Re: [請益] 房板數學請益

※ 引述《onesweetday (onesweetday)》之銘言：
: 抱歉 我真的是抱持著虛心請益的心態來問房板大大
: 我明明大學微積分接近滿分 IBIZA大或CECA大的文章也大部份看得懂
: 但有些觀念我還是不太懂
: 自己在大約2019買了南部預售
: 當時買800萬吧
: 現在看實價登錄 應該差不多可以賣1100、1200了吧？

先恭喜你用160萬+仲介費和稅金我不知道多少

賺到了300萬稅前(特別強調)

: 然後我每個月薪水算5萬好了
: 我沒有開寬限期

其實寬限期是一個救命解藥，既然沒開

就代表你有困難的時候可以開

: 每月還款簡單計算約2.5萬(高估 但2萬以上)
: 還要管理費、水、電之類的 其實滿緊的
: 目前這間房子拿來自住
: 所以房價漲了我實在沒有什麼感覺
: 按照房板數學
: 原房價800 現在算1200好了
: 漲幅可以拿來：
: 1、增貸：我不知道可以增貸多少出來 而且我買股票都賠錢 再來
: 增貸每個月償還的房貸還會增加耶 我現在每個月都有點吃緊了
: 無法想像增貸

增貸這個手法確實需要有現金流才好弄

所以要用這個方法獲利了結，現金流必須算過

如果你這個是第一戶，蠻好處理的

可以試看看轉貸開寬限期重作一筆，應該可以直接用市價鑑價出來

: 2、獲利了結：我第一間房自備款160 貸款640 這段時間償還的本金都不計算好了
: 1200-640=560 560-160=400 我賺了400萬沒錯 可是我賣房就沒地方住了

如今重稅之下，此法是相對不可行的

除非你用重購退稅，否則會被課35%

可以概略抓一下，你的稅後獲利扣完仲介費只剩250左右

我是不知道你可不可以，但我想到我獲利400萬只剩250

整個毛就很不順

: 3、以小換大：賣房後有560萬的現金 我可以買2800萬的房 可是每月貸款我根本還不起: 假設我一輩子薪水都5萬好了 這樣我到底怎麼用資產累積資產
: 我真的虛心請益 謝謝

如今嚴格的房貸限制，5年內交易的重稅

都迫使你要用房子獲利的話，必須拖時間

撐不過的話就要被政府課一下油水

萬事起頭難，前面幾間的累積最痛苦

只要不是自己住，出租出去可以讓房客幫你分擔

但租金效益在沒有開寬的情況下，其實是存到銀行

增貸這個手法需要經過一段時間的累積才能一次拿

以你現在這情況，可能要想辦法開拓現金流

撐到5年後20%稅，怎麼處理都好說了

基本上現在我進場，就兩種心態

短期就是45%利潤要給抽稅

要不就是直接屯5年~

但是你這已經比沒買房好太多了

至少你知道撐過了幾年，你有400*0.8=320萬再扣仲介費的純益

有希望的人生永遠正向，萬事起頭難~

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真的XD，原PO可能之後搞個收租件先拉高現金流，再慢慢變成增值件

增貸不能直接買房，要先進金融市場投資一下

如果是乾淨的錢(已經是金融市場投資獲利了結的錢) 直接全現金沒有關係，但如果會怕 就先貸在還也可以，只要能夠結清都可以

跳哪邊報表，現金買房礙到哪間銀行啦=.=

01/11 06:31 真的，我遇到還講白了借兩個月再還都好 最好不要還XD 開辦費全免，如果條件像IB大這樣只有本人願不願意借而已

是隨支隨用那種嗎，怎這麼高... 隨支隨用那個都會加0.5