Re: [請益] 仲介是否犯了詐欺及背信？該如求償

實務上有幾種可能，不管是哪種可能都只表示跟你競爭店面的買方，比你還會做人

1.成交金額的確是2100萬

估計2100（含4％）因為太喜歡了，且買方同意把成交金額寫低，讓屋主賣得很爽，買

方服務費給2％。你出價的問題在哪裡？2000萬 VS 2100萬（4％，等於屋主實收2016萬

，屋主給凹一下2000萬實收），總傭收30萬，如果是你的專任委託，總傭收1.5％，你要

嗎？跟你說有其他競爭者我看你也是不相信，你跟這個業務員沒有信任度，相較於你的

交易對手跟該業務員的組合信任度差距太大，贏不了很正常。買方總成本2100 x 1.02

=2142萬

2.成交金額是2000～2100萬

買方願意寫低，換取屋主稅務上的折讓，還是付買方服務費2％，這裡你還是慘敗，因為

至少有0.5％的買方服務費差距，成交總額賣方服務費部分說不定也因為寫低，三方皆大

歡喜，所以可能總傭收也有5％～6％。你正常交易尚未加價的狀態，且屋主不給凹，你的

總服務費才2030-2016=14萬，扣掉跟公司對分，扣稅，業務員全泡拿6.3萬，半泡3.15萬

，做個租案都比這個多。買方總成本介於2014~2142萬之間。

3.成交金額真的是1900萬

買方付6％，換取業務員不跟屋主收服務費，用賣方服務費不收來進行大幅度議價，說服

買方買總價，這個方法對買方最划算，1900 X 1.06 ＝2014，總成本比你的2030還低。但

是這種就是要避免買方之後買到回頭殺，回頭凹，如果是這個狀況那表示買方很聰明，重

頭到尾就擺明跟仲介是在同一陣線，去一起殺屋主。

方法三是對買方最有利的，也不會有實價登錄做假的問題，至於跟你說2100萬成交，氣你

的，告訴你下次要把握，教育你吧。你想教導業務時機不好，成交就要偷笑了，業務想教

導你，要買到理想中的房子，試著不要當個慣老闆，各懷鬼胎，也難怪不會合作愉快。

※ 引述《lighthope (lighthope)》之銘言：
: 以下文章很長，直接先節錄數字，有興趣者再看經過
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: 關鍵數字
: 店面出價2500萬要賣，親戚有喜歡下斡旋2000萬要買
: 仲介說屋主要2100萬才見面談，而且有鄰居已出到2100萬，親戚無力追價
: 斡旋期滿隔天該物件賣出，最後查實登成交價是1900萬
: 仲介是否犯了詐欺及背信？
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: 詳細過程
: 親戚在北部租小店面做生意，自一年前住在正樓上的房東一直找碴，於是倆夫妻心想經營: 近10年也付出不少房租，就想自己買個店面長久經營。
: 找了半年，好不容易找到心中理想的店面，雖然有點缺失，但也能接受。當時店面開價: 2500萬，參考附近實價登錄，直接跟房仲寫斡旋單開了2000萬，另外約定付30萬(1.5%)的: 仲介費，斡旋時間一個星期計七天。
: 仲介當下表示開價太低，雖然屋主年紀已高要退休，但也不會賤賣房產，而且沒給滿2%的: 仲介費，仲介表示不滿一直碎念。親戚也是請他們多幫忙，能力有限，真的只能這樣。: 下斡旋隔天，仲介馬上致電告訴親戚，老屋主表明沒2100萬不會賣，一定至少要這個數字: 才會賣，親戚說要一點時間考慮。又過兩天，仲介又緊急來電說屋主的鄰居發現屋主要賣: 店面，直接找屋主開價2100萬要買，如果親戚不追價就買不到了，親戚仍是第一順位，務: 必要在斡旋到期最後一天決定要不要追價。
: 親戚心急如焚，當下找我商量，我查了實登，也探詢了附近仲介，看過現場，建議最多加: 個幾十萬，不要貿然追價，我認為應該是仲介在做狀況，堅守有機會成交。斡旋最後一天: ，親戚表明不會追到2100萬，小加個幾十萬有意願，因為真的很喜歡。仲介直接撂話說那: 不必談了。
: 斡旋期滿的隔天，仲介馬上來電說該物件已成交，因為他們是專任約，所以鄰居透過他們: 成交，價格約2100萬。還數落了我親戚一番。
