Re: [爆卦] 房仲惡意騷擾及拖欠鑰匙
屋主在賣屋,通常會跟仲介簽兩種文件:
一、委託售屋合約 (確認售屋條約、訂立開價)
二、契變書 (更改-開價、底價、實拿、延長合約期限、訂立特約條款
效益蓋過委託售屋合約;且新蓋舊,每新簽一張,舊的契變就失效)
就算屋主只是口頭約 (電話裡承諾、沒錄到音,甚至當初連Line都沒留紀錄)
口說無憑,無法證明屋主已經要承諾將房子讓永X成交
但是,如果永X的陳先生,在當初有跟屋主簽契變書,並且在契變書
的特約條款中,有加入下面的幾項條文:
一、(第一種)
當買方出價達底價(含4%) XXXX萬 以上時,
仲介方即可將代為收受的斡旋金轉定金。
(第二種)
當買方出價達實拿 XXXX萬 以上時,仲介方即可將代為收受的斡旋金轉定金。
翻譯:轉定金的意思就是直接報成交,不用理屋主是否有在斡旋單的同意售屋欄簽名 找到買方,並讓買方斡旋價格超過實拿 → 屋主就必需要出來簽約了
二、賣方服務費,不得高過成交價之百分之肆。
翻譯:仲介負責找到買方,只要買方出價有高過屋主要的底價或實拿
賣方服務費,仲介賺多賺少憑本事跟買方爭取
但最多就是成交價的4%,不會對屋主超收
仲介就可以避免像原原Po提到的
明明仲介已經找到買方
而且已經見佣了(高過實拿)
屋主還有可能讓出價更高的仲介成交
的情形發生
只是一般的仲介店頭
很忌諱在契變書寫到"實拿" (ps.寫實拿,就等於一開始就願意自砍服務費
因為買方出高過實拿回推4%的斡旋底價的情形非常少見 大部分的情形,都是買方出低於實拿的芭樂價
需要經過拉價的手段,才能將買方出價拉到高於實拿
所以寫實拿,就幾乎等於注定折佣賣方服務費)
大部分都是會要求業務,契變書要寫底價(含4%) (ps.寫實拿需要跟店東或店長報備
證明是客人要求的)
或乾脆不寫契變,寧可咬死委託售屋合約中,寫的4%
但現在是買方市場,民眾都很會看實價登錄,出價往往是在行情價的邊緣之下
60~90%的買方出價都是低於實拿的芭樂價
依照契變書的有無,以及契變書,寫的方式- 高過底價 或 高過實拿
會有3種情形發生:
1.根本沒寫契變書 (行話叫:沒有跟屋主"賽印")
→ 屋主口頭的底價或實拿,其實都不算數,心情好就讓你成交
心情不好,就像原原Po,不喜歡永X陳先生,就不讓成交
2.契變書是寫含4%的底價
→ Ⅰ、當買方的斡旋出價,高過含4%的底價
屋主有出來簽約的義務,必需支付成交價4%的賣方服務費 (無法折佣)
Ⅱ、當買方的斡旋出價,低於含4%的底價
則屋主可行使"不同意權",不在斡旋單上簽名 (或簽在不同意售屋欄)
→ 若同意售屋,通常仲介會叫屋主補簽一張新的契變(依舊底價含4%)
但屋主若傻傻的看都沒看,以為只是底價變低
其中(底價含4%)依舊寫入,那仍須支付成交價4%的賣方服務費
所以當屋主同意新的斡旋出價時,想要折佣仲介的賣方服務費
契變書重簽時,就"必需"改以"實拿"的方式重新寫
ex:原本契變書寫底價 1041.67萬 (含4%)
買方斡旋出價 1020萬
→ 仲介要求改契變書
屋主表示:改契變書可以,但因為買方出價較低,我有我的成本考量 我要的實拿就是1000萬,不給寫實拿,我就不改契變
新的契變書,要改成寫實拿 1000萬
→ 屋主契變書改寫實拿失敗 新的契變書,寫1020萬底價(含4%)
→仲介拿走賣服40.8萬
→屋主實拿979.2萬
→ 屋主契變書改寫實拿成功 新的契變書,寫1000萬實拿
→仲介拿走賣服 20 萬
屋主實拿 1000萬
3.契變書一開始就是寫實拿
→ Ⅰ、當買方的斡旋出價,高過實拿
屋主有出來簽約的義務,必需支付(成交價-實拿)的賣方服務費 (可以折佣)
ex:屋主實拿1000萬,當買方斡旋出價1020萬→仲介拿走賣服 20 萬
屋主實拿 1000萬 (=賣服約2%) 買方斡旋出價1050萬→仲介最高拿走成交價4%的賣服
=42萬
屋主實拿 1008萬
Ⅱ、當買方的斡旋出價,低於實拿
沒什麼好講的,除非屋主缺錢急售
屋主可以完全不用理會仲介
ps.但若屋主缺錢急售,改契變就要狠狠地折佣仲介
例如實拿1000萬,買方斡旋出價950萬
那新的契變書,實拿就寫950萬,不需要付仲介任何賣方服務費
有人會說屋主有那麼傻嗎?會簽了契變書中,看似對仲介方,十分有利的霸王條款?
