Re: [心得] 遇到惡房仲
※ 引述《hanson3211 (彈吉他的小屁孩)》之銘言:
: 標題: Re: [心得] 遇到惡房仲
: 時間: Thu Feb 17 21:26:36 2022
:
: 厲害的房仲就是他在拉價你不知道他在拉價,他在議價你不知道他在議價。
: 我曾經也擔任過房屋仲介幾年的時間,所有的仲介都會在價格做保留,包括
: 那些風評不錯的仲介有部分也是這樣。你可以說他們詐騙、也可以說這是銷售技巧,
: 反正見仁見智,這沒有絕對的答案。
一直都是銷售技巧啦
要說詐騙,我隨便問一句"請問屋主底價/成本多少"
這個屋主可以換成任何一行的產品
有哪個業務敢說出底價/成本?
說出假的底價/成本是不是就是詐騙?
明明知道底價/成本假裝不知道是不是詐騙?
:
: 我從業那些年的時間也看過各式各樣的仲介,我認為真正惡質的仲介是會在房屋的屋況: 上做隱瞞的才是不良仲介,至於價格上面,我個人的看法是做生意就是這樣,也沒有什麼: 不妥適的。
:
: 我也想當版上所謂誠實的仲介,價格都公開透明,但我經過幾年的實驗,最後的經驗
: 是失敗的。以下是我自己的親身案例,有一個案件屋主底價900萬,我跟買方誠實告知,: 買方出850萬,但是屋主很硬,我只好請買方加價,最後買方認為我只站在屋主的角度,: 價錢又不會談是個垃圾仲介。後來我遇到下一個客人,同一個案件,我底價跟他報950: 萬,他一樣也是出850萬,那個社區的行情大概是850-900萬之間,我等個幾天,跟他說: 屋主的價錢我已經談了50萬下來了,你能不能再加一點,他很高興,最後那間房子以870: 萬成交,買方說我超會談,很站在他的立場。
: 或許這只是特例,但我相信仲介應該都有經歷過這種經驗。
這不是特例
其實看就知道了
一堆人嘴巴講價錢是談出來的
回頭又開始殺仲介費
殺不了仲介費就開始說仲介卡成交
老實說這個市場就是被這種人搞爛的
: --
: ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.40.124.239 (臺灣)
: ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/home-sale/M.1645104398.A.F5C
: 推 lovemost: 對於我不管作為買家或賣家,我只想找開誠佈公的仲介 02/18 00:23: → lovemost: 但問題是沒辦法,整個環境被各種惡質買賣方和仲介搞到烏 02/18 00:23: → lovemost: 煙瘴氣,到最後只能配合這種亂七八糟的風氣,如果我是政 02/18 00:24: → lovemost: 府執政者,一定大力掃蕩這種惡質歪風 02/18 00:24: 推 lovemost: 其實實做起來很簡單,就跟實價不能亂登一樣做法就好,不 02/18 00:26: → lovemost: 要用甚麼上限6%給人上下其手機會,就固定買賣方各1%不能 02/18 00:27: → lovemost: 多不能少,有私下交易者重罰,舉報有高額檢舉獎金,風氣 02/18 00:27: → lovemost: 馬上轉變過來 02/18 00:28房地產這行打滾久了
我其實很同意這個做法
減少交易中的不穩定性,降低訊息博弈
有助市場穩定!
: → Fujiwarano: 樓上你是不是在幻想 之前有買賣只收1%的E11也倒給你看 02/18 02:48: → Fujiwarano: 你以為買賣只收1%仲介業者夠符合營運成本? 真的夠天真 02/18 02:48降到 1+1%
會有很多業者不敷成本退出市場
最終自然會達成平衡
我猜仲介會大幅減少,每個人負責的案量會增加
但是都會變成在做實際的事情
例如真的開發物件,居間協調,銷售帶看
會做好這些事情的人變成好的仲介
而不是像現在這樣主要工作都是演戲給買賣方看
好的仲介=好的心理學家
說真的買賣仲三方都累!