: 倆夫妻因為這事吵了很多次架，我也覺得不好意思，是否給出錯誤的建議？倆夫妻眼淚擦: 乾，又開始了這近半年的尋找店面之旅。因為當初看的店面很特別，重找店面時有跟其他: 仲介聊過，其中有位仲介竟說那店面是賣給同業，是他們店東跟同業買走要投資用的，親: 戚覺得他在唬爛，不以為意。
: 一個多月前，又看到一個中意的店面，但是價格要3500萬，足足比原本快談成的物件開價: 多了1000萬，倆個人嘆氣不知道要服務多少客人才能賺近千萬。
: 因為有意願下斡旋，又上網路查看實登，也手癢的順便查一下當初無緣的物件，不查還好: ，一查差點從椅子上摔下來，那個物件成交價竟然是1900萬，足足比親戚下的斡旋還少: 100萬。
: 親戚整個怒火中燒，被仲介擺了一道？屋主知情嗎？為何屋主寧願隔一天用較低的價格賣: 出？是仲介為了自己的仲介費或賺差價，犧牲屋主的權益，故意賣給同業嗎？
: 親戚整整一個月睡不好，每天為這事困擾著，覺得仲介很壞心，果然是社會毒瘤，一定要: 給他們一個教訓，又來找我商量。我查了網路，認為這個仲介犯了詐欺和背信，接受親戚: 斡旋單和屋主的委託卻不好好處理。但是親戚又覺得即使告刑事，民事能求償什麼？能把: 這個店面買回來嗎？
: 看到home-sale上臥虎藏龍，也有不少仲介在走動，請問我親戚究竟要如何做，才能有一: 個圓滿的解決？
: ※ 編輯: lighthope (49.216.53.174 臺灣), 03/25/2020 19:34:33
: 推 saur176: 你相信實登嗎？我是不相信 03/25 19:33: 推 castalchen: 台灣人對用刑事罪名追訴別人有太多遐想 可憐的檢察官 03/25 19:36: 推 deltaz: 沒有買成哪來法律上的損失 03/25 19:37: → deltaz: 而且屋主要賣誰是屋主的自由，怎麼可能屋主有傻到為了仲 03/25 19:38: → deltaz: 介自砍售價 03/25 19:38: → deltaz: 2000的6%也才120萬，仲介腦殘也不會幫著後面買方，這根本 03/25 19:39: → deltaz: 不合邏輯，但真正故事是什麼只有當事人知道了 03/25 19:39: 推 paj: 很難理解成交價比斡旋價少100萬，等看版上神人說明了。 03/25 19:40: 推 castalchen: 網路上很多人跟人吵架、搶停車位、買賣不開心、覺得 03/25 19:42: → castalchen: 有人說話聽了不爽 就去翻刑法望文生義想要把別人抓去 03/25 19:42: → castalchen: 關 多一個不多 少一個不少 03/25 19:42: 推 Tattoo: 看開頭就可以給你答案。沒有犯法 03/25 19:46: → cicatrix: 有事喔？沒買到就沒有買到，要給你什麼補償？ 03/25 19:49: → cicatrix: 有幾種可能，成交價落於2000～2100萬，買方付2％，寫低 03/25 19:50: → cicatrix: 屋主少報稅，換取屋主讓價。二手屋交易寫低的可能性比 03/25 19:51: → cicatrix: 較高，另外你的業務員有可能不是開發業務員，你付1.5％ 03/25 19:51: → cicatrix: 總傭收比較低被做掉也有可能，我傾向於實際交易金額在 03/25 19:52: 推 ming2710: 賣誰是他的自由 沒了就沒了不必懊悔 03/25 19:52: → cicatrix: 2000萬以上且買方服務在1.5％以上，成交金額低報 03/25 19:52: → hide0325: 其他仲介講的被店東同業買走也是有可能吧？ 03/25 19:53: → cicatrix: 假設一下你看了沒有買，房屋也沒有賣掉，你要補償仲介？ 03/25 19:53: → cicatrix: 你都不用補償仲介的時間跟帶看潛在成本損失，他幹嘛賠償 03/25 19:53: → cicatrix: 你，未交易發生的損失 03/25 19:54: → cicatrix: 你最大的問題就是多事，你給這個建議，買到你也沒有賞 03/25 19:55: → cicatrix: 沒買到還要被責難，下次就說不知道就好了 03/25 19:55: → onebird: 這樣可以告的話監獄再蓋十座也不夠關 03/25 19:56: 推 VVVV5555: 仲介的話當屁就好才不會鬱悶 03/25 19:59: 推 qqq7840: 要買房的人可以好好看這篇，聽別人的最後結果必須自己承 03/25 20:06: → qqq7840: 擔。