 12:43什麼根據會這麼快降息XD

因為升息是看通膨. 而不是看物價... 通膨雖然跟無限QE有很多關係. 但最主要是因為烏俄戰爭. 造成石油價格飆漲(小麥天然氣的價個影響沒那麼大) 但問題是,石油價格已經回跌了很多,並且還在往下走. 現在通膨高是因為. 1.這是年化通膨. 2.石油價格拉上去直到延伸到萬物齊漲需要幾個月的時間. 而之後石油價格走跌. 通膨就不但會下降,甚至會下降到要變負的..XD 那時候你還要維持那麼高的利率??你不怕引發另一波暴動?? so....石油價格走勢已經告訴你未來怎樣變化了..

※ 編輯: ceca (61.227.110.40 臺灣), 12/12/2022 12:48:11

推

chen83103012/12 12:46ceca美國會升息到那時候

還有2~3次左右. 年底一次,明年1~2次. 目前預測都是剩兩次.

※ 編輯: ceca (61.227.110.40 臺灣), 12/12/2022 12:48:41

推

cloudcid12/12 12:49拉屎拉你知道很多建商因為成本太高直接賣地不玩了嗎？

不知道. 另外他賣了誰買?? 另一個建商??

※ 編輯: ceca (61.227.110.40 臺灣), 12/12/2022 12:50:28

推

jimhall12/12 12:54如果大家都覺得忍一下就過去通膨就不會降所以fed要打

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jimhall12/12 12:54擊的就是這種高息是短暫的預期比較可能用衝高利息或是

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jimhall12/12 12:54延長高利息的年數讓大家死心

推

cofficmike12/12 12:55好奇問，所以打房應該最重要的，是土地持有稅，持有

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cofficmike12/12 12:55越多，稅率越高，這樣才會打到重點，對嗎？

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jimhall12/12 12:56目前比較像大家都放話要fed不要再升但都準備因應一路升

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jimhall12/12 12:56上去

推

spermbox12/12 12:56沒想到空空居然還對暝燼黨抱著最後一絲絲的希望XD

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spermbox12/12 12:57只能說空空死忠真的無藥醫，到底是要被騙幾次才會清醒

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spermbox12/12 12:57XD

通膨是物價. 房價哪時候是通膨了..XD 另外,誰跟你講要把物價打下來. 現在單純是要物價不漲而已. 也就是便當長到150塊好了. 他只要維持150塊,通膨就是0好嗎. 所以是要讓誰死心? 讓物價死心? 你的物價是靠死不死心來上漲的?? 而股票房價,跟通膨有啥關係? 要不要先去把各種數據和定義看清楚...XD

※ 編輯: ceca (61.227.110.40 臺灣), 12/12/2022 13:00:15

大幅加稅,房價必崩阿. 日本當年不就做給各位看過..XD 日本房價泡沫後怎樣一厥不振的. 阿就是日本政府自己瘋狂加稅,又提出強制老屋維修費用阿. 所以日本房價就繃了然後長期低迷.

※ 編輯: ceca (61.227.110.40 臺灣), 12/12/2022 13:01:23

推

spermbox12/12 13:04誰賣地不玩了？

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spermbox12/12 13:04賣地都好幾十億，新聞一定會報導

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spermbox12/12 13:05而且，現在想賣地哪有那麼簡單？

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spermbox12/12 13:05卡到土地限貸，想賣也不忍心賤售

很多時候都會有這種. "我認識的投資客都出清不玩了" "建商都降價賣了" "建商都賣地不玩了"... 恩. 有沒有新一點的招數...XD 你嘛掛一個建商要賣地,掛售的廣告出來. 然後分析這塊地一坪多少錢,所以推案應該賣多少錢. 而他賣多少所以賣不掉,代表建案多少錢以上會有風險.... 不然也舉一下. 旁邊哪一塊地成交多少,他現在掛多少賣不掉,所以地價多少以上都被套了. 隨便放一句話就想唬弄..XD 這招很弱耶. 難怪本版的魯蛇那麼不經打.

※ 編輯: ceca (61.227.110.40 臺灣), 12/12/2022 13:08:36

推

spermbox12/12 13:08建商只能先養著，等未來視情況推案

推

musicaledio12/12 13:11謝謝ceca 我剛買在高鐵區倒戈多軍！

推

spermbox12/12 13:212014年發哥曾經賣過七期地，那時候好像林佳龍剛上任

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spermbox12/12 13:21https://reurl.cc/4Xll1X

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spermbox12/12 13:21但那塊是新八用地，只能純商用

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