: 推 s26492755: 之前用過小綠跟我收1% 然後說他們都是買1賣1 我是不 02/18 02:52: → s26492755: 太信啦 02/18 02:52: 推 s26492755: 不過我覺得要規定固定%數不好 有些高專真的很強 多 02/18 02:53: → s26492755: 給點誘因 物件成功機會高 我還遇過說能不能仲介費提 02/18 02:54: → s26492755: 高 總價不變 等於買清 然後小綠小黃都說不可能很貴的 02/18 02:54: → s26492755: 案子被她拿下 02/18 02:54: → s26492755: 如果厲不厲害都領一樣 對厲害的人不公平也缺少誘因 02/18 02:54中古房產交易,仲介做的是居間仲介協調
本質上這種行為沒什麼太高的專業性
並沒有辦法產生更多的附加價值
也無法賺取外匯
所以把厲害的業務人員擺在這邊
對於國家的發展並沒有太多的好處
把這些厲害的業務放到中小企業/電子業
去開拓對外業務要比在中古屋交易市場
每天想辦法演戲給買賣方看
要好的多
--
回答這是賣方的機密,不方便說就好,要不就說賣方開價就
推你正解
是這樣,這些都是實話阿
你有從事過業務工作嗎? 你跟客戶耍這種嘴皮子最好你成交的了 這個市場之所以被大家詬病就是因為講實話的仲介 全部都被市場淘汰了 能留下來的就是 1:很會說謊很會演戲 2:看起來很老實,但實際上一樣很會說謊演戲
跟陌生的仲介接觸就是大家一起演,不演還不行,很討厭
大部分的免洗房仲也都什麼專業性,店長要他們演,他們也
只能演,演了仲介費%數拉不上來再說,不演直接砍%數
開會的時候會被罰站吧
整個房仲業的風氣就是這樣
風氣這樣是市場教育/淘汰出來的 怪誰?
上市公司B2B的業務專業>>>>>>>>>房仲保險
但薪資收入可能差沒很多,簡單講房仲市場就是希望不要透明
房仲目前的專業全部被認知為談價 其實談價哪有什麼專業? 全部都是基本心理學而已 把大批的業務人力花在這邊就是浪費
這些會賣東西的房仲應該去應徵台積電當sales
賣方底價本來就是機密,直接就說明不能說一點都不難阿
買方也不會爭對這點去窮追猛打,我也沒碰過有仲介會直接
說對方的底價,重點是就算說了意義也不大
那我就要懷疑你有沒有買過房子了 哪個仲介談價時不是聲嘶力竭的喊 這個價已經是底價了,屋主不可能再讓了 但我最後有買到的 成交價都比這個"底價"要低好幾趴
每句話都騙人,價值就沒了,真真假假才是高手
底價這件事還不用用到"說謊",不能輕易出招
屋主的報價不等於他真正的底價,哈哈
屋主說的底價 仲介自己會信 也是天才啦 XD
沒有斡旋 啥都是假的
重點是現在很多人要拿"不誠實"說事 說不誠實就是詐騙 阿仲介不能老實講寫在契變上的底價 按正常能成交的方式鋪墊又要被噹詐騙~ zzz
之前有客戶在591詢問央北兩房底價要賣多少,我說就是上
面的售價,有出價都可以去談,客戶只會生氣說了句垃圾,
你確定國民素質可以接受你回答這是機密的說法,最後還
能成交?
真的做過業務就知道這種回答=找死
※ 編輯: jamo (1.171.58.246 臺灣), 02/18/2022 11:20:24屋主說要賣2000萬,你跟買方說2000萬,後來客戶出價1950
萬,你說服屋主完成交易,買方這時候會跳出來說,你不是
要賣2000萬嗎?
只有中央大學的教授會這樣做吧,其他人都會見獵心喜趕
快簽約吧,這時候怎麼仲介又不是詐騙了,當仲介的功能就
是賣高價跟買低價,那跟專業就沒有太必然的關係。如果
覺得仲介該專業,你提出的任何問題,應該按錶收費,事
實上大部分人都是濫用仲介的時間跟資源
你都說了,你買的成交價比底價低,那底價就不是底價啦,
屋主開的不是真的底價,業務喊的是不是真也沒太大意義
樓上但是客戶很糾結這個,一直要問底價,最後成交的價
格不一樣,「你上次說屋主不是要賣2000?1950他會賣我也
可以啊」基本上就是嘴砲
又不是在開標多人競爭價高者得,知道底價又如何?重點
還是回歸到議價
買房小白根本不知道底價這東西,有經驗的也不會在乎仲
介口中的底價,問了帶過去就好
我出估價單也不可能跟客戶講成本… 一般所謂的成本價
也是包含了一些自己的費用
所以很奇怪,看起來仲介/業務都是賣方陣營啊
那不被買方信任或要求攤平資訊檢視不正常嗎?