(霸王條款:斡旋出價達底價或實拿以上,仲介方即可將代為收受的斡旋金轉定金)
會自願在契變書中,簽了放棄斡旋單的同意售屋權?
在實務操作上,用話術其實很多屋主都會同意寫
ex:1.仲介可以跟屋主說,現在買方大部分都出芭樂價,誠意買方難尋
屋主只需要告訴仲介想實拿多少,多少賣方服務費,仲介會自己想辦法跟買方爭取 2.屋主的重點是:實拿想拿到多少
既然仲介都找到買方,出價也高過實拿
那屋主支付高過實拿的賣方服務費,是仲介的合理報酬
3.高過實拿最多就是成交價的4%,不會對屋主超收賣方服務費
結論:
所以原原Po的這個案件,要看有無簽訂契變書
若無,則依據委託售屋合約,和斡旋單為準
在我回覆的上一篇中,原原Po有提到:永X陳先生,並沒有提供斡旋單讓屋主簽名 那口頭約定,真的口說無憑,完全沒有法律效益
→ 屋主安心、永X陳先生沒輒
若有,則看契變書中,有無加入仲介可斡旋自轉定金的霸王條款
沒加入 → 屋主安心、永X陳先生沒輒
有加入 → 屋主需支付賣方服務費、永X陳先生逆轉勝
※ 引述《Nubybee (Nubybee)》之銘言:
: 原文43
: 剛好手上有永慶的斡旋單、和賣屋委託沒丟
: 趁這個機會仔細讀了一下
: 也跟各位分享一下未來應該怎麼做會更好
: ================================================================
: 再來,銷售委託契約書上說
: https://imgur.com/a/SKuYLYu
: "有下列情形之一者,均視為乙方已完成居間仲介之義務,甲方仍應支付
: 委託銷售價百分之四服務報酬...
: (3)委託期間內、委託期間屆滿或契約終止後兩個月內,甲方與乙方曾經
: 介紹之客戶或其配偶、二等親內之親屬成交時。"
: 翻譯: 在原po這case中,賣方已經違約,必須支付4%給永慶。
: ========================================================
: 實務上,從賣方的角度,不見得知道買方是誰,長甚麼樣子
: 以原po狀況為例,他若沒看過買方的長相,也沒看過買方的姓名
: 就有可能接受其他仲介一個違約的交易。
: 也就是說,從賣方的角度,大型仲介會看,
: 第一、你這個客戶有沒有必要得罪,若你跟仲介互動良好,
: 就有可能是可長久經營的客源,不需要因小失大。
: 第二、對於買方在不同仲介重覆下斡,你知不知情。
: 來決定要不要找你的麻煩。
: 當然,原po這位仲介的行為本身不妥當
: 但這並不能掩蓋各方違約的事實
: 且退一萬步說,
: https://reurl.cc/X6Llz3
: 若原po與仲介在電話中或Line、簡訊任一方式同意成交的話
: 不動產買賣契約的成立,不以書面為必要,口頭亦可,
: 依民法第153條規定,只要雙方對於買賣之意思表示一致,
: 雙方就成立買賣契約。
: 這個說法並不是一兩個人在說而已,只是通常仲介不會真的踩這麼硬。
: 說真的,
: 永慶和信義比起大部分加盟店
: 都是相對重視客戶關係和品牌形象
: 有時候仲介的怒火是會被店長壓下去的
--
契變那張上法院容易被打槍
乖乖拿斡旋單簽名或是買賣同意書 有雙方姓名保險許多
霸王條款早就無效了
契變就算寫了 屋主隨時可以改阿 房子是他的 沒承諾
要賣給誰 可以不賣阿 所以如果地政局來查 那張要藏
那張單其實是要改開價用的~~~
房仲業震撼彈 霸王條款被判無效
https://www.justlaw.com.tw/News01.php?id=7453是有判例 但每個個案不同 真正上法院時,還是看實際情況
※ 編輯: rpg1510 (61.228.32.18 臺灣), 04/16/2020 03:30:39看當初怎麼允諾的~多一張契約變更就當個多重防護
其實連斡旋都能出包了 契變難聽點 壓屋主用的啦
之前跟同事辯過 今天寫了這張 如果買方問你底價多少
你知道又有這張 你是要老實說嗎 不說是隱瞞買方
說了 屋主會找你麻煩
屋主就是不來簽約 你拿他沒轍的
契變那張在一般約時對屋主沒什麼約束力
所以文中的"斡旋轉定金"霸王條款,看字句是達價即非賣
不可,但於法上曾有判決為無效?我有比較過內政部版的
契約根本沒這條,且問過仲介除非是專約,不然一般約的
話,達價也可不賣。只是就我觀點,可能要因那霸王條款
跟仲介鬧糾紛。
再則,如果能不經屋主同意就直接"斡轉定", 那豈不是會
有多家買方同時成交,仲介賺違約金就飽了哦。原案例即
是變成了同一買家,兩張斡變兩張定單!