所以要不要加價自己決定 03/25 20:06: 推 F93935: 要告也是賣方告-...- 03/25 20:11: 推 s359999: 中仲也要養家（ㄕㄨㄤv ㄌㄠ）好嗎 03/25 20:14: 推 therockwx: 沒買到就沒買到 你有什麼損失？還詐欺咧xdd 03/25 20:19: 推 seekforever: 1. 你沒有財產損失，哪來詐欺 03/25 20:19: 推 zeroyaking: s仇仲仔又出現了 03/25 20:19: → seekforever: 2. 仲介是屋主請的，低賣也是對屋主背信，跟你有何 03/25 20:19: → seekforever: 關係 03/25 20:19: → seekforever: 3. 實價登錄參考就好，有的高報有的低報，有一定操 03/25 20:21: → seekforever: 作空間 03/25 20:21: 推 foxher: 刑法第三百四十二條第一項規定「為他人處理事務，意圖為 03/25 20:23: → foxher: 自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，而為違背其 03/25 20:23: → foxher: 任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者，處五年 03/25 20:23: → foxher: 以下有期徒刑、拘役或科或併科1000元以下罰金。」 此為背 03/25 20:23: → foxher: 信罪之規定，綜觀其構成要件，與一般社會上以為只要違背 03/25 20:23: → foxher: 誠信、不守信用，即會成立背信罪之觀念有別。 03/25 20:23: → foxher: 刑法第339條詐欺罪：「意圖為自己或第三人不法之所有，以 03/25 20:24: → foxher: 詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑 03/25 20:24: → foxher: 、拘役或科或併科一千元以下罰金。」 同條第2項：「以前 03/25 20:24: → foxher: 項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。」 未 03/25 20:24: → foxher: 遂犯亦有處罰。遌B欺罪具有特別的犯罪結構，每個構成要 03/25 20:24: → foxher: 件中都要有接續性。 03/25 20:24: 噓 angel07: 都沒有人噓那我先攻抽牌 03/25 20:25: → foxher: 看來你要告成的機會很低，還有我不是仲介，以上資料估狗 03/25 20:25: → foxher: 來的 03/25 20:25: → aesdu: 以上罪名不成立，亂告小心惹禍上身。 03/25 20:27: 噓 hellogym: 實價登錄上面價格不一定是真的成交價你知道嗎 03/25 20:29: → capirex: 1900萬沒砍仲介費 所以就賣給他了吧 03/25 20:31: 推 peggy345: 建議把錢跟時間省下來買一本圖解刑法來讀 03/25 20:32: 噓 lunwing: 我如果是律師也不讓你免費資詢 03/25 20:33: 推 foxs9: move on plzzzz 03/25 20:33: 推 foxher: 還有，也許屋主就是爽便宜賣給好鄰居，你能告屋主嗎？ 