現在是賣方市場,我不清楚有沒有在買方市場時仲介幫買方
砍價的?還是說...台灣房地產一直是賣方市場?
嗯所以大家一起畫虎爛
實務上很多漂亮價格都是滿%(天價或破盤價)
所以本來還覺得某些人講話算有道理,後來拉遠來看
一直以來房價或多或少就是缺乏買方的代理人講價
買方真的要好好保護自己
仲介的立場是買賣方誰比較盤就砍誰,現在市場偏向賣方
賣方比較可以拿翹,仲介自然就去砍買方
現在是賣方市場,就是叫買方加價,你不買還有很多人要買
,賣掉就沒有了買到最重要;房價下跌是買方為王,錯過這
個客戶下一組半年後,看你要不要讓把這事情快點了結
台灣房子持有成本低 走勢即使是2017也是短空
然後又有仲介幫忙賣方講價, 我還真看不出來買方市場在哪
我這樣講就好 你買方主動服務費給6% 一定幫你砍屋主
不相信 硬要砍買方服務費 那你就是被仲介+屋主一起砍
如果不是冒全泡 我收誰服務費我幫誰
你沒在2015年買房子吧?當時碧潭捷市屋主兩房現賠300萬
,買方買到很開心
只要是人都只在乎自己利益,我都跟業務說我可以從這裡出
6%,我希望的產品跟價格是多少,你可以幫我注意
仲介也有買方陣營啦 幫我去談到理想價格
應該說接待是買方 開發是賣方 除非全泡兩者皆是
有經驗的買方就不會一直盧去追問底價,屋主底價有時後
是浮動的,屋主自己內心都會小劇場變來變去的,一天一
個價,問這個有屁用
1
1.你說的狀況在這一年超火熱市場加極優案件前提下,我同意 我也認為買方不要砍服務費,都還沒買到就砍服務費,當然得不到優先機會 2.你一直說這案例是買方付1.5%跟6%的區別,我覺得是誇張的話術 有哪個仲介敢說自己告知買方的底價都是屋主實拿價? 99%都是含4%賣服的價錢或者更高留砍價空間3
如你所說買方出2000,屋主可實拿1920,那總傭收不就是80(賣服4%)+30(買服1.5%)=110 結果少收0.5%不爽了,用屋主實拿價1900賣給嫌2%買服太少的投客,傭收114(6%收滿爽) 所以我說人人為了自己的利益無可厚非(自己的4萬比屋主的20萬還重要) 除非專任,不然總傭收>4%多數仲介都拚成交優先了啦! 否則像前幾天的案例,殺出另個B仲介說屋主我很熟,含買服1960就幫你買到10
同意本篇觀點核心 也就是,把厲害的業務人員擺在房地產 對國家沒有太大幫助 但要如何改善呢? ※ 引述《jamo (hi)》之銘言:4
乾脆我們來討論一下好了, 甚麼樣的仲介符合正直這個頭銜 賣方: A. 屋主理想價格 B. 屋主底線價格 C. 屋主委託價格(含服)9
我問各位房仲大大喔 是否仲介費買2賣4 永遠都會被殺價,才逼得仲介朋友們必須用一些策略行為來彌補損失啊? 我以多年前買房為例好了,我當時總價買330幾萬吧, 所以依照合約,我如實付了6萬6千多元。48
給我看清楚了垃圾們 真的不要一直偷換概念 1.其他商業行為你會把底牌都掀出來? 幹你娘,你們只是買賣雙方委託的中間人4
每個人為了自己的利益無可厚非 仲介的立場當然希望大家能6%付好付滿 但拿這案例怪買方只付1.5%買服而搶不到是算術不好吧! 一般情況成交價(實登價)含賣服不含買服 (避免買方知道屋主實拿砍得太精準,前陣子有一篇買方看完屋直接問屋主16
厲害的房仲就是他在拉價你不知道他在拉價,他在議價你不知道他在議價。 我曾經也擔任過房屋仲介幾年的時間,所有的仲介都會在價格做保留,包括 那些風評不錯的仲介有部分也是這樣。你可以說他們詐騙、也可以說這是銷售技巧, 反正見仁見智,這沒有絕對的答案。 我從業那些年的時間也看過各式各樣的仲介,我認為真正惡質的仲介是會在房屋的屋況2