: 再來,銷售委託契約書上說 : https://imgur.com/a/SKuYLYu : "有下列情形之一者,均視為乙方已完成居間仲介之義務,甲方仍應支付 : 委託銷售價百分之四服務報酬... : (3)委託期間內、委託期間屆滿或契約終止後兩個月內,甲方與乙方曾經 : 介紹之客戶或其配偶、二等親內之親屬成交時。" : 翻譯: 在原po這case中,賣方已經違約,必須支付4%給永慶。
同理啊 所以法院才會判仲介類似的霸王條款無效 就是避免一屋多賣,屋主或買方 陷入合約書中,對仲介有利的陷阱條約的坑 也遇過超級刁的屋主,很懂委託售屋合約和契變書的眉眉角角 跟仲介說那些霸王條款你給我刪除,不刪就不給仲介簽約 (然後認真地拿紅筆,一條條的刪去,然後還要業務在旁邊簽名) 結果回報店長時,被店長打槍 叫業務直接放生屋主,寧可不接那個case 不過覺得台灣的法院都偏袒消費者(買方、賣方)就是了 沒看到那些霸王條款無效的案例 仲介業界的反應都是震驚嗎? 就是覺得那些判例,對仲介業很不公平、很不合理 明明仲介都找到買方,價格也高過屋主的實拿 然後買方賣方,為了省仲介服務費,用各種手段殺仲介 (無論是他殺、加工殺、自殺...) 什麼叫"尊重契約精神"? 法官的意思是:我判的爽、我判的最大 管你契約內容怎麼寫! 然後就變成今天買方、賣方,一副我消費者我最大 你仲介不爽好啊,大家來走法院 法官最後還是會判消費者贏 鬧到上新聞,仲介丟臉外,然後還要被總公司定到滿頭包 實務上,霸王條款"的確"都是沒有法律效益的 都是拿來嚇嚇買方或賣方用的 單純的被嚇成功,服務費就會乖乖吐出來 遇到狠的,說好啊,大家來上法院 通常縮的都是仲介方 因為真正上法院,仲介還是會輸 鼻子摸摸當踢到鐵板 把時間省下去經營下一個買方或賣方 還比較實際
※ 編輯: rpg1510 (61.228.32.18 臺灣), 04/16/2020 12:29:04說真的 契變 沒那麼強效 認真的
5
原文43 剛好手上有永慶的斡旋單、和賣屋委託沒丟 趁這個機會仔細讀了一下 也跟各位分享一下未來應該怎麼做會更好 ================================================================8
原文寫洋洋灑灑一大篇 真的讓人不曉得哪邊是重點惹== 在雙北最後階段仲仲之間還在搶買方的情況是很常見 因為雙北一筆交易隨便就超過千萬 成交一間服務費50萬跑不掉10
就跟板上之前也有買家森77說要告仲介一樣 仲介可以玩 屋主自然也可以玩阿 法律就在那邊 ,漏洞自己鑽啦 簽專約就是仲介可以挑對自己最有利的 至於什麼仲介有告知甲方所有乙方的出價43
作者: ianjelly (moi non plus) 看板: Gossiping 標題: [爆卦] 房仲惡意騷擾及拖欠鑰匙 時間: Wed Apr 15 20:43:05 2020 圖文網誌好讀版: 文長慎入.供參考6
文章瑣事描述太長,影響到版友閱讀, 簡單來說就是原po夫妻找了四間房仲幫忙賣房子, 其中有兩個房仲都遇到有同一個買家有意願購買, 原po挑了仲介費出得比較低的房仲交易, 仲介費出得比較高的房仲就不爽了。1X
幫你簡化一下好了 ※ 引述《ianjelly (moi non plus)》之銘言: : 4/5(日)早上9點多至10點左右發生了一件令我驚訝的事 : 平時我跟老公生活圈很單純 竟然有人帶人來闖入我家社區 保全防堵不住 : 還進入中庭按對講機找我們叫囂18
原Po只是幸運 是永X這位陳先生動作沒做乾淨 法理他佔不住腳 以斡旋單的操作: 屋主只要同意售出2
原文恕刪 不負責任的猜測 買家有誠意要買 價格應該也願意 重點是某房仲想拿多一點