03/25 20:35: 推 new71050: 沒買到再看別間吧 03/25 20:36: 推 hellogym: 你可以問ptt房版大師阿 自己不加錢沒買到就不要靠腰 03/25 20:37: 推 zeroyaking: 除非你出到開價 不然屋主任何金額賣給任何人都是自由 03/25 20:40: → zeroyaking: 他覺得這組客戶愛嫌他房子 再高也不賣也是剛剛好 03/25 20:40: → zeroyaking: 所以我才說板上一堆亂教的 拿實價登錄去找屋主 阿傻 03/25 20:41: → zeroyaking: 寧願做個苦肉計 眼淚滴幾滴 都比針鋒相對殺價有效 03/25 20:42: 噓 zebracoco: 這篇還是自刪吧，沒買到就要告人，說不定原屋主另外和 03/25 20:46: → zebracoco: 仲介簽約，要仲介請酒店傳播妹的錢，或介紹小三 03/25 20:46: 推 qqq7840: 其實真的出到開價，屋主也可以不賣的 03/25 20:46: 推 peanuts24: 這狀況很簡單，就是遇到個爛房仲，買房出價比屋主心中 03/25 20:48: → peanuts24: 底價多一百萬，他還賺不到，也難怪有時仲介會被嫌沒專 03/25 20:48: → peanuts24: 業，還不如買賣方自己來 03/25 20:48: → innuendo3324: 你親戚有損失什麼嗎？ 03/25 20:50: 推 zeroyaking: 如果遇到當人是爛房仲 會扣服務費的 不成也剛好 03/25 20:50: → zeroyaking: 明明就買不到在那邊氣pupu 害親戚買不到有啥實質損失? 03/25 20:50: 推 cmcmisgod: 直接去問律師 不爽就告吧 03/25 20:52: → cmcmisgod: 反正房仲也嗆你們 你反告讓他忙一下也爽 03/25 20:53: 推 zeroyaking: 告的成就恭喜 告不成就陪洗<台語> 律師費 訴訟費... 03/25 20:53: → cmcmisgod: 律師 訴訟費才多少錢 03/25 20:54: → zeroyaking: 記得回來回報訴訟狀況耶~~嘻嘻 03/25 20:54: → cmcmisgod: 問過律師確定可告就告阿 03/25 20:54: → zeroyaking: 就讓他告阿 雞排不切要辣 大冰奶等著看阿 03/25 20:54: → zeroyaking: 反正鄉民出一張嘴 花錢是你花阿 哈哈 03/25 20:55: → zeroyaking: 不然cm大要贊助原po親戚多少 嘻嘻 03/25 20:55: → zeroyaking: 如果真的願意幫忙出律師訴訟費用 我給cm大讚 真男人 03/25 20:56: 推 IS0987: ......這樣要告啥？ 03/25 20:57: 推 zeroyaking: 文章後半段都是親戚自己在不爽 大劇場一堆 03/25 20:58: → zeroyaking: 屋主只要一句 當時就不想賣阿 然後又突然缺錢 賣別人 03/25 20:59: 推 Griffey168: 斡旋單有屋主的退斡簽名嗎？沒有的話，我是懷疑屋主 03/25 21:00: → Griffey168: 根本不知道你們出了2000。對仲介來說，2000*5.5%=110 03/25 21:00: 謝謝G大，你是回文中清楚問題的徵結所在的，親戚都是單方面聽仲介回報狀況
: 也懷疑仲介是沒把親戚的斡旋單給屋主看，有許多的版友說屋主愛買給誰是他的
: 自由，非常同意，但若屋主不知此斡旋呢? 又有人說屋主改變心意?一天就改變?
: 寧願少賺100萬？打死一般人也不相信。
: 至於實登是假的，那又是另一件事，是否意圖使公務人員登錄不實?這樣做沒責任?
: 其他的鄉民就不一回應了。謝謝你們寶貴的意見。