有時候我也覺得差這個3% 5%仲介費 在那裡演來演去真的超煩 我是買方 1080 我出900實豋價 仲介費30 你賣方那邊還收的到就算你厲害囉94
很多仲介真的是心態扭曲 買方出價不管多少 要的只是你買方仲介確實傳達 屋主不賣,或要更高價才賣 這就是市場機制,買方根本無所謂
72
[心得] 終於完全體會屋主的服務費也是買方出…如標題,最近有幸第一次當賣方 議價的過程,仲介也很厲害的幫我們跟對方議到了底價的金額。 因為早已經達到我們夫妻想要拿到的底價,而且超出幾萬元 其實我們是可以成交的。 但是仲介大大拜託我們再給他一點時間跟機會,讓他把成交價再拉高一點,就是他們的服36
Re: [請益] 仲介來電說屋主底價!!談到折傭這件事情真的是很頭痛~~~ 第一個是每家店的狀況不一樣 不是你所說的全部都願意折傭 依照我們這邊的慣例可能如本篇說的 買1賣2或是買2賣1就可以成交 某次兩店合作, 已經3%接近4%了, 敝店希望可以成交,25
[請益] 仲介打來告知底價是這樣子的 中部看了一間房子 掛賣了三個月多還沒賣掉(專約) 一開始有斡談幾件但雙方僵持不下沒成交 到了最近屋主要換房有急了(因另一間他已買好)18
Re: [心得] 遇到惡房仲其實仲介最為人詬病的地方就是演戲 而且很愛演,真的礙眼的那種 把所有問題都推給買方或賣方 如果不演的話買方買的不爽 如果不演的話賣方賣的不爽8
Re: [請益] 仲介來電說屋主底價!!仲介舖價一定會比底價(含4%)還要高 ps.最佳舖價是開價的9折 讓買方殺到85折 話術:屋主底價是9折,讓買方以為85折買到賺到 但其實85折還是4%滿傭9
Re: [閒聊] 底價只有開發屋主仲介知道嗎基本上,把你自己當作屋主來想就知道了。一般屋主會怎麼賣房?同棟還有附近最近實價 登錄最高價看一看,再往上加訂出一個很豪洨的價格,然後丟出來賣。接下來就是放一段 時間(依資金需求急迫性而定)看買家出斡旋的範圍在哪,這時候一般屋主才會慢慢對底 價有想法。 至於仲介要怎麼知道屋主底價?基本上就是拿斡旋單去試多少錢屋主願意出來談。如果有8
Re: [心得] 下斡旋感覺被房仲話術套中可以理解你憤怒的點 但我覺得你下一次要順利買到房子的話 可以思考兩件事情 1.這個物件目前的行情在哪裡 2.換位代入仲介的心態8
Re: [閒聊] 底價只有開發屋主仲介知道嗎底價就是中古屋的最大迷思 因為就算是屋主本人, 有一半以上的屋主在還沒簽下合約前 也不會知道自己到底會以多少成交 : 似乎只有消耗熱情/誠懇帶看的份
27
[閒聊] 找室內設計都不報價是不是偏盤子屬性??16
Re: [閒聊] 找室內設計都不報價是不是偏盤子屬性??13
Re: [閒聊] A7是不是很可能會超越A99
[閒聊] A7是不是很可能會超越A911
Re: [閒聊] A7是不是很可能會超越A910
[請益] 新北預售兩房請益11
[請益] 台中北區長安大序17
[心得] 桃園中路畢業8
Re: [閒聊] 50年老屋貸八成就是超貸?6
Re: [閒聊] A7即將開 星巴克麥當勞春水堂Word gym8
Re: [閒聊] A7是不是很可能會超越A96
[請益] 台中西屯買房請益3
Re: [閒聊] 50年老屋貸八成就是超貸?3
[閒聊] 目前台灣淨資產排名的準確性7
Re: [閒聊] 住台灣也不一定要擠在市區吧?2
Re: [情報] A7 麥當勞1
[請益] A7 知森堂 新成屋 森木4
[請益] 為何政府不逐年上修豪宅線?1
[請益] 農地更正編定相關問題1
[請益] 社區規約的處罰條款?1
Re: [閒聊] A7是不是很可能會超越A924
Re: [閒聊] A7即將開 星巴克麥當勞春水堂Word gymX
Re: [請益] 為什麼政府要死守豪宅線?