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[心得] 終於完全體會屋主的服務費也是買方出…如標題,最近有幸第一次當賣方 議價的過程,仲介也很厲害的幫我們跟對方議到了底價的金額。 因為早已經達到我們夫妻想要拿到的底價,而且超出幾萬元 其實我們是可以成交的。 但是仲介大大拜託我們再給他一點時間跟機會,讓他把成交價再拉高一點,就是他們的服45
[請益] 請教各位房仲一個問題我看了一個房子覺得還可以,所以之前有打電話約了房仲帶看 房仲說這房子其實已經成交了,但買方A那邊因為個人因素不想買了 現在正在跟屋主B談解約的事情,如果我不介意可以帶我去看 我看屋當天跟房仲下斡,價格就是買方A的成交價 斡旋期間只到1月底,斡旋金10萬元18
Re: [閒聊] 喊屋主開價8折就被代銷噴成狗因為這篇是房市新人po的 其中觀念錯誤的地方誤導部分新人 所以我來導正一下內文的部分 首先, 屋主委託他個人來幫忙賣他的房子, 而非委託仲介/代銷公司 所以他的身分不是代銷, 也不是仲介, 而是代理人, 你稱呼他仲介是完全不正確的 基本上仲介一定掛在有仲介牌的公司裡面, 而屋主合約是委託給仲介公司,14
Re: [請益] 買方未出價,房仲就約見面談議價?淺淺的分析一下 會有這種情況,大概都是仲介身邊有長期看屋的自住買方,或投資型置產買方, 新物件都先叫這些會出價的人來看屋, 其中經驗豐富的買方其實看屋出價都是明確且快速的, 不求買到,但如果買方出價正中紅心,7
Re: [請益] 永慶房屋見面談價格被騙求解實務經驗上,絕大多數仲介一點都不想把 仲介費跟房價混在一起 售屋委託很清楚明白的標出仲介費(通常是2~4%) 斡旋/要約書上也會很清楚的寫出仲介費(通常是1~2%) 問題在於屋主跟買方最喜歡12
Re: [請益] 中古屋下完斡旋談完後反悔,仲介服務費的小弟從業十一年,收過幾百份斡旋,只有出現過一次這樣的情況。 當初我們也有請教律師,我們也未必會輸,但我那次還是全退給他了。 --- 我來回覆關於契約的部分 以我手上的「不動產買賣契約書(斡旋書)」為例:4
Re: [心得] 遇到惡房仲乾脆我們來討論一下好了, 甚麼樣的仲介符合正直這個頭銜 賣方: A. 屋主理想價格 B. 屋主底線價格 C. 屋主委託價格(含服)3
Re: [請益] 房仲偽照屋主意思坑殺買方仲介的服務費最高是6%,買賣各收多少服務費在委賣及斡旋/ 要約 時就決定了,以你的case來說應該買方1%,賣方4%。 你說你的買方服務費1%是8.08萬,那總價就是808 萬,但你又說總 價不是808 萬,買賣加總服務費超過60萬,這是矛盾的,不是交易 細節是否隱藏的問題,而是本質上矛盾。
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Re: [新聞] 大膽入市!6成買房族年收小於百萬 小資女19
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Re: [閒聊] 高雄人很在乎左營門牌嗎?7
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Re: [請益] 為什麼人性對房價的上漲會有這麼大的差異3
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Re: [請益] 為什麼人性對房價的上漲會有這麼大的2
Re: [請益] 為什麼人性對房價的上漲會有這麼大的差異5
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Re: [閒聊] 銀行不跟鑑價是助長炒房嗎?22
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Re: [請益] 為什麼人性對房價的上漲會有這麼大的差異1
Re: [請益] 關於買預售屋1
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