: → Griffey168: 。1900*6%=114。他可以多拿4，當然選後者。而且他叫你 03/25 21:00: → zeroyaking: 抱著買不到不爽就想找別人麻煩的心 買不到奇怪嗎?? 03/25 21:00: → Griffey168: 們出到2100，對他來說2100*5.5%=115.5就贏過114，你 03/25 21:00: → Griffey168: 們就買到了。對他來說，有兩個買家來搶時，仲介費才是 03/25 21:00: → Griffey168: 決定房子賣給誰。 03/25 21:00: → zeroyaking: 這種網路批判文啦 都只講自己好的 細節也沒人知道 03/25 21:01: → Griffey168: 還有，這你沒證據可以告。 03/25 21:01: → zeroyaking: 說不掉很多衝突或是口氣也沒說出來 千錯萬錯都仲介錯 03/25 21:01: Z大要一直自行補腦，只能跟你說過程中親戚沒跟仲介有任何不快。只是被吃死死。
: ※ 編輯: lighthope (49.216.53.174 臺灣), 03/25/2020 21:10:30
: → zeroyaking: 所以板上一堆殺服務費 然後買不到好案子的 自己想想啦 03/25 21:01: → zeroyaking: 要仲介去幫你處理案子 又要殺服務費 當然給服務費多 03/25 21:02: → zeroyaking: 的客戶成 管你出多少 今天這組機車買方 我就不談 03/25 21:02: → zeroyaking: 過一陣子來個願意給滿的客戶 多殺點也爽 03/25 21:02: → zeroyaking: 1000萬案子1趴差10萬 有能力的仲介 千萬案子50-100萬 03/25 21:03: → zeroyaking: 以上在盧價格的 給香蕉只請的起猴子 嘻嘻 03/25 21:03: 推 Watanabe: 真的不要浪費時間了，下一間會更好 03/25 21:06: → skygi: 沒有任何的罪~頂多就是你斡旋完~屋主想處理掉~下個人便宜買 03/25 21:09: → skygi: 這樣就睡不好一個月~以前永慶說2400才收斡旋~結果2280成交 03/25 21:10: → skygi: 那我那次不就要睡不好半年喔~~看開一點吧~有多少錢做多少事 03/25 21:11: 推 zeroyaking: 沒有腦補喔 親戚講的就是事實嗎 那有證據嗎??? 03/25 21:11: → zeroyaking: 不要真的告上法院 處處被打臉 上面有人幫出錢啦 03/25 21:12: → zeroyaking: 吃死死???如果仲介有錢可以賺 他不賺?? 嘻嘻 03/25 21:12: → onebird: 換個角度想 你親戚差點就用2100萬買價值1900的房子 賺到 03/25 21:12: → zeroyaking: 為了這種事情睡不好一個月 這樣人生真的容易充滿挫折 03/25 21:13: → zeroyaking: 還有喔 如果真的有理跟那麼氣 議員律師應該早就找了 03/25 21:16: → zeroyaking: 不會拖到睡不好一個月 還是要上來找溫暖呢? 03/25 21:17: 一般人對於上法院多少是有點恐懼感的，除非是專業的訴訟手
: 雖然親戚生氣，但也建議他們不要貿然行事
: 所以才來詢問鄉民們的看法，會一一如實轉告親戚，也請他多加評估。
: 推 Griffey168: 告的成的唯一可能性：拿著屋主簽名的退斡單，去找原 03/25 21:17: → Griffey168: 屋主，確認不是屋主簽名。再請原屋主去告仲介背信、 03/25 21:17: → Griffey168: 偽造文書。不然我想不出來這個告上法院，你們會有什 03/25 21:17: → Griffey168: 麼勝算 03/25 21:17: → zeroyaking: 話都原po講的 就快點告~好想看告不告的成 學學經驗 03/25 21:18: → zeroyaking: 記得回來發布進度耶 不然上面一堆人會幫你親戚出錢喔 03/25 21:19: → zeroyaking: 不過這篇自刪的機率很大 希望不要被猜到 03/25 21:19: 保證不會刪文，即使親戚最後決定不告，也留這篇當個警世文。
: 謝謝Z大的回文。花了你許多寶貴時間回應。感恩。
: ※ 編輯: lighthope (49.216.53.174 臺灣), 03/25/2020 21:27:54
: → Nubybee: https://i.imgur.com/6UNU6b6.png 03/25 21:23